商铺租赁合同因无法办理相关证照而解除，违约责任应如何承担？

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奈何证照难办下，

合同解除谁担责？

[案情简介]

2019年1月1日，芜湖XX公司将位于芜湖市镜湖区商业门面房以每月1500元出租给张三，双方签订租赁合同。合同中约定不得改变标的租赁用途、未经甲方书面同意不得转租。

2019年4月1日，张三将讼争房屋以每月2500元转租给李四从事纹身经营，双方签订租赁合同。李四对讼争房屋进行装修装潢产生费用15585元、购买设备、灯具1451元，代张三支付积欠的税费955元。其后，李四因无法办理营业执照工商登记，要求张三予以配合，双方发生争议。

李四向法院提出诉讼请求：1、判令解除李四与张三于2019年4月1日签订的租赁合同；2、判令张三退还租金、保证金32500元、装修损失15767元，设备损失1373元，营业损失20000元，为张三垫付的税费955元，违约金6500元。

张三辩称，一、答辩人不同意解除房屋租赁合同。二、宜居公司不同意答辩人转租并不存在，且协助被答辩人办理营业执照并非答辩人的合同义务，但答辩人一直表态可以协助办理，被答辩人请求解除租赁合同的理由不能成立。三、如果被答辩人坚持解除合同，则过错在被答辩人，答辩人不应该承担任何赔偿责任。

[法院判决]

人民法院经过审理，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条规定，判决如下：

一、解除李四与张三于2019年4月1日签订的房屋租赁合同；

二、张三于本判决生效之日起十日内返还李四租金19333.33元、保证金2500元、水费955元；

三、张三于本判决生效之日起十日内赔偿李四装修损失10000元；

四、驳回原告李四的其他诉讼请求。

[张晓彬律师评析]

营业执照作为商户进行市场化经营的入场券，是从事商业经营的前置条件。

租赁房屋本意是为了商业经营，但现实生活中经常出现因为无法办理营业执照等相关证据导致租赁的房屋无法正常经营，导致商户租用房屋用于商业经营的合同目的无法实现。如果出现这种情况，原房屋租赁合同是否能够解除？违约责任如何承担？

在涉案纠纷中，房屋出租人、承租人双方的争议焦点是：

1、租户是否能以无法办理营业执照为由单方主张解除租赁合同？

在涉及商业用途的房屋租赁合同中，房屋作为租赁物不仅包括作为居住使用的功能性用途，同时应当包括依照合同约定实现合同具体目的的特殊使用用途，包括能够办理营业执照、提供商业用途的水电、燃气安装使用等功能。在房屋特殊使用目的下的用途与合同的订立目的紧密联系时，如果房屋无法满足约定用途，会直接导致无法实现合同目的。依照法律规定，因客观原因无法实现合同目的时，当事人可以要求解除合同。

在本案中，涉案房屋为商业门面房，李四租用涉案房屋的目的是进行商业经营，但开门营业的前提是能够以涉案房屋的住址办理营业执照。张三作为转租合同的出租方，明知李四承租房屋系用于商业经营，现因其不具有转租权致使李四无法办理营业执照，致使李四承租房屋用于商业经营的根本目的无法实现，双方的合同已无继续履行的现实基础。张三的行为导致合同根本目的无法实现，该情形已符合合同法定解除之事由，张三有权要求解除涉案房屋租赁合同。

2、合同解除后，出租人是否承担违约责任？租户的损失如何计算？

《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”

租赁的房屋无法办理营业执照导致合同解除,赔偿责任具体如何承担，还需结合具体案件具体分析。但无论是出租人还是承租人，均应尽到各自的协助、提示义务以及承租前的合理判断义务。

在本案中，出租人张三、承租人李四对于承租的房屋需要办理营业执照进行经营的行为是可以预见到，而承租人李四在承租店铺时，也应当对所承租商铺能否办理营业执照尽到注意义务。张三作为出租人，违反约定私自转租导致涉案房屋不能办理营业执照，应当对合同解除承担主要的过程责任；李四作为承租人，在签约时没有认真审查出租人是否具有转租权，亦存在一定失误，应当承担一部分的不利后果。

在具体的赔偿金额计算中，关于退还房租的费用，应当扣减李四实际占有、使用房屋期间的租金，剩余部分予以全额返还；关于李四主张的房屋装修费用损失15585元，综合考虑双方的过程责任，法院最终酌定张三承担李四的装修损失10000元；关于李四主张的营业损失等费用，因为无合同约定，法院最终没有支持。

3、当事人遇到类似纠纷应当重点关注的内容

核查根本原因：需要明确导致营业执照无法办理的根本原因是什么，这直接关系到过错的认定及责任谁来承担。

审视合同约定：查看租赁合同中是否有关于办理营业执照责任、房屋用途以及违约责任的专门条款。

保留关键证据：注意保留好租赁合同、付款凭证、沟通记录（如关于协助办照的微信聊天记录、邮件）、政府部门的书面通知或答复等证据资料。

[法律规定]

《中华人民共和国民法典》

第五百六十六条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；　　

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；　　

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；　　

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；　　

（五）法律规定的其他情形。　　

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

[案例来源]

芜湖市镜湖区人民法院（2019）皖0202民初92XX号民事判决书