悉尼和墨尔本谁更值？投资澳洲房地产前一定要看这篇！

在澳大利亚房产圈里，“SYD vs MEL” 永远像咖啡配奶还是配糖一样争论不休。2025 年 7 月新数据先把硬事实摆上桌：

悉尼住宅中位价 ≈ 122 万澳元，年涨幅 2.1%

墨尔本住宅中位价 ≈ 80 万澳元，年涨幅 1.4%，但租金回报率 3.7%，高出悉尼 0.7 个百分点

价差已拉到 70%。问题是：接下来这一轮周期，哪座城市更能让同样一笔钱跑得更快、睡得更稳？下面把“增值-租金-风险”拆成三张明牌，按资金量级给出直接可落地的组合方案。

一、增值盘：长期复利看悉尼，短期弹性看墨尔本

地理天花板决定“慢牛”

悉尼被海港、国家公园三面钳制，过去 25 年新增住房仅 7 套/千人，维州 9.5 套/千人。土地带来价格粘性，历次下跌后 18 个月内修复幅度平均比墨尔本高 8–10 个百分点。

利率敏感型城市正在“补涨”

2025 年澳储行已降息 50bp，市场预计 2026 前再降 80bp。墨尔本对利率弹性系数是悉尼的 1.4 倍，意味着同样降息，墨尔本房价回升速度更快。Domain 模型预测，若现金利率降至 3%，墨尔本 2026 年房价有望追补 5–7% 的相对涨幅。

结论

资金充裕（首付≥40%）、持有≥7 年 → 悉尼：复利机器，抗通胀首选

持有 3–5 年中短期 → 墨尔本：利率弹性大，价差修复带来 α 收益

二、现金流：租金回报墨尔本高 0.7%，但需避开“公寓陷阱”

毛租金

墨尔本 3.7%，悉尼 3.0%。以 80 万澳元物业为例，墨尔本每年多收 5,600 澳元租金。

空置率

2025 年 6 月墨尔本空置率 1.9%，悉尼 1.6%，差距收窄。但墨尔本 CBD 高层公寓空置仍达 4.2%，应避开两房两卫 investor-grade stock。

税费

维州自 2024 年起对投资房加征“额外土地税 0.75%”，若持有土地价值 100 万澳元，每年多缴 7,500 澳元。把多出的租金收益基本抵消。

结论

若买 House 或低密联排，墨尔本现金流仍略优

若买 CBD 公寓，悉尼、墨尔本租金收益都会被空置和地税吃光，直接放弃

三、风险盘：墨尔本要防“供应海啸”，悉尼要防“高基数回撤”

墨尔本：2025–27 年北西增长走廊（Craigieburn、Werribee、Melton）已批未建土地 4.1 万套，占年成交量 28%，一旦利率反弹，价格先行调整 5–8%。

悉尼：高基数+高按揭，贷款收入比（LTI）已升至 6.4，全国至高。若 2026 年降息预期落空，回撤区间 4–6%，但核心区跌幅通常小于西悉尼。

四、资金方案：100 万、60 万、40 万三种预算的“双城配置”

1. 预算 100–120 万澳元（首付 40% 即 ≥40 万）

70% 资金：悉尼内西 Concord/Canada Bay 联排，近地铁线，长期年复合增值 5.2%，租金 3%

30% 资金：墨尔本东南 Bentleigh East 学区 House，租金 3.8%，对冲利率弹性

→ 组合预期总回报 6.5–7%/年，租金覆盖持有成本 78%

2. 预算 60–80 万澳元（首付 30–35%）

放弃悉尼，直接选墨尔本西南 Hoppers Crossing、东南 Cranbourne 新房 House，地价占 65%，天然抗供应

目标价位 70 万，租金 3.9%，7 年复合增值 4.5%

→ 现金流正 2,800 澳元/年，适合“以房养房”策略

3. 预算 ≤40 万澳元（首付 20%）

两市核心城区均够不到，转投布里斯班或阿德莱德（年涨幅 6–7%，租金 4%+）

若坚持双城，可考虑墨尔本远郊 Pakenham、Sunbury 一房新 Unit，总价 38–42 万，租金 4.6%，但只建议 3 年短线，博利率下降带来的补涨

五、决策速读表

悉尼像蓝筹股，贵但长期跑赢；墨尔本像被错杀的周期股，估值低、弹性大。2025 年的利率下行通道把“时间红利”先给了墨尔本，而悉尼继续用土地讲复利故事。资金量、持有周期、现金流需求三张底牌怎么配，直接决定你该把筹码放在哪一边。没有绝对的对错，只有与你个人财务报表匹配的那一套组合。