上实望海官方售楼处发布:上实望海独特魅力

【上实望海】

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如有问题欢迎来电咨询，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。

上实望海售楼处电话☎：400-8673-567【售楼热线】✔✔✔营销中心热☎400-8673-567售楼处地址☎400-8673-567

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01

项目概况

项目地址：东海大道与安茂路交叉口

开发商：上实城开&临港投控

物业类型：高层

占地面积：约4.2万方

计容面积：约10.5万方

绿化率：35%

容积率：2.5

可售住宅：927户

车位配比：1：1.2

装修配置：精装交付

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物业公司：上实物业管理有限公司‌

物业费：4.1元/㎡/月‌

建筑风格：都市现代立面风格，以金属线条、仿石涂料及玻璃构成主体立面，演绎均衡与对称的当代新贵审美☑️☑️上实望海售楼处电话：400-8673-567☑️☑️

基本介绍：项目由上海实业（集团）有限公司（简称“上实集团”）旗下上海实业城市开发集团有限公司（简称“上实城开”）与临港投控联合开发建设。

上实城开，深耕上海26载，是上实集团旗下最具发展前景的房地产业务整合平台之一，中国房地产上市公司综合实力50强，连年中国房地产百强荣誉获得者。秉承“开启城市万象之新”的理念，树立核心都市产城融合发展商的企业愿景，打造综合性城市体系。近几年开发的住宅楼盘有上海万源城、TODTOWN天荟、城开御瑄、城开云外、城开珑庭、北京西钓鱼台·御玺、西安自然界、烟台上实云麓、天津上实仰山等一批中高档楼盘，为城市面貌的改变谱写了辉煌的篇章。

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02

板块概况

为打造更具国际市场影响力和竞争力的特殊经济功能区，临港105片区将被打造成继陆家嘴之后，高度自由开放的“经济特区”和“金融特区”。48万㎡金融总部湾区，依托现代服务业开放区的首发建设区域，临港105片区未来将集金融贸易、医疗、航运、保险等综合的金融创新功能区。☑️☑️上实望海售楼处电话：400-8673-567☑️☑️

作为大国引领区+临港新片区，双国家战略加持的临港105片区，既承接了上海作为Alpha+城市下一个30年国际金融中心新窗口使命，亦将履行未来理想之城的核芯使命。

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03

周边配套

多维赋能

【立体枢纽 通途所及】

地铁16号线滴水湖站，直线距离约1.4km

直达上海市区，快速换乘2/7/11/13/18号线

1条两港（机场）快

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设计时速160km/h的通勤枢纽，直线距离约500m，搭乘两港快线，15分钟到达浦东，未来将通达上海虹桥，预计2026年竣工通车。

2纵2横 高速路网

以东海大道、两港大道、临港大道、S2沪芦高速领衔的4线纵横路网通达市区，日常通勤迅速畅达

4大商业综合体

港城新天地（直线距离约3.5公里）、百联临港生活中心（直线距离约3km）、星海汇、城市航站楼枢纽环伺；家门口聚合近400万方商业体量。

5大世界级地标林立

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•上海临港希尔顿酒店（在建中）：2021年3月，全球最具价值的酒店品牌“希尔顿”签约入驻滴水湖金融湾，将以希尔顿旗下的主力高端品牌“希尔顿(Hilton Hotels & Resorts) ”合作打造上海临港希尔顿酒店

•文化艺术岛（在建中）：临港艺术中心总建筑面积6万平方米，将设置1500座的大剧院，400座的多功能厅。预计2023年竣工运营。未来将重点引进世界级优秀艺术团体、国际A类剧目演出，旨为提升105板块城市文化生活影响力☑️☑️上实望海售楼处电话：400-8673-567☑️☑️

•荣耀之环（在建中）：临港新片区跨境金融总部集聚、金融业务创新区的总部湾核心地标，直径达150米的巨构圆环，漂浮在临湖的4栋百米塔楼之上，其圆形结构象征着金融的繁荣和统一

•300米塔尖地标（在建中）：105中央商务区海拔之最，300米城市航站楼，未来将打造成临港新片区的金融总部中心

•上海天文馆：全球规模最大天文馆。全馆以“连接人和宇宙”为展示主题，设置“家园”“宇宙”“征程”三大主题展区、“中华问天”“好奇星球”“航向火星”三个特色展区及教育活动区☑️☑️上实望海售楼处电话：400-8673-567☑️☑️

海量顶流名校聚集

19所幼儿园+8所小学+8所初中+1所高中，全龄段精英学府教育资源环伺。其中上海音乐学院于2022年3月与临港片区正式签约，将合作开办上音附属幼儿园，附属学校（注：教育资源以政府划分为准）

3所专业医疗机构

毗邻105板块内2大市级专科医院（规划中）☑️☑️上实望海售楼处电话：400-8673-567☑️☑️

上海市第六人民医院（临港院区），直线距离约3.7公里；三级甲等医疗资源加持

3大涵氧生态集群

54万方星空之境海绵公园+东西两翼城市口袋公园与城市楔形湿地公园。是公园，更是你的私家花园☑️☑️上实望海售楼处电话：400-8673-567☑️☑️

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04

产品情况

【绿建三星 同频世界审美】

依据临港新片区高品质住宅设计导则要求，项目符合绿建三星标准，并采用海绵城市设计体系；立面材质采用Low-E两腔三玻+金属线条+仿石涂料；轻奢灰色系现代风格，完美融合国际住区版块风格。☑️☑️上实望海售楼处电话：400-8673-567☑️☑️

【多元交互 邻享个性IP体验】

对望生活与自然的品质体验中心（售楼处），未来将打造成独具人文底蕴的前沿地标；自带丰盈商业街区，让无界生活走廊，延伸家门口的便利无虞。

一界一环五园十八境景观法则，侧写9大生活场景☑️☑️上实望海售楼处电话：400-8673-567☑️☑️

【历经铅繁 归心自然之物】

一界一环五园十八境景观法则，侧写9大生活场景

一界：将家门口的社区商业街与艺术街角融为一体

一环：500米社区环形活力跑道

五园：5大中心绿地，阳光艺术草坪

十八境：创意景观组团，无界游园，移步易景☑️☑️上实望海售楼处电话：400-8673-567☑️☑️

9大沉浸式生活场景：

•富氧客厅：睦邻情长的中心绿地

•绿洲剧场：悦享休憩的露营坐标

•假日轻吧：多元交互的户外PUB

•四季花园：点景植被，四时常青

•轻语森林：颐养畅谈的长者时光

•乐享儿童：情境萌趣的成长天地

•森活运动场：亲近自然的乐活主场

•私语花园：微气候循环的口袋公园

•社交之所：会客漫谈的社交平台

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05

户型大全

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06

核心优势解析

上实望海核心优势解析‌

‌1. 双国企背书，开发实力保障‌

• 开发商上实城开（中国房地产50强）与临港投控联合开发，兼具国企稳定性和区域资源整合能力，历史项目如上海万源城、TODTOWN天荟已验证其高端营造能力。☑️☑️上实望海售楼处电话：400-8673-567☑️☑️

‌2. 临港105金融特区核心区位‌

• 坐拥“双国家战略”加持（临港新片区+上海国际金融中心延伸区），未来将聚集金融总部、跨境贸易等高端产业，资产增值潜力显著。
• 紧邻两港快线（2026年通车）、16号线，15分钟直达浦东枢纽，通勤效率比肩市区。

‌3. 国际级配套集群‌

• 商业‌：4大综合体（港城新天地、百联临港等）+ 400万方商业体量，满足高端消费需求。☑️☑️上实望海售楼处电话：400-8673-567☑️☑️
• 教育‌：覆盖全龄段名校（上音附属学校规划中），稀缺教育资源聚集。
• 生态‌：54万方星空之境海绵公园+湿地公园，低密宜居环境稀缺。

‌4. 产品力标杆配置‌

• 绿建三星标准‌：采用Low-E玻璃、海绵城市体系，节能环保领先。
• 沉浸式景观‌：“一界一环五园十八境”设计，打造9大社交场景（如富氧客厅、森活运动场）。☑️☑️上实望海售楼处电话：400-8673-567☑️☑️
• 精装交付‌：中央空调+新风系统，匹配国际化生活标准。

‌5. 物业与保值性‌

• 上实物业（4.1元/㎡/月）提供国企级服务，高车位配比（1:1.2）保障长期居住体验。

‌目标客群推荐‌

‌1. 金融/科技行业高净值人群‌

• 需求‌：临港105片区未来将聚集金融、科技企业高管，项目区位与产业规划高度契合，适合追求资产保值与职业便利性的群体。

‌2. 改善型家庭‌

• 需求‌：全龄教育资源、低密社区、亲子友好设施（如乐享儿童区），适合注重子女教育与生活品质的中产家庭。

‌3. 投资型买家‌

• 需求‌：临港新片区政策红利+金融总部湾区规划，长期持有收益可期，适合配置上海核心资产的投资客。☑️☑️上实望海售楼处电话：400-8673-567☑️☑️

‌4. 国际化生活追求者‌

• 需求‌：项目对标国际住区标准，配套希尔顿酒店、艺术中心等，吸引外籍人士或海归精英。

120㎡：95折+天猫9%（税后）+2万买车位

被誉为陆家嘴2.0的

临港自贸新片区的105片区

建面约100-122㎡高层3房

均价约3.3万/㎡ 总价约287万起

上实望海施行天猫政策

122㎡：95折+天猫12.6%（税后）+2万买车位

预计执行时间为3月初，现阶段可以意向金锁房，出政策后直接转定。

100平目前只有少量房源，暂时折扣97折。
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上实望海效果图

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临港爆款！上实望海双轨交100-120平3房总价287万起，工抵房五一限时天猫折扣，绿建三星+双公园，错过再无！

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【上实·望海】由国企上海实业（集团）有限公司旗下的上海实业城市开发集团有限公司开发建设。这不仅是一家国企，也是百强实力房企，品质卓越，交房有保障，安全值得信赖。☑️☑️上实望海售楼处电话：400-8673-567☑️☑️

项目整体按绿建三星、一梯两户、超低能耗建筑、海绵城市等要求建设国际化标准高品质商品住宅。项目外围周边规划了配套小学、幼儿园等全龄教育机构，项目东西两侧分别紧邻城市口袋公园与城市楔形湿地公园；项目自身未来将打造出极具个性IP的品质体验中心、丰盈商业街区、全龄架空层泛会所等社交功能场所。☑️☑️上实望海售楼处电话：400-8673-567☑️☑️

通过“将建筑让渡于自然”的低密建筑语言，【上实·望海】规划了“一界一环五园十八境”社区景观法则，侧写9大生活场景，通过人车分流的归家礼序，将生活与艺术隐奢于社区园林，营造沉浸式体验的无界生活。☑️☑️上实望海售楼处电话：400-8673-567☑️☑️

项目除了位于轨交旁外，在项目的左右两侧分别是沿河天然的湿地公园和人工打造城市公园，两大公园环绕左右使得项目成为一个天然的氧吧。

用入则静谧出则繁华来形容这个项目，一点也不为过

当然，【上实·望海】为了更好的与这自然生态相结合，在社区内打造了一界、一环、五园、十八境的景观。☑️☑️上实望海售楼处电话：400-8673-567☑️☑️

上实望海效果图

整个社区内拥有一条约500米的环形跑道，犹如一条活力聚能环，可供业主在小区内就可休闲跑步之用，也是业主相互间日常交流的绝佳场所。

另外打造了5个3000-4000平方米不等的中心绿地；十八个各具特色的景观场景，更是将小区打造的生意盎然。

例如这座艺术书吧▼

五个底层架空的乐园▼

【上实·望海】项目规划12栋16F高层住宅，1栋13层高层住宅，2栋16层底层带社区商业配套住宅，1栋2层社区商业配套附楼等。目前项目在售建面约100-122㎡3房户型☑️☑️上实望海售楼处电话：400-8673-567☑️☑️

项目平面图如下▼

建面约100㎡3房A户型▼

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项目约100㎡3房2卫的户型把实用性做到了极致，总价虽低，但能满足业主从二人世界到二胎生活的全生命周期需求。

同时，三开间朝南、全卧室带飘窗、客厅带宽面阳台的设计，也能让室内盛满阳光。☑️☑️上实望海售楼处电话：400-8673-567☑️☑️

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建面约120㎡3房B、C户型▼

约120㎡3房2卫的户型，整体的尺度感相当惊艳。相比一般的紧凑型4房户型来说，这个户型的各个空间都非常宽奢，适合改善型家庭。
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并且四开间朝南+横向的客餐厅带超大阳台的设计，让这个户型得房率相当出色。

南北通透、主卧套房设计、干湿分离以及动静分离等等优质户型应该有的特质这个户型都具备。

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约122㎡的边套户型，拥有超6米的东向面宽，这样的大面宽不仅带来了出色的采光，也让这个户型有了直面105塔尖地标的景观优势。

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临港自贸区今年重大工程之一就是两港快线，连通滴水湖核心区域和上海浦东枢纽！这意味着从临港主城区到浦东国际枢纽只需要4站！在浦东机场，还能换乘机场联络线、2号线、磁悬浮等！

在两港大道临港开放区站“创造”出全球唯一一个实行境内关外概念的TOD新城：临港国际离岸金融中心！超越物理维度，临港通过对空运、陆运的直接接轨，对标香港、新加坡等国际一流离岸金融中心！☑️☑️上实望海售楼处电话：400-8673-567☑️☑️

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NO.1 北京

市场景气指数：2022年的市场形态是抗跌，2023年是补跌，预计2024会企稳，稍微往上走一些。成交量：北京是有韧性的，近三个月的成交指数-40，还是低于荣枯线的，但是低的不是很多。房价：过去的三个月，北京的房价出现了杀跌。价格目前是偏低迷的。库存压力：目前来看北京的新房的现货的库存压力偏大，供大于求。期货的压力偏小，略微供不应求。综合看现货和期货的话，北京库存压力未来的一年的话走势应该是中性的。经济面：北京的经济面是偏中性的，经济对楼市的支撑是偏中性的。偏离度与牵引力：北京的房价泡沫指数-28，就是说房价已经跌入到合理区间了。小马目前是90，小马正在拉车，而且是连续拉了七八个月了。老马是-1000多一点，老马目前还是没有拉车，不出力。

NO.2 上海

市场景气指数：上海跟北京比较类似的，2022年市场抗跌，23年补跌，24年应是企稳态势。成交量：上海目前的成交指数是-60。价格：近几个月杀跌，形态跟北京类似。库存压力：当前现货库存压力指数-35，部分新房供不应求。上海新房市场要强于北京，看供求，包含看一些楼盘数量。期货压力指数是-100，未来一年上海可以上市的供应量其实也不是很多。经济面：经济环境指数-90，比北京要弱很多，对楼市购买支撑力是不足的。偏离度和牵引力：上海房价泡沫指数是10，房价泡沫还没有挤完。小马是35，已经有两三个月是拉车状态了。老马是-800多，老马的负值比北京要稍小一点。当前上海的房地产市场综合景气指数是-50，相比北京的-79的市场指数要略微好一点。领先指数是-24，弱于北京的领先指数。上海的问题在于，领先指数牵引力不强。

NO.3 天津

市场景气指数：2022年是较弱的，2023年是略弱的，2024年估计是中性的。天津过去三年的路线图，跟京沪是不一样的，2023年没有补跌，反而是略有走强。成交：近三个月成交景气指数是5，比北京、上海都要强。价格：最近三个月也是杀跌。杀跌幅度小于北京上海。库存压力：现货目前是中性的，期货-160，潜在供应严重不足，2024年的天津的新房上市量应该是偏少的。经济面：中性略强，比北京、上海都要强，对楼市的购买力是较好的支撑力。偏离度和牵引力：天津的房价泡沫指数是-54，属于超跌状态。小马是62，已经是连续七个月拉车的；老马-46，很快就会转正。当期指数目前-34，市场其实是比北京上海都要稍微好一点；领先指数24，也比北京上要好。天津技术形态整体上是不错的，只是城市能级比京沪深，要弱一些。

NO.4 杭州

市场景气指数：2022年是市场略弱，2023年起伏比较大，其中三季度跌幅明显，2024年我认为是中性的，横盘，市场重心略有上移。成交：量能是正值，近几个月总体站上荣枯线。价格：2023年下半年是偏弱的。库存压力：现货目前是略强的，部分新房略微供不应求；期货指标是中性的，供求还可以。经济面：经济环境景气指数是-83，是比较弱的。杭州的问题，经济环境指数偏弱。偏离度和牵引力：房价泡沫是正值，房价泡沫还没有挤完。小马-3，没有拉车。老马-100，其实还不错。当期市场景气指数是-18，震荡复苏的状态。领先指数是-28，未来半年拉车是不给力的。估计2024年下半年会有所改善，温度不冷不热，短期往上走的空间不大。

NO.5 合肥

市场景气指数：合肥过去的两年的形态，跟北京上海是比较类似的。我以前曾说过，2016年以来，合肥的形态，有点类似上海。2022年合肥市抗跌，2023的补跌。2024估计是略弱，企稳中的话会略增一点。成交景气指数：近三个月是-80，量能不行。价格：近三个月杀跌，偏弱。库存压力：现货略强；期货略强。总体上看，新房的供应压力并不大。经济面：景气指数-97，比前面几个城市都要弱，合肥经济面偏弱。偏离度和牵引力：房价泡沫指数是-45，房价泡沫已经挤完了，进入到低估区间；小马是45，正在拉车，已经拉了七八个月了；老马是-900多，目前没有出力。当期景气指数是-64，较弱状态，但不是很弱。领先景气指标是-21。合肥的情况，2024年会稳住，应该会朝着复苏的状态推进。

NO.6 西安

市场景气度：2022年的市场是较弱的，2023年基本慢慢企稳；2024年估计还是偏稳中性，也不会出现明显的往上走，基本横盘。住宅成交：成交景气指数是40，交易比较活跃，情况类似天津；市场的容量比较大，城市基本面的偏强，导致交易量偏活跃。价格：近期小杀跌，杀跌的幅度小于前面几个城市；跌势没有那么的明显。库存压力：现货是略强的，略微供不应求，或者说供求平衡；期货也是偏中性的，天津的西安的供求关系还是可以的。经济面：景气指数是-70，较弱，支撑力稍微弱一点。我再解释一下，前面讲了很多的经济面，经济面里面包含了蛮多指标：比如gdp增速、人民币贷款、物价、人口等。偏离度和牵引力：房价泡沫指数是-15，泡沫还没挤完，主要是过去几年，楼市持续偏强，房价收入比和房价涨幅都比较大，对楼市的短期走势是小幅的拖累。小马是-10；老马是很好，老马是520。说明过去长期走势，市场是没有透支的，领先指数牵引市场的重心还要往上走。西安，其实比较复杂。主要是2017年之前的那四五年楼市偏弱，近几年虽然它是偏强的，把前面几年偏弱的很多部分对冲掉了。当期的市场景气指数-6，其实相对很多城市来看，是比较强的，离正值区间是很近了。领先指数是-24，车子跑在马前面的，形态不是很好；我估计未来半年，市场应该不会往上走，是横盘状态。

NO.7 成都

市场景气度：2022年市场略弱，2023也是略弱，它没有补跌，市场指标，尤其交易量是比较强的，2023年三季度，出现偏弱的形态。2024年，预计是横盘。交易量：成交指数100，比较活跃，明显的站上了荣枯线，主要是二手房交易量保持很活跃，过去两年都偏强的，基本上在全国是独树一帜的。价格：过去的一年多，有时候涨，有时候小跌，但是近三个月是杀跌状态，有点就类似于其他高等级城市。库存：现货是略弱的，库存压力略微大了一点；期货，较强，未来一年，成都可以上市的新房量不会很多，供求关系还是可以的。经济面：偏弱，经济环境指数-123，可以说是前面几个城市当中最弱的；所以2024年，我认成都楼市上升的动能不足。其实偏弱的。偏离度和牵引力：房价泡沫指数是零，刚刚把房价泡沫给挤完了。小马是-6，小马的牵引力是偏弱的；老马是780，老马的情况跟西安比较类似；成都和西安两个城市，来自于长期的领先和当期指数的关系，是高度的相似。成都的房地产市场的当期指数-37，基本上是略微处于合理区间；领先指数-29，略弱，对当期指数支持较弱，所以2024年市场大概率横盘为主。

NO.8 苏州

市场景气度：苏州2022年市场是很弱的，上半年很弱，下半年变为较弱。2023年，除了一季度有个冲高之外，二季度开始市场变得很弱。2024年，我预计由很弱变成较弱，较弱，下半年可能变成略弱。成交：苏州的成交指数-50，目前没有站上荣枯线，略弱。价格：跟其他热门城市一样，过去的三个月杀跌。库存压力：新房市场库存压力是80，略明显的供大于求；期货略弱，略供大于求；总体来看库存压力较大，新房市场不太乐观。经济面：经济指数-84，较弱，经济支撑力也不足。。偏离度和牵引力：房价指标是房价泡沫指数是-5。目前刚进入到挤完泡沫的状态。小马91，连续七八个月开始出力拉车；老马-350，但是负值比较小，2024年老马会转正，也即拉车。从领先和当期的关系来看，我认为2024年牵引力会稍微大一点。当期指数，当期的市场的经济指数是-99，处于萧条区间，领先指数-19，牵引力略弱。

NO.9 厦门

市场景气度：厦门2022年市场较弱，2023年波动比较大，一季度比较强，三季度的就很弱，四季度稍微反弹；2024年我认为是市场稳住，小幅往上走。交易量：最近的三个月是-40，也是低于荣枯线的，但是低的不是很多。价格：过去三个月杀跌。库存压力：现货略微供大于求；期货是中性。总体看未来一年还是可以的，不是很糟糕。经济面：经济环境指数-125，很差；整个福建经济面都偏弱。偏离度和牵引力：房价泡沫是-6，已经是明显进入到超跌区间了。小马20，连续四个月开始拉车了；但出力的程度不是很大。老马是-650，老马还在拖后腿，还没有发力。当期指数，当期指数是-56，领先指数是-36，近两三个月的市场是小幅复苏的，若领先指数仍是负值，制约了未来一年往上走的空间。

NO.10 广州

市场景气度：其实关于选广州，我是有点犹豫的，因为广州有些指标是偏弱的。2022年市场是较弱，2023年还是较弱，估计2024年是略弱。过去两年广州的市场景气度要高于深圳。成交：成交指数是30，站上荣枯线，偏强，要明显好于深圳。价格：过去三个月广州价格杀跌。库存压力：现货很多，新房供大于求的情况很突出；期货是中性的。经济面：经济环境指数-100，很弱的状态。偏离度和牵引力：房价泡沫是-30，泡沫已经挤完了。

小马38，出力拉车了。老马-720，目前还没有出力。当期市场景气指数是-72，处于较弱的区间。领先指数是-34，未来的几个月，市场景气度会往上走点，但空间较小。

上述，就是对十个城市房地产市场走势的技术分析。提示大家，上述分析的时点是今年1月初。而且，这是在全国大市低迷的背景之下，瘸子里挑将军，市场表现相对强一点的城市，或者说下跌没那么惨的城市，同时也很可能是下一轮楼市上涨的先头部队。如今，半年过去了，总体上还是符合年初预判的。下图是今年6月全国主要城市的房地产市场当期景气指数。其中，成都、厦门和苏州的走势，弱于年初的预测，其他七城城市符合预期。

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