最高院：承租人排除执行异议被驳回，提复议还是执行异议之诉？

作者：周军律师.

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在不动产执行案件中，承租人常因 “租赁权” 对法院查封、拍卖的房产提出排除执行异议（如主张 “买卖不破租赁”），若异议被法院驳回，承租人需在 “执行复议” 与 “执行异议之诉” 中选择合适的救济途径。

那么，承租人排除执行异议被驳回，应该提复议还是执行异议之诉？

最高院在《合肥共前贸易有限公司、中国信达资产管理股份有限公司安徽省分公司再审》中明确：

根据“买卖不破租赁”原则，租赁标的物被强制执行时，并不必然导致租赁权消灭。如果强制执行未否定承租人享有租赁权，承租人只是对要求腾退房屋的执行行为有异议，属于执行行为异议，通过执行复议程序解决。

如果否定租赁权的成立或存续的，涉及实体权利的争议，承租人主张其享有足以排除强制执行的租赁权的，执行异议被驳回后，可以提起执行异议之诉。

最高院再审认为，

本案中，一审法院于2016年4月27日作出的（2015）合执字第00276号通知载明：对共前贸易公司提交的2012年8月1日《房屋租赁合同》的真实性不予认可；共前贸易公司在收到通知后二十日内迁出涉案房产。

在共前贸易公司提出执行异议后，一审法院又于2016年10月19日作出（2016）皖01执异42号执行裁定，认为由于共前贸易公司在工商部门备案的租赁合同签订时间为2013年9月1日，是涉案房产抵押权设立之后，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权；共前贸易公司异议称其与张伦的租赁合同是于2012年8月1日签订，不仅与共前贸易公司在工商部门备案的租赁合同不符，也与张伦在授信业务抵押核保书的签字相悖，其异议理由不能成立。

可见，一审法院虽然没有否定共前贸易公司与张伦之间存在租赁关系，但否定了共前贸易公司提出租赁合同系于2012年8月1日签订的主张，对认定共前贸易公司所享有的租赁权能否对抗已登记的抵押权产生实际影响。

故共前贸易公司提起本案诉讼，请求确认2012年8月1日《房屋租赁合同》的效力，保障其租赁权，涉及实体权利的争议，属于执行异议之诉的受案范围。

至于2012年8月1日《房屋租赁合同》与2013年9月1日《商铺租赁合同》的效力、涉案房屋租赁权和抵押权设立的时间顺序等问题，均属实体审理的内容，需要进一步审理、认定。

二审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，驳回共前贸易公司的起诉不当，应予纠正。

周军律师提醒，承租人排除执行异议被驳回后，选择复议还是执行异议之诉，核心是 “看争议性质 —— 程序问题选复议，实体问题选诉讼”。实践中，绝大多数承租人的排除执行异议都涉及租赁权真实性等实体争议，因此执行异议之诉是更常用的救济途径。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。

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