用巴菲特的逻辑分析房产属性

用巴菲特的三类资产构架来分析房产属性，最核心的就是能不能创造价值，收益从哪来。能持续产生现金流，属于生产性资产，值得长期投资；靠别人接盘抬价赚钱，是不创造价值的资产，要警惕；自己用、不产生收益，归属消费品。

本刊特约 莫浩然/文

最近这段时间，我身边不少朋友、邻居都在跟房子较劲。

有的在卖房，挂牌价比起之前的历史高点已经降了，可买家一来看房，继续往下砍价，一来二去谈不拢，有些朋友索性就不卖了，觉得不如先攥在手里等一等。

还有另一拨朋友，心态反过来，现在比较纠结：目前行情冷，价格也下来了，要不要趁这个时候把小房子卖了，换套大的改善一下居住？想换，又怕后面还会跌；不换，又怕错过眼下的低价机会，左右拿不定主意。

与其如此摇摆不定，不如套用巴菲特的投资逻辑来分析一二。

为什么这么在意房子

对我们当下的大多数人来说，一提起“资产”，最先想到的肯定是房子。毕竟多数人这辈子最大的一笔开销就是花在房子上了，每月工资发下来，先把房贷扣了，剩下的才敢规划其他，这种沉甸甸的感觉，不用我多说，经历过的都懂。

但房子的属性从来不是固定的，全看你怎么看待它。

如果你把它当“家”，就是为解决一家人住得安稳的问题，那它就是实打实的刚需品，跟家里的床、餐桌没两样，是过日子离不了的东西；

如果你靠它出租收租金，每个月能有笔稳定进账，能补贴家用，那它就是“能自己赚钱”的资产，跟好股票每年给你分红是一个道理；

如果你买了之后主要目的是盼着房价涨了卖差价，那它就成了博弈的工具，能不能赚钱全看后面有没有人愿意接盘。

其实不光房子，所有带点“资产属性”的东西都这样：涨的时候大家抢着买，生怕晚了没份；跌的时候躲着走，哪怕便宜也不敢碰——就像A股跌到3000点以下，明眼人都知道估值低了，可没几个人敢下手，怕“抄在半山腰”。

现在楼市也这样，不少人喊“房子比人多，房地产要凉了”“出生率降了，未来没人买房”，慢慢地，“不碰房产”仿佛成了社会共识。

我认为这些观点说得太绝对了。

只要社会在发展，人想过更美好的日子，对“住得更舒服”的需求就不会停下，这只会跟着生活水平升级，不会降级。尤其核心城市、核心地段，从来都不缺吸引力。可能受市场情绪影响房价短期会有波动，但长期来看，需求一直在，房价就有支撑。

而且这种需求不是单一的，是一层接一层的“梯度需求”。

只要经济条件允许，大家对“住”的要求只会往高走，不会随便将就，没法轻易妥协。

而且房地产天然就是最重要的资产形式。根据住建部2025年6月发布的《全国建筑存量调查报告》，中国家庭总资产中房地产占比为66.7%。中国人民银行《2024年中国城镇居民家庭资产负债调查报告》显示，城镇家庭房地产占比约74%。

从全球来看，除了美国靠股市安置存量财富，大部分国家的老百姓都是以房产和存款为主，为什么？因为股市长期走慢牛的少，对大部分普通人来说，房子看得见摸得着，还能住，比股票踏实。

用巴菲特的方法将资产分类

关键问题来了：我们花这么多钱在房子上，它到底是能“钱生钱”的好资产，还是只是一笔大开销？

作为一名价值投资者，我认为可以用巴菲特的“三类资产”框架来分析。这个框架核心就看两点：能不能创造价值，收益从哪来。搞懂这两点，资产属性就清楚了。

巴菲特把所有资产分成三类，第一类：靠利率赚钱的资产。像现金、银行存款、国债、企业债券，都属于这类。它们的收益全靠利率，利率高就多赚点，利率低就少赚点，跟货币直接挂钩。

但致命问题是抗通胀能力太差。法币时代长期的通胀是必然的，根据in2013dollars.com的数据，从1900年到2025年，美元的购买力下降了约97.387%，现在的1美元购买力相当于1900年的2.613%。

所以长期下来，第一类资产根本跑不赢通胀，只能算“暂时放钱的地方”，不是能真正增值的资产。

第二类：不创造价值的资产。比如黄金、白银、字画古董、投机性大宗商品，都属于这类。它们自己不会赚钱：黄金不能生利息，字画不能收租金，你拿着它们，唯一的指望就是“后面有人觉得它更值钱，愿意出高价买走”。

这本质是零和博弈：你赚的钱，就是下一个人多花的钱；要是没人接盘，这东西的“价值”瞬间就没了。

第三类：能自己造血的资产。

这是真正有价值的资产，比如股票（背后是企业，能生产产品、提供服务，赚了钱给股东分红）、农场（能种庄稼，年年有收成卖钱）、优质土地（能租给企业建厂或耕种，收租金），等等。

这类资产的核心是造血能力：它创造的价值会跟着社会需求而上涨，现金流也会跟着涨——农场的粮食涨价，企业的营收增加，租金也会提高。更重要的是它能抗通胀：通胀让钱贬值，但它创造的新价值能把贬值的部分补上，长期下来肯定能增值。

房产算哪类资产

现在，又一问题来了：房产算哪类资产？

答案很简单：房子没有固定标签，你怎么用，它就是什么属性。同样一套房，有人用成“摇钱树”，有人用成“赌具”，有人用成“家”，本质完全是三回事。

如前所述，用于出租或经营，房产就是“生产性资产”，你买房是为了“靠运营赚持续的钱”，那它就是典型的第三类资产。

比如你在地铁口买套小公寓，租给附近上班的白领，每月能稳定收到3000元租金；等周边商圈建起来、地铁线路开通，租金还能涨到4000元。这套房的价值，根本不看房价短期涨没涨，只看“入住率”和“租金涨幅”。

再比如写字楼、商场、酒店，这些房产的本质，都是用空间提供服务，换持续收益，跟企业用产品换营收的逻辑一模一样。

巴菲特当年买喜达屋酒店，不是赌酒店资产会涨，而是算每间房每天能赚多少钱（行业里叫RevPAR），未来能不能通过提升入住率、合理涨价，让这个现金流一直涨。

这类资产符合生产性资产的定义：靠创造价值赚钱。

而如果用于投机，房产就是“不创造价值的资产”。买房后既不自住也不出租，只空着等房价涨了赚差价——这和黄金、字画没本质区别，都是第二类资产，不创造任何实际价值，只赌“下一个人愿意花更高价接盘”。

最典型的就是闲置学区房：孩子用不上学位，嫌出租麻烦，就让房子空着等涨价。这套房没给任何人提供过一天居住服务，没产生过一分钱租金现金流，它的价值全靠一个前提——接盘者也相信“学区房还能涨”。哪怕偶尔出租，租金对比房产总价微乎其微，核心目的还是押注房价上涨，本质就是零和博弈。

巴菲特对这类资产一直很警惕，他说过：“如果一个资产不能产生现金流，你买它的唯一理由是希望别人用更高的价格买走它，这本质是投机，不是投资。”

有人会反驳，土地就这么多，对核心地段核心资源的需求只会越来越多，肯定能抗通胀。

这话不算错，逻辑跟投资黄金是一样的。但忽略了房产和黄金的关键差异——黄金的稀缺性（开采成本高、总量有限）经历了人类历史的检验，过去100年以美元计价年化涨4.9%，抗通胀能力很稳；可房产的“稀缺”太容易受影响：城市建新区会分流核心资源、限购房产税会抑制需求、房子还会逐年折旧，抗通胀远没黄金“硬”。

从数据看，一线城市核心区确实有抗通胀潜力。北京朝阳核心区2010-2023年房价年均涨5%-8%，同期CPI才2%-3%，再加上1.5%-2%的租售比，综合收益能覆盖通胀；纽约曼哈顿、伦敦金融城过去50年也基本能跑赢通胀。

但换个场景就完全不同，东北某省会的“核心商圈”房，2015-2023年年化涨幅不足1%，CPI却有2.5%，实际在贬值；而杭州未来科技城（强二线核心产业区）同期涨6%，稳稳跑赢通胀。本质是城市有没有持续人口流入、产业活力，这才是抗通胀的核心，不是“核心地段”四个字。

就算在同一城市，核心区也可能失势：新区分流资源后，老核心区的教育、医疗资源被稀释，抗通胀能力自然下降。

对于意图获得房价上涨获利的投资者来说，还有周期风险。日本1990年代房地产泡沫破裂时，东京银座、新宿的稀缺性还在，但货币紧缩、企业破产、居民负债飙升让需求崩了，10年房价跌超60%，部分区域至今没回到泡沫前水平。不主动贡献现金流的资产，其稀缺性扛不住系统性冲击。

一线城市核心房是高门槛资产，抗通胀能力不是“天生的”，得看三个维度：城市基本面（人口、产业、资源）、经济周期（别在泡沫高点入场）、政策环境（限购、房产税、城市规划）。拉长周期应该能跑赢通胀，但短期充满不确定性，非常考验判断力。

如果是自住房，那么它是消费品，不是投资品。这就不是巴菲特说的“投资资产”，更像你买的汽车、冰箱、手机：是解决“住”这个生活刚需的消费品。

为什么这么判断？核心在两点。

第一，自住房不“生钱”，还得“贴钱”：物业费要交、水管漏了要修、没还清的房贷每月要还本金加利息，这些都是实打实的支出，没有一分钱现金流入。

第二，它的核心作用是“住”，不是“赚”。你买它，是为了居家安稳，“不用再搬家”的踏实感，不是为了“倒手赚差价”。就像买汽车是为了通勤、带家人郊游，哪怕车开几年会贬值，你还是要买，因为它解决“行”的刚需。

有人，认为我家房子涨了几十万元，这难道不是投资资产？

但巴菲特谈投资资产，核心看能不能“钱生钱”。自住房就算涨了价，只要你不卖，账面数字就变不成真金白银，既不能帮你交这个月的物业费，也不能抵消房贷利息，算不上能兑现的投资收益。

所以自住房就是消费品，但因为城市土地的稀缺性，繁荣城市的房产事实上是最耐用的消费品。

总结一下，谈资产归类，我们不要被名字迷惑——不管是房产、股票还是基金，本质上都能用一套底层逻辑穿透：只看它能创造什么价值。

能持续产生现金流（比如出租、经营），属于生产性资产，值得长期投资；靠别人接盘抬价赚钱（比如投机炒房），是不创造价值的资产，要警惕；自己用、不产生收益（比如自住房），归属消费品，别当投资看。

房子是“好资产”还是“坏资产”，从来不是房子本身决定的，是你怎么用它。

所以当下处理房产的核心问题，不是“该不该买”或“该不该卖”，而是先回答一个前提：你买房的目的，是“住得安稳”（自用）、“每月收租”（投资），还是“赌未来涨价”（投机）？想清楚了，决策逻辑会自然浮现。

如果是“消费品”（自用）：核心看“需求”和“能力”，真的需要更大的房子吗？收入能支撑房贷和日常开支吗？别为了“面子”硬扛超出能力的消费。

如果是“投资品”（收租）：核心看“对比”，先算清楚租售比（年租金/房价），再把这笔钱放到全市场里比，同样的钱，投这套房子的租金收益，比投优质基金、头部企业股票划算吗？流动性（急用钱时能不能快速变现）比其他资产强吗？

如果是“投机品”（赌涨价）：核心看“能力”，你能精准判断宏观政策走向吗？能算出这座城市的人口流入、供需缺口吗？如果没有这种判断趋势的能力，本质上就是“赌运气”。

我的判断是：未来中国房产增值的潜在收益，大概率会向二战后美国房产的长期均值靠拢，名义年化涨幅约4%-5%，扣除通胀后，实际回报率大概在1.5%-2.5%。

但要注意一个前提，1996年到2019年期间，中国房产既补上了“没房子住”的历史欠账，也一定程度透支了未来的涨幅。从估值回归的逻辑看，未来一段时间的房价涨幅，甚至可能低于这个均值。

而现在优质企业的股票、宽基指数基金，长期收益不仅大概率跑赢房产，流动性还更强。投资当然需要能力，但有一定财富量级的家庭，不该回避“提升投资能力”这件事；如果一直回避，财富迟早会向“能力匹配”的水平靠拢。

我自己的选择很明确，自住房够住就好，剩下的资金不会再投房产，不管是赚租金还是赌升值，房产的性价比都比不上优质股票。

反观股票、基金，虽然短期会有波动，但把时间拉得越长，收益跑赢房产就越多，这是无数严谨的事实证明的道理。说到底，投资的本质是比较，把不同资产的收益、风险、流动性放在同一个框架里对比，选那条回报更高、确定性更好的路。

（作者系资深投资人士。文中个股仅为举例分析，不作买卖推荐。）

本文刊于10月18日出版的《证券市场周刊》