楼市筑底信号来了？核心城市成交量回暖，二手房是关键

全国楼市现在的救市路子，跟以前真不一样了。

以前一搞就是轰轰烈烈的大动作，现在倒好，像家里炖肉汤似的，小火慢慢熬。

你要是不信，看组数据就知道，今年9月全国100城新房均价每平16926元，就涨了那么一丢丢，反观三四线城市，还跌了0.35%。

这数据摆出来，明眼人都能看明白，楼市救市的逻辑早从“全面拉动”改成“温和调理”了。

为啥会有这变化？还记得今年8月北京出新政那阵儿，好多人都盼着后面能有更猛的政策，结果等半天没动静。

这次救市的新路子，主要藏在三个变化里。

以前都是中央拿主意，现在地方成了主力。

北京新政刚落地，上海就跟着出了“沪六条”，把房产税试点的规矩调了调；深圳更直接，一下子放开了5个区的限购。

政策的玩法也变了，不再是不管三七二十一的“大水漫灌”，改成了“精准微创手术”。

就说上海吧，本地户口家庭在外环外买房，想买几套买几套；深圳更贴心，社保满一年的家庭，直接给开了购房绿灯。

这种打法比以前聪明多了，专挑库存多、需求实在的地方发力，不浪费资源，也能真正帮到有需要的人。

连救市的目标都实在了不少，以前总想着让房价、成交量一起涨，现在更看重“保住楼盘、稳住基本盘”。

《中国房地产报》今年8月就特意提过，每个城市都得扛住楼市的底盘。

你看9月到10月那阵儿，河南、山西、东莞这些地方，密集出台政策，河南一次出12条，又是提公积金额度又是补贴多孩家庭；山西更狠，15条措施里还专门给房企融资做担保，就怕楼盘烂尾。

如此看来，现在的政策不追求表面热闹，更在意老百姓能不能拿到房、市场会不会出乱子，这点我觉得挺实在。

核心城市回暖了，但有些地方还在“躺平”

政策出了不少，效果却差得有点多。

核心城市的成交量倒是涨得明显，北京新政后，新房每天平均卖1.45万平方米，比之前多了不少；二手房更夸张，一天能卖525套。

上海、深圳也差不多，新房成交量都涨了三成左右。

我身边有朋友在上海浦东看房，说热门楼盘的好楼层都得抢，去化率能到八成以上，这热度确实回来了。

可三四线城市就没这么幸运了，像淄博、营口这些地方，9月新房成交量跌了三成还多。

为啥会这样？很显然，人口都往大城市跑，三四线人越来越少，房子却还剩一大堆，库存消化完都得两年，政策再怎么发力也难救。

更让人揪心的是二手房市场，全国百城二手房价已经连跌41个月了，9月又跌了0.74%。

我楼下中介小哥说，现在业主想卖房，不降价个5%到8%根本没人问，有的房子挂了半年都没动静。

本来以为成交量涨了，市场就能好起来，后来发现不是这么回事核心城市成交量上去了，房价却没跟着涨，北京、上海的二手房均价还微跌了一点。

这说明啥？大家买房还是没信心，就想着“捡便宜”上车，投资的人根本不敢动。

毫无疑问，这种“量涨价跌”的情况，想让楼市真正好起来，还得等一阵子。

为啥不搞“大招”？其实是没办法也不能搞

好多人纳闷，既然市场还没完全好，为啥不直接出大招？不是不想，是真没招了。

过去三年，全国200多个城市出了470多条政策，限购几乎全放开了，现在首套房平均利率都降到4.05%了，再降也没多少空间。

能用到的刺激手段早用遍了，现在只能靠市场自己慢慢恢复，9月核心城市那波成交小高峰，就是市场自己在调整的信号。

更何况，现在经济正处在转型期，不能再靠房地产拉经济了。

你看东莞、苏州这些城市，新能源、高科技产业做得风生水起，GDP里房地产的占比降了不少。

要是再搞以前的老路子，资源都跑到房地产里，其他产业咋发展？所以现在的温和调控，其实是为了给经济转型腾空间，虽然慢，但对长远有好处。

还有个重要原因，就是得让房企重新有信心。

以前中央出政策，房企跟着盲目拿地，现在不一样了，房企拿不拿地，全看城市治理水平。

今年三季度，深圳、上海的土拍挺热，尤其是深圳盐田区一块地，溢价率都到15%了；可三四线城市的土拍，四成地块都流拍了。

如此看来，让城市自己比拼服务、吸引人口和房企，比中央统一出政策要靠谱得多，也能让市场更稳。

总的来说，现在的楼市救市，就像从用高压锅爆炒改成小火慢炖。

虽然没以前热闹，但胜在稳当，能慢慢让市场找回平衡。

现在新房市场托底有效果，二手房也在慢慢筑底，地方也攒了不少救市经验。

对于想买房的人来说，别盯着虚的热度，核心城市的优质房子可以多看看；对于政策端来说，继续照着“一城一策”的路子走，就能慢慢帮市场筑稳底盘。

楼市想完全好起来还需要时间，但至少现在，好的信号已经慢慢出现了。