空间博弈 策略共赢｜仲量联行首绘成都办公楼企业流动全景图谱

2022-2025年，成都办公楼市场的存量需求搬迁流动超过增量需求，成为市场主线。仲量联行最新发布了《2025年成都办公楼企业流动研究报告》，通过对企业的长期跟踪，绘制了成都企业流动全景图谱。在成都甲级办公楼企业客户的三年流动数据中，降级的比例最大，其次为原址办公面积缩减，第三是搬迁至自建或购置的总部楼宇，第四是甲级楼宇之间的搬迁流动，最后是公司注销、退出市场；这一序列表明企业不动产策略正在成本控制、空间需求和企业发展这三大不动产诉求之间寻求新平衡。

上图显示的降级比例的收窄并不意味着企业对成本的忽视；相反，这反映出企业在追求成本控制的同时，更努力在品质、运营效率和长期发展之间寻求新平衡点。在此背景下，成都办公楼市场正竭力创新供给端，为租户提供多元适配的选择。过去“升级—降级”二元对立模式逐渐被如今多元并蓄的策略谱系所取代。

数据显示，2022-2025年间，成都企业搬迁前后的楼宇租金平均下降16.4%，表明多数企业正着力优化办公租赁成本。约36%的企业实现了10-20%的租金削减，多为“同区域降级”，在区位不变的前提下，选择价格更低的楼宇。约64%的企业搬迁实现约20-30%的租金降幅，这类企业通常实现跨区域搬迁，从核心向非核心区域迁移；成本敏感的中小规模科技互联网企业往往采取这一策略。此外，37.8%的企业实现了30%以上的租金降幅。

仲量联行追踪的成都五大商务区的企业客户流动数据结果显示：企业流出明显大于企业流入，总流出数量（511条）远超总流入数量（324条）。这一现象符合存量经济周期的需求走势，也体现出成都城市空间结构和办公市场版图的“多中心”发展格局：

· 成都子市场内的搬迁量仍高于子市场间的搬迁量，搬迁“内循环”在市中心、金融城、大源三大成熟商务区尤为显著。

· “企业南迁”为大势所趋，从市中心往高新南区的企业搬迁已是近年来市场的主流趋势。

· 高新南区两大子市场金融城和大源之间的搬迁量庞大，金融城流向大源的搬迁量超过反向迁入量，大源渐强。

· 城东超过金融城、大源，成为承接市中心核心商务区外溢的最大子市场。

· 人民南路的企业迁入量在各市场中最低，成为链接市中心传统商务区与高新南区的“过路地带”。

每个商务区都正同步经历企业在“区内流动”和“区间流动”两大地理流向。流动可分为“流入”和“流出”，进而生成四种关键指标——“区内流出”、“区间流出”、“区内流入”和“区间流入”。据此，我们把成都商务区划分为四大类型。

基于企业流动四大图谱，仲量联行《2025年成都办公楼企业流动研究报告》进一步引入博弈论分析，结果显示：在市场大幅降租的背景下，一旦企业客户开启搬迁流程，业主不得不降价挽留，且降租于租户的让利总额须超过搬迁机会成本，方可维持进驻率。因此，在增量需求不足的市场周期中，博弈产生的结果为：首先，因竞争相对充分，寡头较少，难以形成价格同盟；其次，在价格竞争中，市场租金必然出现“螺旋式”下跌，这也折射出“个体理性”与“群体利益”的典型博弈论冲突。仲量联行预测，未来三年，成都甲级办公楼市场空置率在集中供应冲击下，或持续向上突破，而租金仍将维持下行通道。

基于以上分析，仲量联行建议从下述维度着眼破局：

· 宏观经济面

城市产业活力是楼宇经济之根本，只有产业不断扩容跃升，才能化存量经济为增量经济，扭转市场走势。

· 中观市场面

市场供需关系及阶段性结构特征是影响市场情绪的关键。未来三年，若市场需求难在宏观面根本企稳回升，则市场的开发节奏——尤其在新兴区域应暂缓。

· 微观策略面

当上述基本面无法改变时，微观市场主体应更加积极面对市场竞争：当价格下行难以扭转时，维持楼宇的进驻率乃当务之急；此时，合理的让利和价格创新策略，仍是留住企业的关键。

仲量联行认为，首先，在预期空置率攀升的市场环境下，通过合理的租金调整留住现有租户，往往比开拓新客户更具成本效益，且风险更低。专业机构凭借系统化的选址经验，不仅能协助企业匹配更契合其发展需求的办公空间，还能促进租户与业主之间的有效沟通，推动续租谈判的开展。

其次，最优决策的落实需要确保供需双方获取充分且及时的信息，据此做出理性且准确的决策。凭借丰富的市场数据、专业的分析能力和多年累积的租约管理经验，专业机构为企业决策提供支持，包括但不限于实时准确的市场行情、多方案成本收益测算、策略制定及谈判等，从而有效增强租户在续约或搬迁决策的执行力。专业的租约重组方案不仅可以帮助企业优化不动产策略，也能帮助业主把握市场动态、理性研判形势，从而做出合理决策，提升客户留存率。

第三，企业不动产策略不应仅聚焦于于租约方案及谈判，更应着眼于办公空间的整体适配与持续优化。构建高效、经济且灵活办公环境，已成为提升员工效率、促进协作创新、集约空间使用以及改善员工福祉的重要途径。因此，优质的租约重组方案不仅帮助企业“降本”，更能通过空间优化实现“增效”，增强企业在新经济周期中的竞争力。