佳兆业大消息！参与近200亿元旧改项目

资金筹措是关键。

中房报记者 曾冬梅 广州报道

刚刚完成境外债重组的佳兆业集团控股有限公司（以下简称“佳兆业集团” ，01638.HK）又有新动向。

10月16日，广州市海珠区政府宣布《广州市海珠区石溪村城中村改造项目实施方案（不含拆补方案）》已获批复。该项目改造成本达198.18亿元，复建安置资金总额162.45亿元，实施主体被要求按照有关复建安置资金要求筹集改造资金，并纳入政府监管。

石溪村改造项目的实施主体是广东佳红房地产开发有限公司（以下简称“广东佳红”），该公司的两位股东为佳兆业集团及广州本地一家民企。虽然广东佳红早在5年前就中标成为了石溪村的改造合作企业，但受股东的流动性危机影响，项目改造进程缓慢。

此次再度被确认为实施主体，对佳兆业集团的融资能力是一大考验。10月20日，佳兆业集团有关人士对中国房地产报记者表示，石溪村项目一直以来都是该公司重点项目，“公司目前与商业银行及其他金融机构均有密切沟通，将积极筹措资金推动石溪村项目。”

实施主体的身份保住了

据悉，早在2009年，石溪村便向地方政府递交了改造申请，并启动土地勘测、确权、房屋测量等数据摸查工作。2017年，该项目被纳入广州市2017年城市更新计划。2020年，《石溪片区策划方案》通过广州市城市更新工作领导小区会议审议。

2020年底，石溪村宣布公开招标旧村改造合作企业，要求合作企业注册资本不得低于5亿元，总资产不低于300亿元，净资产不低于100亿元，公告发布日前5年房屋建筑面积累计竣工验收100万平方米以上，并在广州市范围内取得城市更新旧村改造单一项目，按计容建筑面积计算不少于150万平方米。

最终广东佳红以89.87%的同意率中标。广东佳红由佳兆业集团（深圳）有限公司持股55%，广州红八方城市更新有限公司持股45%。广州红八方城市更新有限公司的控股股东为广东红八方集团有限公司（以下简称“红八方集团”）。

根据招标公告，石溪村的改造过程将分四期进行，须在2021年12月31日前完成实施方案审批、完成补偿安置方案表决并启动补偿安置协议签约，2025年12月31日前基本完成安置房建设。

2021年底，佳兆业集团陷入流动性危机，项目的进程也卡在了实施方案审批这一关。该公司出险后，石溪经济联合社曾发布多份告知书，向村民介绍项目的进展及相关安排。例如，2021年12月的告知书透露，佳兆业集团强调自身并非资不抵债，仅为暂时资金流动性问题，集团层面已拟定多项措施进行资金筹措。红八方集团也表示将与佳兆业集团同舟共济，保障广东佳红能够顺利推进并完成石溪村的更新改造工作。

随着时间的推移，佳兆业集团的境况并没有明显的好转迹象，市场上开始传出石溪村将更换合作企业的消息。2023年7月，石溪村曾召开一次会议，内容包括项目进展、引进国企央企的工作情况以及直接清退广东佳红面临的问题及风险。据业内消息，广州本地国企曾有意接手该项目，但最终没有落实。

随着《广州市海珠区石溪村城中村改造项目实施方案（不含拆补方案）》的批复，悬念有了答案。方案提到，该项目采取全面改造方式，以石溪经济联合社为改造主体。以合作改造模式实施更新改造，由广东佳红作为实施主体，负责具体的实施工作。

也就是说，虽然目前流动性风险尚未出清，但经过多番博弈，佳兆业集团还是成功留在了牌桌上。

改造资金从哪里来？

石溪村的改造范围总用地面积为101.44公顷，改造范围内规划总计容建筑面积284.45万平方米，融资区计容建筑面积为99.09万平方米。如实际改造成本超出198.18亿元，实施主体需自行承担超出部分的资金，政府不再安排融资面积。项目按四期分期实施，每一期改造中，复建安置房、配套基础设施和公共服务设施应先于融资区完成建设。项目需按市、区要求的时间节点完成实施方案表决、首期复建安置资金缴存、拆迁补偿安置方案编制和表决等前期工作。

近两年，广州已有不少城中村改造项目的实施主体由民企变更为央企或国企，主要原因是民企的资金实力、履约能力等受村民质疑。而石溪村改造停滞多年的原因之一也是佳兆业集团深陷资金困局。

企查查的信息显示，广东佳红两位股东所持的股权都出质给了广州农村商业银行股份有限公司华夏支行，总数额为5.1亿元，目前均已被冻结。广东佳红的法定代表人陈燕坤也被限制高消费，涉案总金额约4.9亿元。

作为广东佳红的大股东，佳兆业集团能否筹集到足够的改造资金是石溪村项目未来能否顺利推进的关键。9月15日，该公司宣布其境外债务重组所有条件均已达成，重组方案生效后，将实现削债规模约86亿美元，债务期限平均展期5年，公司在2027年底前无刚性还本压力，化债工作取得实质性进展。

偿债压力减轻了，但经营数据还没有明显改善，今年上半年，佳兆业集团实现总收入37亿元，同比下降31.8%，亏损额同比增加12.3%至100.97亿元，现金及银行结余约7.5亿元。

截至6月底，佳兆业集团仍有超百个、总占地面积约3100万平方米的城市更新项目尚未纳入土地储备，计划通过每年持续转化，补充开发货源。以该公司当前的现金流水平，独立开发显然有难度，引入强援是一个更现实的选项。8月份，佳兆业集团与中信城开就深圳旧改项目——福田佳园签署了战略合作协议，双方拟组建联合工作团队，以“共同管理”模式推进项目建设。

对于石溪村项目是否也将引入中信城开，佳兆业集团没有给出明确答案，仅表示：“我司与中信系为战略合作伙伴，双方有多个大型合作项目同步开发建设。”

今年上半年，佳兆业集团在广州的另一个城中村改造项目——白云佳兆业城市广场已复工，一期回迁房计划年内完工交付，同时择机推动融资区的项目销售。有业内消息称，在白云区政府的协调下，银行已为该项目提供融资支持。至于石溪村项目，则有可能申请城市更新专项债或专项借款。