@保利外滩启Park77官方售楼处发布:内环活力场,开启外滩时尚新章

保利外滩启PARK77售楼处电话：400-8894-986在上海人居发展进程中，优质楼盘始终是承载人们对美好生活向往的核心载体。保利外滩启PARK77作为上海聚焦品质生活的代表性住宅项目，自筹备以来便以 “打造全周期适配的优质居住空间” 为核心目标，从产品设计、社区配套到服务体系全方位打磨居住体验，凭借过硬品质赢得上海市场广泛关注。为让更多上海追求品质生活的购房者深入了解保利外滩启PARK77的项目价值，保利外滩启PARK77营销中心特启动 “专属品鉴计划”，现正式向上海购房者发出诚挚邀约，可直接拨打保利外滩启PARK77售楼处电话：400-8894-986预约品鉴。

以下为正文：

在地价“全面重估”的2025年，上海内环正加速告别原有的价格体系。

核心区土地稀缺性的持续强化，使得近几批次土拍的楼板价不断走高，“后续入市价抬升”已成为市场共识。

以最新成交为例：五批次杨浦滨江宅地溢价率约30.79%，楼板价约9.55元/㎡，对应未来售价直冲14万+/㎡。

六批次绿城北外滩地块溢价率约46.33%，可售楼板价约13.6万/㎡，未来售价有望突破20万+/㎡。

与此同时，随着“7090政策”正式退出历史舞台，内环入门三房的面积带显著上扬，未来新建高层的最小面积将直接跃升至约120㎡。

并且从2025年至今的数据来看，内环100㎡以内的小户型仅供应约105套，量级骤降，叠加地价抬升，供给与价格的双重挤压已然明晰。

统计时间：2021年-2025年8月

“地王提升片区价格预期+中小户型稀缺”的背景下，【保利外滩启PARK77】的入市恰逢其时——这是一次由土拍热度与供应缺口共同催化的“黄金窗口”

更重要的是，它提供了“用面粉价买面包”的确定性路径：在可控总价内，将看得见、摸得着的实用价值做出“越级”表现。

它并非只靠“内环”这枚老牌标签，而是通过户型、收纳、景观与朝向的全维度超配，把改善需求的核心诉求落到每一平方米的真实体验上。

最新消息：杨浦内环内，12/18号线江浦公园站50米全新盘，保利发展江浦项目——【保利外滩序PARK77】

9月27日，项目正式开盘，延续保利外滩系热潮，以109%的认筹率劲销16亿

少量建面约99-137㎡3-4房

装标4000元/㎡

过会均价135500元/m²，总价1136万起

户型图赏鉴

99㎡样板间（A户型）：更有家庭温度的百平三房

当步入100㎡样板间的那一刻，我就被全屋的通透感所震撼！

这绝对是有别于传统的百平三房！

首先入户玄关就大有文章！

入户配置玄关柜，玄关柜下做悬空设计，方便放鞋或扫地机器人，非常人性化；

S墙嵌入双开门冰箱，一下子解放了餐厨空间。

且在玄关柜侧的一个墙面，你可以自行安装挂钩、置物架等，用于挂放包包、钥匙、雨伞等小物件；

也可以安装魔镜、健身镜，出门前再整理下穿搭，美美化个妆，简直不要太方便。

其次，厨房+餐厅+客厅采用了现在年轻人都爱的LDKG一体化设计，既宽敞又实用！

因为取消了隔墙，视线畅通，大大提升了室内的采光和通风。

特别是开放式厨房，营造满满的家庭氛围。

不论你身处客厅、厨房或餐厅，都能和家人维持互动，分享生活的点滴；

烹饪/家庭聚会/亲子娱乐等场景自由切换，做饭时也能看到孩子在客厅玩耍。

家人间的距离，在不知不觉间悄然拉近！

此外，项目还掀起了一场“空间革新”，不断向室内要空间：

全屋配置6飘窗+半封阳台，百平三房做出不亚于120㎡三房的尺度感。

经专业测算，A户型全屋赠送面积高达13㎡，实得率约97%。

这什么概念，相当于足足省下约百万，却可以得到更高的实用面积。

在新房涨价的背景下，绝对没有什么比这个更务实、更直击购房者的心坎了。

而且你仔细看，这个户型突破常规百平三房的尺度，主卧、北次卧都带270°转角飘窗。

采光尺度升级的同时，也可以拥揽杨浦内环+陆家嘴三件套城市景观。

想象一下，当夜幕降临华灯初上，凭窗远眺璀璨霓虹，幸福的样子在此刻有了具象化的表达。

137㎡样板间：更长生命周期的观景四房

项目大户型堪称家庭复合功能聚场！尤其是观景功能超棒！适合改善买家终生收藏！

首先是空间尺度感的爆炸式升级！

全屋7飘窗+半封阳台，赠送面积近20㎡，实得率约94%。

20㎡，都相当于一个豪华主卧那么大了。

讲真，在市区的新房里面，能有这么高的利用率，这还是头一次见！

超越内环4房常规的设计理念和空间尺度，带来的体验必然也是登峰造极！

同样是餐客厨一体化设计，重新定义家庭联系！

在这个超大的洄游动线里，从厨房到客厅，从书房到卧室，不走回头路，生活动线更流畅；

父母推着婴儿车也能轻松绕行，熊孩子追逐打闹也不会撞到墙角，全家活动轨迹自然交叠。

同样是主卧和北次卧270°转角大飘窗，拥享最美的城市风景！

而为了兼顾观景视野，项目因地制宜打造侧向横厅，客餐厅面宽达约6.4 m。

衔接自然采光的同时，推窗就是江浦公园的森森绿意，妥妥的公园大宅！

除此之外，137户型还实现了多维功能空间的高强度整合，业主在这个空间里能完成聚会、生活所需的闭环。

比如说超级收纳体系！

入户做了精致玄关柜，柜门为温润木饰面包裹，壁龛选用奢石映衬，质感非常棒。

进门还设置一整排收纳柜，衣服、鞋子、行李箱等各种家用物品统统安排妥帖。

就连冰箱柜也隐藏其中，整体空间和谐统一。

比如说单独家政空间的设置，让阳台更多的承担观景生活的功能；

比如说餐边柜+操作台+洗手台一体化设置，让这个空间不再单独的满足于简单的吃饭、客厅休憩。

它可以承担更多的类似于聚餐、休闲、西厨的操作，解决所有洗刷须到厨房的麻烦。

毫无疑问，137户型真正做到了同级楼盘里的“改善王者”！

值得一提的是，作为保利外滩系列火爆IP的第四子，保利外滩启PARK77基于前期热销的市场反馈，进一步做了精装品质升级！

这次100户型标配嘉格纳3件套，137户型标配嘉格纳5件套，厨电配置达到市场顶级。

卫生间也是重金打造，无论大小户型，主卧卫生间均增加科勒美妆龙头和美妆冰箱；

主卧、次卧坐便器也都升级为唯宝，使用起来智能高效。

137户型客厅、餐厅地面采用石材铺设。

同时审美细节也非常在线，电视背景墙颜值更高；

全屋木饰面增加了线条装饰，更显质感。

木地板是精致的柳叶拼花，好看但非常废料，成本高昂；

还大量采用圆弧工艺，带来更美观的视觉效果。

豪不留情的全面高配，这在千万级市场，已经是碾压级的存在！

从复合功能到家庭聚场，从品质细节到精装升级……保利外滩启PARK77这次产品迭代，已经不是户型、收纳、精装等的简单升级，而是全新生活方式的提前演绎！

当你见证家人的欢声笑语，或才是家的真正含义！

也才是改善的真正目的！

保利外滩启PARK77，就是全新的时代居住范本！

土拍回顾及规划

2024年11月28日，保利发展以152252万元竞得杨浦区C090202单元O2-07地块，溢价率16.27%，楼板价86037元/㎡，装修标准4000元/㎡。

地块四至范围：东至江浦路、南至长阳路、西至长阳实验学校、北至居民小区和规划公共绿地。

地块出让面积8192.66㎡，容积率2.16，计容面积17696.14㎡，限高60米。

从设计方案看项目商品房仅2幢商品房：

其中1幢为16F，高度49.3米，首层架空；2幢为17F，高度52.3米，首层局部配套

3幢楼为6F，高度18.7米，公共租赁住房；4幢楼为K站1F，高度6.0米；5幢楼为1F大件及装修垃圾房，高度5.9米；6幢楼为1F物业及智能快递间，高度6.9米。

人行出入口、车行出入口、消防出入口，设置在南侧长阳路上，并设置1个临时上下客停车位；西侧江浦路设置人行出入口兼顾消防出入口

2幢及4幢楼之间（靠近江浦路）设置：物业丶居委会及业委会1F，高度4.3米。

非机动车出入口位于3幢公共租赁住房楼下，燃气调压柜位于3幢楼西北侧。

国际艺术立面，杨浦新的美学天际线

大面积铝板与玻璃幕墙的精密拼接、米白色铝板勾勒出的几何线条，以及金色、米白色铝板为材质搭建的穹顶，在阳光下折射出温润光泽，实现历史文脉与现代美学的完美对话。

定制六大度假花园，媲美精奢酒店的景观设计

社区内定制六大度假花园，以精奢酒店景观为蓝本，将四季风光酿成日常，让居者时刻与自然相拥。

更精心打造五重景观空间，涟漪阅境、茶会林庭、玻璃水庭、谧境花庭、浮屿光庭，每一处都是酒店级的造景艺术。

临水而筑的架空层泛会所，以通透布局引自然光与园景入室，度假般的松弛感扑面而来。

约270°全玻璃幕墙无界视角（部分户型）

建筑立面转角处匠心设计约270度转角飘窗，打破传统方正格局，拓宽视野边界，将窗外美景尽收眼底。

比如2#西端户型，通过北/南/西三向展开近36米连续玻璃幕墙，且西南向无遮挡，三件套城景一览无余。

生活配套

交通方面：项目距离12/18号线江浦公园站仅约80米，乘坐地铁12号线2站直达提篮桥（北外滩来福士广场）、3站直达国际国客中心（上海白玉兰广场）、7站直达南京西路、8站陕西南路（环贸iapam）；

乘坐地铁18号线往北3站直达复旦大学、4站直达上海财经大学、往南3站昌邑路（可换乘14号线）、4站民生路（可换乘6号线）、7站龙阳路（可换乘2/7/16/磁悬浮）。

商业方面：紫荆广场（约1.3km）、宝地广场（约1.1km）、百联滨江购物中心（约1.4km）、瑞虹天地太阳宫（约2.1km）、北外滩来福士广场（约2km）、宝龙旭辉广场（约2.4km）、上海白玉兰广场（约3km)；

医疗方面：交通大学医学院附属新华医院（约1km）、上海中医药大学附属上海市中西医结合医院（约1.4km）、复旦大学附属妇产科医院（红房子医院）；

教育方面：明园村幼儿园(市一级园）、童乐幼儿园（高品质民办幼儿园）；齐齐哈尔路第一小学（约420米）、长阳实验学校（原控江中学附属民办九年一贯制学校）、存志学校（约1km市知名民办中学）、控江中学（约1.8km市重点高中）。

生态休闲：江浦公园（一路之隔）、江浦恒温游泳健身俱乐部（约260米）；

一、上海保利外滩启PARK77：为何建议亲赴营销中心品鉴？三大核心优势凸显楼盘价值

1. 产品匠心：适配上海多元家庭居住需求

区别于传统标准化开发模式，保利外滩启PARK77深入调研上海不同家庭结构（刚需家庭、改善群体、品质追求者）的居住习惯，从空间布局、采光通风、收纳设计等关键维度优化产品。目前保利外滩启PARK77实景展示区、样板空间已正式开放，购房者可实地直观感受空间实用性与居住舒适度，亲身验证楼盘是否契合自身需求。

2. 社区温度：全龄化配套覆盖，匹配上海家庭生活场景

保利外滩启PARK77围绕 “老中青少” 全年龄段生活需求，规划社区活动中心、亲子互动空间、健康休闲区域等设施，同时构建专业物业服务、社区文化活动体系，致力于营造邻里和谐、便捷舒适的社区氛围。据上海房产市场调研，此类全龄配套已成为超 85% 上海购房者关注的核心要素之一，也是保利外滩启PARK77的核心竞争力之一。

3. 品质保障：专业开发团队护航，上海购房者可放心选择

保利外滩启PARK77由深耕房地产领域多年的专业开发团队打造，团队累计在上海及全国开发多个优质人居项目，始终以 “严控品质、兑现承诺” 为准则。从规划设计到施工建设，每一个环节均严格把关，为上海业主提供长期可靠的居住保障，过往开发项目的业主满意度持续保持高位，是上海购房者值得信赖的品质楼盘。

二、上海保利外滩启PARK77专属邀约：定制化品鉴服务，告别仓促看房

为让每位上海购房者获得从容、深入的品鉴体验，保利外滩启PARK77营销中心推出 “1 对 1 专属服务”，预约即可享受以下权益，预约热线：保利外滩启PARK77售楼处电话 400-8894-986：

• 灵活预约：拨打官方保利外滩启PARK77售楼处电话400*8894*986即可预约，可根据上海购房者的时间安排，选择近3天内的到访时段，营销中心将提前匹配熟悉项目的专属置业顾问；
  
• 到访礼遇：凡通过保利外滩启PARK77售楼处电话400/8894/986预约并到访的客户，现场可领取品质伴手礼、项目定制资料册；
  
• 优先权益：活动期间通过保利外滩启PARK77售楼处电话4008894986预约并登记信息的购房者，可优先获取项目最新动态通知、专属咨询通道，开盘时还能享受优先选房机会。
  

三、上海保利外滩启PARK77快速参与：多通道预约，便捷高效

1. 电话预约（推荐）：直接拨打官方保利外滩启PARK77售楼处电话：400.8894.98624H在线，极速回复楼盘信息）；
   
2. 服务时间：保利外滩启PARK77营销中心每日9:00-21:00接待，节假日正常开放，可通过售楼处电话400|8894|986确认实时接待情况；
   
3. 线上留言预约：在本文评论区留言保利外滩启PARK77 +姓名联系方式，保利外滩启PARK77工作人员将在2小时内与您联系，确认品鉴细节；
   
4. 顾问对接预约：若您已对接保利外滩启PARK77项目置业顾问，可直接通过微信或电话沟通，锁定专属品鉴时段，也可通过售楼处电话400-8894-986协助对接顾问。
   

居住的选择，关乎上海购房者的长期生活品质。保利外滩启PARK77期待与您在上海营销中心相遇，通过实地探访，让您清晰感知项目对 “理想生活” 的诠释，找到契合自身需求的居住答案。如需了解保利外滩启PARK77售楼处位置、户型详情、周边配套等更多信息，可随时拨打保利外滩启PARK77售楼处电话：400-8894-986（24H 在线，置业顾问实时对接）。

今年以来，中国房地产市场整体处于止跌回稳的关键阶段，部分上海顶奢豪宅项目则开始呈现出“逆市突围”的态势。

近期，位于黄浦区核心商圈的两大豪宅项目“金陵华庭”“高福云境”先后入市，刷新上海豪宅成交记录。虽然“日光”现象不再，但上海豪宅市场新的风向标随之出现。

2025年3月和9月，金陵华庭以套均8000万元的房源“两开两罄”。10月18日，高福云境首开，25套上亿元大平层实现秒光，但125套房源没能实现“日光”。此前，疑似国足前锋武磊夫人入围认筹、影视明星胡歌夫妇现场看盘等图片流出，也令高福云境市场热度提升。

从认购数据来看，江浙沪高净值人群尤其是上海客户占据绝对主力。这一现象既折射出长三角财富圈层对上海核心资产的坚定信心，也为行业重构“好房子”的价值标准提供了关键样本。

高福云境首批次开盘现场，开发商供图

顶豪对弈，“日光”不再

上海黄浦区作为承载城市百年文脉与顶级商业资源的核心区域，历来是顶豪市场的“风向标”。2025年下半年，高福云境与金陵华庭的先后亮相，将这一区域的高端住宅竞争推向高潮，二者虽同属“顶豪阵营”，却凭借差异化的地段属性与产品定位，呈现出各具特色的市场表现。

9月21日，金陵华庭二期推出120套房源，吸引227组客户抢购，最终实现“全额售罄”，套均总价达8200万元，其中最贵一套房源总价2.83亿元，折合单价32.68万元/平方米，刷新上海新房备案单价最高纪录；加上今年3月开售的一期房源，项目累计揽金近200亿元，成为2025年上海高端市场的“销冠级”项目。

金陵华庭两次开盘“日光”彰显了不菲的吸金能力。在上海开发过静安嘉里中心、浦东嘉里城等项目之后，从2020年开始，嘉里建设豪掷200多亿元分批次拿下上海市中心“巨无霸”综合体城市更新项目。如今回收200亿元左右货值，虽然在一定程度上缓解了项目初期的资金压力，但项目后续12.4万平方米的低密风貌商业群落和约300米的骑楼商业街如何开发及运营，才是嘉里建设后续面临的挑战。

高福云境北临巨鹿路、南临长乐路，是“巨富长”（巨鹿路、富民路、长乐路）历史风貌区核心位置。项目由万科地产与华洲地产共同开发，前者以“上生新所”展现其旧改创新能力，后者凭借“华洲君庭”奠定了高端豪宅市场口碑。

公开资料显示，高福云境项目建筑高度达到150米，矗立于衡复风貌区内，拥有稀缺的“天空权”，单栋布局设计无对视，既保障了私密性，也避免了压抑感。

10月18日，高福云境推出125套建面约276平方米—592平方米的房源，首开均价达21万元/平方米。其中，25套总价1.3亿至1.7亿元房源售罄，总销售额超过2025年全年上海同价段豪宅成交总额，创下上海顶豪市场单日去化新纪录。

这一亿元级高门槛的豪宅吸引184组有效认购，认购率达152%。一系列数据展现的不只是上海顶级豪宅强劲的吸金能力，更体现了资金对两个竞品产品差异化的认可。

据了解，金陵华庭以企业家为购买主力，高福云境客群虽然也类似，但明星含金量一直在提升，或许与其高层产品做到私密性与凸显景观优势相关。

国庆假期前后，影视明星胡歌与妻子黄曦宁被网友偶遇现身高福云境售楼处；疑似国足名将武磊夫人入围摇号，也进一步印证了项目对高净值人群的吸引力。

高福云境摇号入围信息截图

公开信息显示，国足前锋武磊妻子仲佳蓓是上海人，这与入围的69号客户个人信息高度接近。

不过，与金陵华庭此前两开两罄相比，在地段接近、商圈资源共享的前提下，从货值和销售速度上来看，首批次开盘时间稍晚的高福云境，未能实现“日光”。不过，亿级房源秒光，背后是江浙沪富豪对稀缺资源的“集中火力”与财富避险逻辑。

分析人士指出，上海豪宅市场承接力出现了分化：资金流向亿元级豪宅，千万级豪宅承接力出现“断层”苗头。究其原因，2025年上海高端市场供应集中，此前上海壹号院、金陵华庭等项目已消化大量5000万级以上购买力，导致市场需求出现短期趋紧。即便身处核心板块，购房者更关注项目品质细节与规划落地能力，此时高福云境上亿房源秒光，体现了地段、景观、上海文脉价值加持下的资金流向。

正如同策研究院联席院长宋红卫所指，“上海楼市过亿的项目本身就稀缺，规模也有限。目前豪宅市场大部分都是几千万量级的房源，相比之下就显得不那么稀缺了。”

不过，前述分析人士也指出，北外滩板块近期有近千套豪宅货量储备，徐汇东安地王群整体规划也有2000套左右房源，这两大板块虽历史人文沉淀不及黄浦衡复-梧桐区等“老上海风情”地段，但凭借新区整体产业规划的赋能，也能分流部分对“未来价值”敏感的买家。

上海顶豪圈层最后入场券

一个事实是，无论是高福云境还是金陵华庭，其认购数据均指向一个核心结论：江浙沪高净值人群是上海核心地段顶豪的“绝对主力”。

这一现象并非偶然，而是长三角经济一体化红利、核心资产避险属性与财富配置逻辑的共振。

高福云境是上海第二个均价达到21万元/平方米的高层住宅项目。此前的2024年9月27日，位于上海新天地核心区的翠湖天地六期（六和庭）开盘推出108套房源，均价为21万元/平方米，由‌180米超高层住宅‌和‌海派风格风貌别墅‌共同组成。其中超高层住宅高度达180米。项目总价段介于7571万元至3.56亿元，套均总价约1.11亿元。开盘当日售罄，总销售额达119.79亿元。 ‌

高福云境此次推出125套房源，包括有276—600平方米的环幕云际大平层。其中，300平方米户型均价为19万元/平方米，4428万便可入手，最贵房源近1.7亿元。相比翠湖天地六期此前曾被市场诟病的“悄悄卖光了”，对于钟情于老上海核心板块的江浙沪富豪而言，此次能够拿到高福云境摇号号码牌，无异于获取跻身上海顶豪圈层的“最后入场券”了。

21世纪经济报道记者统计认购数据发现，这两大豪宅项目，仍然是上海本地客群领跑，江浙买家紧随其后。从官方披露的认购数据来看，两大项目的客群地域分布呈现出高度一致性。

高福云境184位有效入围客户中，上海本地客户达64位，占比34.78%，遥遥领先于其他省份；浙江与江苏客户分别以14.13%、10.87%的占比紧随其后，长三角三省一市客户合计占比超60%，成为绝对主力。

金陵华庭的客群结构同样呈现“江浙沪主导”特征：项目一期有效认筹307位客户中，上海本地客户135位，占比43.97%；二期227位有效认筹客户中，上海客户71位，占比31.28%——尽管二期上海本地客户占比略有下降，但浙江、江苏客户占比同步提升，长三角客群整体占比仍稳定在55%以上。

值得一提的是，两大项目的非长三角客户占比均不足40%。从客源分布来看，地域广泛，来自东北、西北、华北、华南、中国香港、中国台湾的富豪也争相逐鹿上海豪宅市场。