康达尔“遗产” 京基曲线拿下的深圳宝安旧改终获批

观点网 9月11日，深圳市京基智农时代股份有限公司（简称“京基智农”）公告称，控股股东京基集团拟向深圳市中恒通私募证券基金管理有限公司（代表“中恒通启航1号私募证券投资基金”）转让其持有的2651.5万股公司股份，占公司总股本的5.00%，交易总额为4.26亿元。

10月16日，上述股权交易完成过户。控股股东的减持套现为京基智农增添了一丝郁闷，不过也并非没有好事发生。

同在16日这天，深圳市规划和自然资源局宝安管理局公告宣布，《宝安区新桥街道107发展带康达尔工业园城市更新单元规划》已获得审定通过。

作为申报主体之一，京基智农这家“养猪”企业停滞三年的旧改项目终于迎来新进展。

康达尔往事

京基与康达尔之间存在过一段纠葛。

2015年，京基集团挑起了一场没有硝烟的战争，与华超集团之间开启对上市公司康达尔的股权争夺战。同为股权之争，京康之间的争斗被称为翻版“宝万之争”，只不过这两场战争的最终结局并不一样。

2018年11月，京基拿下了康达尔控制权，成为第一大股东（持股41.65%）。后来在2020年，康达尔改名为“京基智农”。

通过上述背景资料不难猜出，此次深圳宝安康达尔工业园旧改项目正是“康达尔的遗产”。

资料显示，康达尔工业园城市更新项目位于深圳市宝安区新桥街道广深公路与沙井南环路交会处西南侧，更新单元用地面积及拆除用地面积均为24.3万平方米，申报主体为深圳市宝安区新桥街道办事处和京基智农。

早在2021年5月，深圳宝安区更新整备局发布的《2021年深圳市宝安区城市更新单元第二批计划》（草案）中，披露了三个项目，康达尔工业园旧改项目就是其中之一。

令人没想到的是，在这之后的三年时间里，康达尔工业园旧改项目“音讯全无”，迟迟未见有新进展。直到今年4月14日，项目草案开始对外公示，并在半年后获批通过。

当初与之同批的另外两个项目中，源展塑胶电子厂城市更新单元在今年5月获深圳市城市规划委员会法定图则委员会审批通过；合隆羽绒厂城市更新单元则将有效期延至2026年4月。

根据最新公告，康达尔工业园旧改项目的住宅开发建设用地面积约为12.03万平方米，规划容积为37.5万平方米。

图片来源：深圳市规划和自然资源局官网

目前，该项目方案最受关注的指标是3.1的容积率，创下深圳近八年来城市更新项目最低密度纪录。

在深圳过去旧改规划中，容积率在7以上的项目比比皆是，10以上也有。

有分析指出，康达尔工业园旧改中低至3.1容积率或许是受新规影响。今年3月13日，住建部发布国家标准《住宅项目规范》，在住宅项目的空间环境控制指标中，规定容积率在1.0-3.1之间。基于当前的方案，康达尔旧改项目将为片区新增近40万平方米居住空间。

据了解，康达尔工业园周边目前在建仅有万丰海岸城和鸿荣源珈誉府。其中，万丰海岸城是沙井片区的网红盘，项目于2021年2月首开，推售玺园、锦园共计721套房，均价约5.75万/平方米，价格区间为5.18-6.23万/平方米，最终全部售罄。

此外据市场消息，万丰海岸城·檀府已取证，预计10月25日入市，率先推出的是3栋1单元和3栋2单元“楼王”，合计443套，备案均价约5.46万元/平方米。

康达尔工业园与万丰海岸城之间仅相隔500多米，因此后者的价格可作为参考。

养猪的企业

不出意外的话，康达尔工业园旧改项目操盘方将是京基智农的关联方京基地产。

今年4月份，京基智农在投资者平台上披露，于2020年6月与第三方签署《城市更新项目合作协议》，约定由第三方负责沙井城市更新项目规划、计划申报以及项目所有开发工作及资金投入，公司将获得安置补偿物业面积约12.3万平方米。

京基智农口中的“第三方”正是京基地产。

翻阅过往资料，京基智农曾在2020年6月2日晚间发布过一份公告，与京基宏达签署《城市更新项目合作协议》。双方就京基智农位于深圳宝安区沙井街道土地证号分别为宝府国用字（1992）第0400137号、第0300075号以及土地证号宝府国用字（1992）第0400136号的土地开展城市更新项目合作，涉及合作面积25.7万平方米。

其中，京基智农作为城市更新项目的申报主体，由京基宏达（京基地产持股100%）作为项目实施主体。

该公告指出，京基宏达应补偿京基智农物业面积共计12.3万平方米，其中住宅面积9.35万平方米，商业面积9500平方米，办公面积2万平方米，均为毛坯房交付。这与公司今年在投资者平台上公开披露的信息刚好能够对应。

实际上，作为一家“养猪”企业，京基智农早已主动放弃房地产方面的业务。

自从更换了控股股东之后，京基智农发展方向发生了180度大转弯。尽管公司当时地产收入占比近八成，却坚持去地产化，房地产业务仅限于对既有的存量土地以自行或与第三方专业机构合作等形式开发和运营，不再新增其他房地产项目。

同时，该公司房地产项目也基本交予京基地产开发。

放弃房开业务之后，京基智农将主营业务聚焦于生猪养殖。2020年时，旗下养殖业仅占营业收入比重的1.8%，到了2024年飙升至65.45%。

今年上半年，京基智农养殖业务实现营业收入19.25亿元，同比增长11.13%，占总营收比重再次上升至80.67%；房地产开发业务收入仅1.28亿元，同比下滑79.55%，占比只有5.38%；去年同期房开业务的收入尚有6.28亿元，占比为23.26%。

对于营收下滑的原因，京基智农表示，房地产业务仅为存量销售，存货随销售去化库存递减，报告期内房地产项目交付数量较上年同期大幅减少，结转销售收入减少，对应结转成本及销售费用同步减少。

图片来源：企业公告

截止上半年末，京基智农仅剩山海公馆和山海御园两个主要存量项目，其中山海御园项目已接近售罄，因此期内公司在售产品只有山海公馆公寓项目及部分商铺，并实现销售约1.07亿元，销售面积3383.96平方米。

如今，康达尔工业园旧改项目获审定通过，或又将为京基智农这家养猪企业创造新的房地产“增量”。

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