一边疯狂地王，一边开启大调整，闽系巨头巨变

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大家好，我是地产高富帅。

国央企阵营持续分化，如今还能持续拿地的玩家已经不多见，作为这三年雄起的新闽系国企军团，在拿地端口从来没有输过，持续保持规模化扩张。

2025年，建发，联发，国贸，象屿四大国企，均保持较为旺盛的投资欲望。持续大手笔布局主流的上海，成都，广州，福建等核心城市，闽系江湖仍然还是值得关注。

新闽系四巨头中的国贸地产，这几年发展思路较为独断独行，从来不走寻常路，如今也迎来了规模化调整，加强总部管控策略，迎接新的市场挑战。

集团生产部门大合并：强产品运营

这几年，房企在总部运营体系重塑方面，都做出了较为系统化的变化，从高周转时代的大运营体系逐步转向如今大产品体系。

其中大运营体系早期就是由龙湖地产牵头，其核心关键点就是集团强管控，对地区公司项目的全体经营周期做到系统化经营思维指导。

特别是在很多地区公司都设立了运营总角色，说的简单一点就是充当城市总的助手，对地区项目运营，业绩回款，全方位的管理，解决一线项目实际问题。

龙湖地产也是早期率先把经营视角植入项目端口的房企，所谓的大运营体系，其实就是项目经营为主导，业绩结果导向，项目总充当了项目经营第一责任人。

这与当时很多国企央企强职能，弱项目经营有着一定的差异化，因此，在行业前十年，大运营体系被很多房企效仿，包括后来的中海地产。

随着民企军团的突飞猛进，大运营体系被很多房企照搬，但是很多房企没有学到其中的精髓，逐步变成了大生产体系。

很多房企总部虽然设立有大运营中心，其实就是把工程，运营，成本，招采等生产部门集中在一个部门管理，并未对地区项目经营有过多的干预。

因此，很多大运营总，似乎还是一个职能总角色，并不是一个经营管理思考很深的高管，这是这几年行业内普遍的问题。

随着市场下行，产品时代来临，如今很多房企开启产品升级战略，把产品提升到房企运营管理第一的位置，因此，大产品中心类型职能部门开始启动。

国贸地产作为从不走寻常路的闽系国企，近期在总部层面也开启了组织重塑，把设计，工程，成本，运营，维保五大职能合并，成立新的建设管理部，并由建设管理部总经理直接牵头设计管理工作。

这种组织构架，看起来与早期就实施大产品中心管控的绿城中国类似，把大工程生产与设计部门合并，从产品最前段入手，对地区项目的整体开发经营流程进行全周期管理。

就在今年第一季度，越秀地产总部同样把大生产与产品研发合并，在总部与区域公司都设立全新的生产管理中心。

可以看到，在这种全新的组织体系下，未来房企的产品战略势必有更多的可塑性，这也是很多房企能否穿越周期的最关键。

高管大换防：老将齐上位

从国贸地产这几年的发展来看，整体经营质量确实不算特别高，本质上还是缺乏较为辨识度高的产品IP与品牌辨识度。

但是国贸地产背后的母公司是国贸控股集团，类似建发集团一样的福建超级国企巨头，整体资金实力相当雄厚，因此也敢于拿一线城市核心土地。

本次总部组织调整的背后，很显然是要牵头运营体系重塑，新上任的集团建设管理部总经理依然由老人担任：前上海总经理周中庆正式调任集团建设管理部总经理。

作为国贸地产培养的嫡系部队之一，周总一路从福建到上海，其领导能力是有目共睹的，特别是来上海两年时间，国贸地产在上海的整体状况似乎有了好转。

前期与中铁建地产合作，打造国贸中国铁建·西派海上，随后在上海也乘胜追击，陆续在上海拿下多个地块，算是稳定了局面。

要知道，国贸地产上海总经理这个位置确实不好当，周总前任是来自中海系的沈阳，已经加盟中旅投资担任华东区域总。

周总的接班人来自老国贸，原国贸地产福州总经理鹿兵调入上海，上海一直以来都是闽系房企布局的重镇，这几年闽系国企似乎都陷入了低迷。

2023年之前的两年，象屿与建发集团表现激进与抢眼，但是近两年拿地动作减少，去化受限，口碑也还稍微达到巅峰，两家房企在上海的声音越来越小。

加上一直尚未正式入场的联发集团，今年也搭上了新加坡房企丰隆集团布局上海核心区域，四大闽系军团来了一个上海齐发，谁笑到最后就看最后两个多月时间。

福州总经理岗位空出之后，国贸地产厦门总经理李剑峰暂时代管，两个城市公司未来会不会迎来合并，如今确实还是未知数。

集团建设管理部如今变成了核心经营部门，旗下核心业务由三位分管副总坐镇，分管工程维保的梁国辉，分管运营的傅良取，分管成本的林珠玲。

梁国辉与林珠玲都是国贸的老人，工作多年，并且在国贸集团多家子公司都担任过相关专业高管职位。

傅良取，作为少数外聘的职业经理人之一，早期在万科福州公司担任事业部总多年，2020年加盟国贸地产至今，也是从一线城市总调任集团总部。

值得关注的是，早期外聘的另外一个万科系产品高管，前国贸地产集团产品中心总经理刘菁，已经在年初调入上海，牵头美好生活研究院研究院，担任院长。

可以看到，整体高管团队是国贸嫡系为主，外聘经理人为辅，这在如今地方国企阵营属于较为常见配置。

不过从实际出发，国贸地产的整体待遇在如今市场确实不占优势，想要挖掘到市场上顶级人才，还是需要从其他激励方面有调整才行。

总结

翻开国贸控股集团的半年报，作为厦门超级国企，确实现金流够扎实，因此能输出给国贸地产的弹药相对充足。

国贸地产上半年在土拍市场也相对活跃。据不完整统计，上半年揽获5宗地块，分别位于上海、福州、厦门以及成都，总投资金额约85.77亿元

闽系房企似乎对地王项目都乐此不疲，之前是建发，如今是国贸，还是得益于两家母公司的综合实力。

光有流量，没有利润的生意都是不可持续的，国贸地产需要为企业的经营利润重新思考，如何突破运营质量与管理效率才是关键。

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地产一品堂，80后 工科理工男 深漂19年 19年猎头从业经历，16年以上地产行业沉淀，关注地产战略布局，产品运营，持续研究健康管理，个人微信：luyipin000；各位朋友可以加我随时交流探讨 共同进步；近期新增地产一品堂官方微信群，大家也可以加入，与更多的地产人+再创业者交流沟通，共同进步，还可以讨论资产配置与大健康管理。

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