近20年首次！上海第八批次土拍解绑“中小套型限制”，徐汇滨江、苏河湾地块成争抢焦点

上海楼市。 李贝贝/摄

本报记者 李贝贝 上海报道

10月20日，上海8批次土拍正式开拍，6宗地块总起价184.95亿元，最终全部成功拍出。据中指研究院统计，此次土拍共吸引了中海、保利发展、保利置业、中铁建、金茂、越秀、星狮、招商蛇口等20余家企业参拍，最终3宗地块溢价成交、3宗地块底价成交，共收金198.77亿元。

值得关注的是，本次推出的6宗地块均无中小套型比例要求，进一步释放了房企的规划自主权。

58安居客研究院院长张波向《华夏时报》记者分析指出，本次地块出让未设置中小套型限制，标志着上海更强调通过市场化手段优化资源配置，顺应了居民改善需求升级的趋势，也是市场效率与民生保障之间动态平衡的直接体现。

市场化调整契合改善需求

根据公开信息，2006年7月6日原建设部发布的《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》提出：“自2006年6月1日起，各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70%以上”，即所谓的“7090”政策。

自实施“7090”政策以来，上海新房市场就转入了以小户型为主的新房供应时期。同时，上海还在2016年和2017年先后强化中小套型供应要求，明确中心城区中小套型占比不低于70%。

随着市场环境的变化，2024年8月27日，上海对新出让商品住房用地中小套型住房建筑面积标准及新出让商品住房用地中小套型住房供应比例作出优化。其中，在建筑面积标准方面，本市多层、小高层、高层建筑的商品住房中小套型住房建筑面积标准分别调整为100平米、110平米、120平米；在供应比例方面，原则上中外环间区域不低于70%，中环以内区域不低于60%，新城和南北转型重点区域不低于60%，外环外其他区域不低于50%等。

值得一提的是，彼时，上海住建局官网还强调，根据市场主体住宅产品适销等情况，符合《关于进一步完善上海市详细规划实施深化的工作意见》中所列住宅套数调整适用情形的，结合统筹实施方案，“可适当弹性调整”。

在上海中原地产市场分析师卢文曦看来，上海八批次土拍6宗地块均未设置中小套型比例要求，实际上是对“7090”政策作出的及时调整，与市场的需求高度契合。

卢文曦认为，上海市中心地块的高端改善需求更强，因此户型需偏大、更舒适，这种调整与当前市场需求匹配度高：“从70城房价指数也能看出，144平方米以上大户型房价涨幅显著，核心原因就是市中心对大户型的需求始终存在。”不过他也强调，房企不会盲目跟风全做大户型，为平衡现金流，大概率会采用“舒适型户型+流量型产品”的组合策略，实现市场需求与企业运营的双重平衡。

从市场表现来看，近期上海已有多个豪宅楼盘接连开盘即罄。来自仲量联行的统计数据显示，今年三季度，上海高端一手住宅市场录得八个项目开盘入市，共计931套房源。新入市的项目平均售价在13.6万元/平米至20.5万元/平米之间。仲量联行中国区研究部住宅市场负责人盛秀秀向记者表示，具备稀缺区位与产品力的核心高端项目将持续获得高净值客群青睐，预计短期内高端一手住宅均价将保持温和上行。

张波向记者分析指出，原“7090”政策“一刀切”的模式只能适应房地产发展的上一阶段。但随着房地产市场进入到下一个阶段，90—100平米的中小套型难以满足三代同堂、二孩家庭、适老化改造等多样化空间需求，“供需错配倒逼政策进行调整”。

张波进一步指出，由于房地产市场依然处于底部徘徊，只有更适合市场的产品才能在当下市场被认可。通过取消套型限制，房企可通过大平层、叠墅等高端业态提升溢价空间，尤其在上海中环内核心地段，120—200平米的改善型户型市场接受度持续走高，这将进一步激发房企的拿地积极性。

核心地块最高溢价14.69%

尽管户型限制的放开为市场注入新活力，但从上海八批次的土拍结果来看，房企整体拿地态度依然保持谨慎。

在三宗溢价出让的地块中，出让总价最高的静安苏河湾地块（静安区C070102单元32-04地块及32-08地块地下空间）吸引了中海、保利发展、招商&越秀&星狮&瑞城四家竞拍。该地块起始总价70.96亿元，最终由招商联合体以77.37亿元竞得，成交楼板价81415元/平米，溢价率9.03%，可售住宅楼板价预计超11.5万元/平米。

本轮竞拍人气最高的徐汇滨江188N-1-21地块吸引了中海、保利发展、招商&西岸&滨江三家房企竞拍，最后由中海以44.65亿元摘得，成交楼板价14.85万元/平米，溢价率10%。

据悉，该宗地块约13.5万元/平米的起始楼板价已经超越去年绿城潮鸣东方13.1万元/平米的成交价，且拥有1.5容积率、30米限高，是徐汇滨江近年罕见的低密宅地。业内分析，该地块没有中小套型限制和保障房配建要求，大概率会是“洋房+叠加别墅”组合。而该板块此前在售新房已基本售罄，这一地块的入市将有效填补市场空白。

位于杨浦滨江板块的N090602单元D1-7地块溢价率最高。当日（10月20日），保利置业击败北京建工&东亚新华、越秀地产&上海城投及中国铁建，以26.16亿元拿下该宗地块，楼板价69959元/平米，溢价率14.69%。在土拍前一个月，保利置业旗下子公司就已发布招标公告，预计对该项目投资42.29亿元。

其余三宗地块均以底价成交。其中，徐汇华泾地块（徐汇区XHPO-0001单元D7C-2、D7D-1地块及D7C-1公共绿地、规划协领路部分地下空间）由徐汇城投&徐房集团以26.51亿元的底价竞得，成交楼板价27703元/平米；金茂&宝冶联合体以17.51亿元的底价竞得宝山杨行地块（宝山区BSP0-0801单元02aB-01、13D-06地块），成交楼板价14588元/平米；松江区SJC10010单元14-01号地块由国贸&松江交投联合体以6.56亿元竞得，成交楼板价21500元/平米。

中指研究院上海数据总经理张文静表示，上海本轮持续释放优质地块，结合9月出台的“好房子”建设新政，本次出让土地具备较高开发潜力。整体溢价率维持在15%以内，市场热度趋于平稳，预计土地市场的理性表现将逐步传导至新房销售市场。

不过，卢文曦仍谨慎指出，此轮土拍中，3幅市中心地块最高溢价率才14.69%，与上半年中心区溢价率动辄约20%的状况相比，房企买地趋于保守。

“尽管市中心产品好卖，但目前市场竞争激烈，随着市区高端产品投放增加，供需矛盾已经没有去年那么突出。”卢文曦分析认为，现在拿地基本上是在明年的“小阳春”入市，对于之后半年市场上豪宅是否依然有较高承接力，房企有一定顾虑。而临近年底，完成拿地任务的房企早就不参与或是拿地不怎么积极，有“捡漏”心态，即便是没有完成拿地任务的房企也会偏谨慎。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁