城市更新如何告别“住宅开发包打天下”？专家罗宇：房企运营能力已成盈利关键，要建立清晰商业模式

城市更新正在从过往的“拆改留”逐步过渡到“留改拆”，行业正从增量扩张迈向存量提质，单纯依靠“大拆大建”的传统城市更新路径已难以为继，运营闭环与资金适配逐渐成为行业破局的核心命题。

在国新办举行的“高质量完成‘十四五’规划”系列主题新闻发布会上，住建部已明确提出“把城市更新摆在更加突出位置”，系统推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设。

日前，合一城市更新集团董事总经理罗宇在接受《每日经济新闻》记者（以下简称NBD）专访时表示，对房企来说，现在不能再“重开发轻运营”。擅长住宅开发的企业，若想做养老类更新项目，必须补康养服务运营的短板；做产业园改造的企业，要懂产业链招商，不能再搞简单的招租。可以说，运营能力已经成了项目盈利的核心竞争力，而非附加项。

图片来源：受访者提供

告别“住宅开发包打天下”

NBD：当前背景下，房企做城市更新需要具备哪些核心能力？

罗宇：近一两年，房企做城市更新已开始从“重开发”转向“重运营”，这一趋势愈发明显。

过去“拆改留”模式下，房企靠土地增值就能实现收益，但现在“留改为主、拆为辅”，若改造后没有运营支撑，投入的资金就无法形成价值闭环。

多数地方政府已无力承担“只投入不产出”的改造，所以运营成了必选项，而非可选项。

从实践来看，房企的能力配比正在发生明显调整：过去“开发能力”占主导，现在“运营能力”的权重至少要提升到50%以上，甚至在核心地段项目中占主导。

比如深圳A Park深圳数字艺术公园项目，把老旧工业园改造成商业+酒店综合体，前期的功能定位（专业策划）、成本可控的场景设计（工业改体验式街区）、后期的招商（优先选契合区域消费的商户）和活动运营（定期举办市集聚人气），每一步都依赖专业运营能力；再比如北京798艺术区，若只做厂房改造而没有文创及艺术业态运营，也成不了今天的城市地标。

对房企来说，现在不能再“重开发轻运营”：擅长住宅开发的企业，若想做养老类更新项目，必须补康养服务运营的短板；做产业园改造的，要懂产业链招商，不能再搞简单的招租。可以说，运营能力已经成了项目盈利的核心竞争力，而非附加项。

NBD：您预判“十五五”期间的城市更新政策可能会有哪些倾斜？对房企、地方政府、金融机构来说有哪些机遇？

罗宇：“十五五”城市更新政策或聚焦四类资产、推动“四好”建设，在推动“四好”建设的过程中，对地方政府、房企、金融机构等各方来说都有新的机遇。

地方政府可以借助社会资金和市场主体力量缓解改造投入的财政压力，但需从“主导者”转变为“引导者”，平衡公益、商业与居民等各方利益。

而房企的机遇在于承接改造项目代建运营、深耕产业园区运营及历史古建保育活化等细分领域，挑战在于告别“住宅开发包打天下”的旧模式，需根据项目属性选择恰当路径，彻底摒弃传统开发思维。

金融机构的机遇在于融资模式日趋多元，可覆盖项目全周期，其面临的挑战在于“主体、资产与专业能力适配”。当前，金融机构优先支持的许多央国企相对欠缺改造运营的实施能力，对民企又缺乏信心和信任，往往导致部分优质项目难获资金支持。

NBD：在当前地产行业的“非限购周期”背景下，对城市更新有哪些影响？

罗宇：非限购周期对城市更新的影响，我的判断是“促进而非加速”。

原因很简单：城市更新的核心逻辑是“现货决定期货”。即房地产市场（现货）决定存量资产改造投资（期货）。在非限购周期下，城市更新能否推进，关键还是看城市更新资产负债表平衡，如果改造后收益跑不赢负债成本，企业也不会轻易入局，因此更需要对城市更新融资降息等资金成本支持，而非单纯依赖限购放松。

城市更新融资模式存在错配

NBD：房企在城市更新各阶段的资金筹措有哪些难点？

罗宇：前期最大的难点在于“资金需求大、风险高”。拆迁涉及补偿、过渡费，金额不小，但金融机构不愿介入早期项目，担忧拆迁进度不及预期；而部分民企又面临信任问题，金融机构担心资金被挪用，导致项目停滞出险。

中期改造建设阶段，难点是“现金流承压”。改造投入是持续的，若项目有销售部分（如回迁房之外的商品房），一旦不及预期，容易影响现金流。即使是纯运营项目，改造期间没有收益，全靠自有资金或贷款支撑，对房企资金实力要求很高。

后期则考验企业的运营能力。运营培育期动辄需要1~3年，例如历史文化街区需通过持续运营聚集人气、培育商户，此期间仅有投入而缺乏稳定收益，因此对长期资金支持有强烈依赖。

破局关键在于“政策引导+模式创新”。在政策引导上，需要明确金融机构参与规则，缓解“不敢贷”问题；在模式上，前端用城市更新基金、信托资金，中端用银行改造贷、开发贷，后端对接保险资金以及ABS、CMBS、REITs等资产证券化，形成全周期融资链条。同时需强化以“专款专用”为主的贷后监管，在房地产开发方面，住建部已明确要求项目资金必须专项用于本项目。

NBD：目前城市更新领域有哪些创新的融资形式？这些创新形式的核心优势或落地难点是什么？

罗宇：其实城市更新领域在国内历经这么多年发展，融资模式已经相对成熟，如城市更新基金、商业银行城市更新贷款、信托、ABS、CMBS、REITs等。但最大的问题不是没钱，而是存在错配。

金融机构在放款时，基本已形成“看主体+看资产”规律，会从合规性角度优先把资金给到央国企。但实际情况是，并非所有的央国企都具备操盘城市更新项目的能力。而金融机构对民营房企的整体信心弱，如部分民营房企过去出现过把项目资金抽走，导致更新停滞的情况，金融机构不敢放心提供资金。

要解决这一问题，就需要“政策引导+合规衔接”。在政策层面，研究中的《城市更新项目贷款管理办法》，将明确金融机构的参与规则。而在监管层面，住建部也明确“房地产资金需用于本项目，避免挪用”，金融机构必须全面转变为“主动管理”业务模式。

NBD：您对有意布局城市更新的企业有哪些建议？

罗宇：房企做城市更新，首先要“分类施策”，不能盲目跟风。比如高负债房企，优先处理存量旧改项目，通过政企合作、资产出售化解风险，一句话概括就是，先解套再谋发展。

而对一些低杠杆或新入局的房企，要聚焦细分领域，比如收并购相对成熟的城市更新项目，参与城市更新项目改造代建运营，参与产业园区改造运营、历史古建修缮活化结合文旅商业运营、社区便民更新运营等，这些领域政策支持相对较多。

最核心的地方在于，入局城市更新的企业，要建立清晰的商业模式，明确“为何做和如何做”。不同企业擅长的领域也不一样，自有的优势资源也不同。比如，有的房企擅长做运营，在招商运营、获取低成本资金等方面有核心优势；有的企业擅长做改造，在设计、成本控制端有优势。

如果进行概括，房企做城市更新需要避免“看得到大势，但没能力落地”的问题，企业若能串联“投资战略一商业模式一操盘能力”，解决“资金一模式一能力”的问题，就有机会穿越行业周期。

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