在西安，住多钱的小区，出门不用“骑电驴” | 房哥城市观察

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上周，围绕好房子如何解决“人与狗”矛盾，我们闲聊西安雨天，地库遛狗，狗尿车轮的话题，引发大家很多讨论。

此前链接：

相较于人与狗的小概率事件，西安新建小区里，更大的痛点，是围绕人与驴出现的，即电驴停车难，不是个例，而是普遍存在。

一个好房子，到底是豪华会所实用频次高，还是电驴车位频次高，答案不言而喻。

明明是大众痛点，为什么多年没有解决方案？

接娃必备

前阵子，高新天地源云水天境的的业主不淡定了，早上起床，发现自己的电动车电瓶丢了，陆续统计后，有七辆遭遇贼手。

谴责的同时，大家更揪心的是电动车在哪儿停的问题，虽规划停车位，但相比小区户数，数量远远不够。

放眼西安，这绝不是一个小区的问题，诸如天地源这样的新建小区，汽车车位够，电驴车位不足的，不是个例。

作为国民级交通工具，截至2024年5月，西安市登记上牌的电动自行车保有量约376万，如果算上未挂牌的和电摩，总量近500万辆，相当于2个人就有1辆，占比近50%。

汽车还好，虽然车位仍然紧张，但新建小区，普遍车位配比充足，而电动车的停车处境就不太友好了，用见缝插针形容并不过分。

好房子既是好住的房子，如此庞大的电动车现状，无地停放，也是交付入住后，不小的困扰。

有人说，既然是高端小区，大家都开车就好，这就属于典型的缺乏生活经验，要知道，即便是首富之子，王思聪的停车场里， 保时捷918，兰博基尼大牛，宾利慕尚旁边，还有一辆国产的小牛电动车。

在中国，骑不骑电动车，不是实力问题，而是需求问题，在西安，更是如此，无论你住高新大平层，还是曲江小别墅，你都离不开一辆绿驹，爱玛，雅迪，九号或小牛。

壹

接送孩子的上学利器

这是一个庞大的群体，在不少家庭里，甚至需要专职，且近300天，风雨无阻，一天两趟，那就是接送孩子上下学。

我小时候，父母忙于工作，都是自己和同学步行上学，但在当下，由于小区距离学校远，且动辄学校几千学生的现状，让接孩子成为多数家庭的日常课程。

说走就走，停车便利，不怕堵车的电驴成为最佳选择，且种类涵盖两轮，三轮，老头乐等多种样式，接娃专用四个字，更成为流行符号。

不骑电动车，咋送娃，尤其是冬季赖床，又怕迟到的娃，因此无论是曲江一中，铁一陆港，还是高新四校，早上八点，下午六点，校门口都是庞大的电驴大军。

贰

打工人短距通勤神器

第二个庞大的使用群体，是无数朝九晚五的打工人，尤其在5公里通勤内，地铁不便，开车太堵，公交太挤的情况下，有人选择摩托，有人选择电摩，更多人选择电动车，主打一个快，省时间。

同样的用途，还出现在日常居家场景里，超市一公里外，走路20分钟，电驴5分钟，骑不骑，取快递800米，骑不骑，作为5公里短途通勤的神器，目前没有替代方案。

更别说庞大的外卖，快递，跑腿群体，几乎就是必备工具，尤其是房子对外出租的小区，但凡租客跑个外卖，送个快递，电驴更是标配。

叁

对冲开车成本的工具

最后是消费降级后，开车变电驴的群体，过去收入上行，养车成本不是事，如今降薪裁员后，算不过来账，家里，单位双向停车费，每月油费，洗车养护，违章罚款，保险等，不敢算，不敢算。

干脆车停地库，电摩出行，过去开车时总痛骂路上乱窜的电动车，如今打不过就加入，每月省下的2000块养车成本，干点啥不行。

接送孩子，短距通勤，外卖标配，三个场景，几乎覆盖各个收入群体的需求，因此，电动车不会退出历史舞台，反而就是西安人生活日常，这种需求下，电驴在小区，该怎么停？

停车现状

如此庞大的使用群体，必然会诞生诸多问题，比如停放问题，充电问题，防盗问题，这里面最被重视，且解决最好的，是电动车上楼充电。

在过去很长的时间里，电动车上楼充电现象，遍布在西安多个小区，常常新闻里就会爆出，评论区一片谴责，然后警示告知，循环往复。

大家都知道上楼充电不对，但楼下没地停，没地充的痛点却无法解决，只禁止不解决的结果，就是禁止无效。

2024年二月，南京雨花台区明尚西苑小区电动车起火，事件已造成15人不幸遇难，44人受伤，这件事后，西安电动车上楼充电的管理，变得严格很多。

月底，消防就出台电动自行车违规停放、充电行为的法律责任通告，按情节轻重，分为罚款，拘留，拘役或有期徒刑，对物业的要求，消防检查等也变得更加严格。

相比较单纯的号召，劝解，实打实的法律依据和处罚，显然更具效果，这以后，西安电动车上楼充电现象少了很多。

但短期堵住了，百万量庞大的充电和停放如何解决，才是问题关键，就我的观察，是如下现状：

1、老旧小区里，不少小区改造绿化，腾让空地，开始建设电动车充电桩，数量有多有少，但多数人已经养成习惯，至少停车，充电矛盾不像过去那么激烈。

2、次新房二手小区，物业也在补充新建充电桩子，缓解充电矛盾，比如大家常见的天天充电，而停车问题，还是自由发展，尤其是人车不分流的小区里，楼栋门口，广场前，或随意，或整齐，都是停放的电动车。

3、新建小区里，虽然没有强制要求配建电动车棚么，但有的开发商脑子转得快，基本都在小区商铺外围，建设非机动车停车位，有的还作为交付的重点，增加雨棚，划定停车位，增加摄像头等。

虽然有，但结合户数，是多少的配建比例，到底够不够用，其实并没有统一标准，不少就沦为形式，业主入住后开始抢车位，这是多数新建小区现状。

4、而在更新的在售新房里，开发商的宣传重点仍是大门，会所，外立面，泳池，健身房，瑜伽室，这样更加利于新房销售的牌面，至于入住后，电动车停那里，并没有特别关注。

房子是业主住，问题是物业解决，但巧妇难为无米之炊，前期开发商不预留场地，物业想解决，也是有心无力，只能勉强维护，最终围绕电动车，停车，充电，又会成为业主和物业的矛盾。

停在地库，买车位的业主反对，停在商铺门前，买商铺的房东反对，停在小区里，大家都反对，因为人车不分流，担心安全问题，人人都有问题，人人都无法解决。

问题根源

根源还得从小区的最初设计着手，即谁掏钱，谁买单，谁使用，谁受益，开发商用现金土拍，每一寸面积都是成本，毕竟没有强制要求配建电动车停车棚要求。

今年的五月，西安明确新建公共建筑、公共场所及住宅小区等应当按照有关规定和标准，规划和配套建设电动自行车集中停放场所和充（换）电设施设备。

住建部门负责电动自行车集中停放场所和充电设施建设工程的监督管理，指导、督促物业服务企业按照合同约定做好物业服务区域内电动自行车停放、充电管理。

但具体怎么建，多大的小区建多少，是免费建设，还是后期可以有偿转手，流通，至今没有统一规定。

这就如同一个老小区压根没有规划地库，但小区半数人开车，物业挤出了50个 公共车位一样，最终的结果，要么抽签，要么先到先得，结果是，小区抢车位，矛盾加剧。

全国范围内，北京则出台了新建居住项目，电动自行车车位配建标准，核心区户数配比0.65，最低0.5，且充电设施不小于电动车总数的50%，单辆电动车面积按2㎡计算。

同时，原则上在地上停放，相关建筑面积可不计入容积率，相关用地总面积不超过绿地总面积30%的，可纳入绿地率核算。

相当于给开发商明确了建设标准和依据，以1000户的中型小区为例，电动停车的配建要求至少650个，充电设施至少一半，规划面积约1300㎡。

反观当下，开发商在小区里每一平米，都是计算容积率，却严格报规，规范政策不改，凭空建设千平的电动车棚，本质上就算违建，这个根源，导致了明知停车难，但无法解决。

地产是政策产物，建设规范影响住宅形态，就如同五年前规范收紧赠送，导致新房没阳台，五年后规范放开，新房超大露台，负数公摊一样，小区电动车停车位，如何规划设计，报规计容，也需要规范支持。

对开发商而言，大门，会所，外立面，负公摊的比拼，始终是有尽头的，既然买房的都是自住，处理好业主遛狗难题，电动车停放充电难题，这些根本的痛点，也能俘获业主好感，收获业绩。

所谓房子的高端，绝对不止是好看，更要好用，是住在这里的人觉得房子盖的好，住的舒服，而不是别人觉得好，自己业主天天因为漏水，隔音遛狗，电动车停放和物业掰扯。

要选房，先问房，要卖房，先聊房，市场泥沙俱下，和房哥聊聊，补全信息差，不再走弯路。

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好房子是深入人心，是住五年，十年，都能被叫做经典的，而不是高周边，标准化，不考虑业主习惯，只追求展示效果的营销道具。

且越是高端的小区，越要洞悉人性，关注需求，而非刻意制造所谓高端氛围，比如高端业主，就要在地下室抽雪茄，高端业主，就要在没有厨房的私宴厅接待朋友，高端业主，就要在小区里和邻居在泳池赤身相对。

以人为本

西安人从贫穷变富裕了，西安的房子从普通变豪宅了，西安人也从单纯面子追求变为关注里子了，但西安卖房子的套路，却越来越不接地气，不说人话了。

难道买新房的业主，真成仙了，不食人间烟火，没有吃喝拉撒，不遛狗，不接娃，不买菜，不取快递了？天天就在房子里，对着大落地窗，岁月静好？

到底什么是好房子，这个长久命题，大家都该好好想想，评论区聊聊，你有电驴吗，停在那里？

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作者：不知火

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