昆明死磕TOD：一个不行来两个，两个不行搞三个

尽管昆明至今没有建成任何真正意义上的TOD，两个最初打着TOD名号的项目也都陷入困境，但这并不妨碍昆明继续谋划新的TOD，目前筹备中的就有3个，相关土地已经出现在昆明市最近的土地推介清单中。

一个是地铁五一路站TOD项目，位于五一路地铁站C出口旁边，紧临东风西路，土地面积只有10.36亩，而且形状很不规则，全部是商业用地。

这块地目前尚未公布容积率、限高等指标，估计应该只能开发多层商业建筑。

五一路TOD地块位置

五一路地铁站是3号线和5号线换乘站，因为旁边就是昆明最大商圈，是昆明客流量最大的地铁站之一，商业价值的确比较高。根据昆明市的规定，地铁站旁边地块的一级开发属于轨道集团，但目前此地块还有一部分尚未完成拆迁，以轨道公司如今的资金状况，自行开发的可能性不大，最终有可能干脆出让或者合作开发。

第二个TOD项目是早就公布过的一二一大街TOD，位置在原云南师大西院，地铁1号线西北延师范大学站出口处，一二一大街和建设路交汇口。这个项目占地21.71亩，属于商住混合用地，容积率只有2.8，建筑限高60米。

一二一大街TOD项目位置

一二一大街TOD项目土地面积较大，又是商住混合，更符合TOD本质。从前段时间流出的效果图看，项目规划有3栋住宅和一栋商业，住宅和商业都应该在地下连通地铁站，如果建成的话算是昆明位置最好的真正TOD项目。

但一二一大街TOD项目的尴尬之处是地铁1号线西北延建设进展缓慢，通车时间至今未定。

本项目土地一级开发也是轨道集团，是三个新TOD项目中推进最快的，因为师范大学地铁站本身也在建设中，理论上TOD项目和地铁站可以同步建设。今年8月，昆明市委书记刘洪建率队调研轨道交通建设运营情况时，还专程到一二一大街站TOD项目现场听取情况汇报。

第三个新TOD项目位于人民西路西端，如今的公交眠山停车场，是三个新TOD项目中面积最大的，有62.25亩，容积率2.8，但这个项目至今土地性质还不明确，如果要进行商业开发的话至少要先调整控详规。

眠山公交TOD项目位置

眠山公交TOD依托的是地铁3号线眠山站，加上本身就是公交停车场，土地面积也比较大，理论上更容易发挥TOD的交通一体化优势，也更有发挥空间，开发模式应该接近于枢纽曜城，但枢纽曜城作为昆明首个真正的TOD项目如今举步维艰，甚至一度停工，如果眠山公交TOD仍旧按枢纽曜城的模式来开发，即公交集团和昆明交投自己投资建设的话，前景不是很乐观。

昆明现有6条地铁，轨道交通米字型骨架也早就建成，从七八年前开始，昆明就开始筹划多个TOD项目，如果除掉房企开发的打擦边球项目，首个真正的TOD是枢纽曜城，然后是世博车辆段上盖TOD，利用的是地铁和公交的土地资源，开发条件本来最好，可是这两个项目的开发都不顺利，枢纽曜城一度因资金跟不上而停工，如今部分住宅已转为安置房，商业开发则无力推进。

世博车辆段上盖TOD项目效果图

世博车辆段盖上TOD项目在完成部分建设后也前景不明。去年6月，曾有报道称世博车辆段上盖TOD项目将改为配售型保障房，而且很快就要动工，但之后并无实质进展。今年，轨道公司又多次对外招商此项目，说明改为配售型保障房的计划也有变数。从昆明配售型保障房的开发进展看，在去年初密集上马一批项目后，之后明显放慢节奏，连首个新建配售型保障房项目到现在都还没有上市销售，世博车辆段上盖TOD项目如果再次调整开发计划也不意外。

总的来说，昆明开发TOD项目和昆明修建地铁一样，开局似乎形势大好，可是后面就拉稀摆带。最新推出的3个TOD项目规模相对较小，有两个还在一环，位置优越，反倒有可能后发先至。