上海八批次土拍揽金198.77亿，核心地块土拍降温

△2025年上海第八批土拍商品住宅用地成交明细

总结：2025年上海第八次土拍中6宗地块均成交，成功揽金198.77亿元。本次土拍呈现以下四个特征：1，八批次土拍市场竞争激烈程度减弱；2，多数企业持观望态度，三地块底价成交；3，溢价地块占比与溢价幅度双降；4，国央企主导，民企以“联合体”形式拿地。

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八批次土拍市场竞争激烈程度减弱

本批次上海土地拍卖延续 “双高双竞” 规则但并未有地块触发，且各地块商品住宅装修标准竞报上限不同：静安7000 元 /㎡最高；徐汇滨江 5000 元 /㎡次之但，松江与徐汇华泾均为 3000 元 /㎡，宝山最低为 2500 元 /㎡。此外，本次土拍地块均未有中小套比例限制。

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多数企业持观望态度，三地块底价成交

上海第八批次土拍共计吸引 11 家企业参与竞拍，其中国央企 14 家、民企 1 家以及 1 家外资 。竞拍环节：星狮&南通瑞宏&越秀&招商蛇口联合体经过52轮竞价以9.03%的溢价率拿下静安地块；中海以首轮10%的溢价率拿下徐汇地块，该地块紧邻云锦东方，位于西岸金融城核心地段；杨浦区地块则被保利置业以14.69%的溢价率斩获。其余三家地块只有一家企业参拍且均以底价成交。

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溢价地块占比与溢价幅度双降

在本次土拍中，徐汇区滨江地块成交楼面价 148503.26元/平方米，溢价率 10%，刷新徐汇住宅楼面价纪录，成为区域新“地王”，同区域内潮鸣东方成交楼面价为13.1 万元/平方米；静安区地块溢价率达9.03%，成交楼面价 8.14 万元/平米，去除文体用地外，楼面价约11.15万元/平方米；杨浦区今年出让地块不少且溢价率高于25%，但此次溢价率仅为14.69%，成交楼面价 69958元/平米，为本次竞争最为激烈的地块，但溢价率对比今年其他杨浦区地块依然有所下降。

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国央企主导，民企以“联合体”形式拿地

本次土拍中，央国企依旧占据主导地位，其中3 宗地块只有一家竞拍且底价成交（ 国央企拿地 ），反映出国央企在土拍市场的稳定托底作用；民企仅在核心地块出现，且以“联合体配角”身份参与，其余地块民企参与意愿不强。民企对上海楼市的长期走势持谨慎态度，尤其在二手房库存高、新房去化周期延长的背景下，更倾向于收缩投资。

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