198.8亿元！上海第八批次土拍破区域纪录，热度更有含金量

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10月20日，上海第八批次宅地交易结束，6幅地块总出让金额达198.8亿元。

此次出让有3幅地块溢价成交，溢价率最高为14.7%，其余以底价成交。随着区域地块热度攀升，市场面貌逐渐清晰：上海土地热度远未入秋，核心优质地块的吸引力依旧强劲。

上海市规划资源局资源利用处有关负责人表示，这次土地出让工作深入贯彻中央城市工作会议精神，通过充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，积极响应房地产市场供求关系新变化和人民群众对优质住房的新期待。后续将持续强化“规储供用”一体化管理，加大优质住宅用地供应，优化“双高双竞”交易规则与营商环境，以稳定市场预期、激发市场活力，推动上海土地市场持续平稳向好发展。

热度更有含金量了

第八批次出让宅地分布在徐汇滨江、静安苏河湾、杨浦东外滩、徐汇华泾、宝山高铁枢纽和松江新城。“这次土拍约有19家企业参拍，徐汇滨江、静安苏河湾、杨浦东外滩这三幅地块都是‘流量担当’，热度最高。”中指研究院上海数据总经理张文静说。

三位“流量担当”各有特色。徐汇滨江地块再创区域单价最高纪录。经过42轮竞价，中海地产从三家竞买人中胜出，以10%的溢价率竞得地块，成交楼面价约为每平方米14.85万元。

静安苏河湾地块是本次土拍中唯一的内环内地块，受到市场关注。经过52轮竞价，最终由招商&越秀&星狮&南通瑞城联合体竞得，总价为本批次地块中最高，为77.37亿元。

近两年的明星区域，杨浦东外滩，发挥稳定，再现热度。在历经多轮竞价后，保利置业从中国铁建、北京建工&东亚新华、越秀&上海城投等多家实力房企中脱颖而出，最终以14.7%的溢价成功摘地。这也使得东外滩地块成为本批次土拍溢价率最高地块。

中心城区地块因具备稀缺区位价值与稳定市场需求，始终保持“硬通货”属性。因此，核心地块遭争抢，在上海土拍圈并不少见，但是放在当下节点，这样的热度显得更有“含金量”。

一方面，房企年末的资金周转压力增加。临近年底，房企普遍准备进入资金结算期，资金面收紧成为行业共性特征。在此背景下，部分企业的资金流动性压力显著增加，拿地节奏自然趋向谨慎。此时仍选择出手拿地的房企，更显示出稳健的资金实力与清晰的战略判断。它们往往聚焦核心城市的优质地块，以精准布局替代盲目扩张，既规避了非核心区域的潜在风险，也通过锁定高价值资源为长期发展奠定基础。

上海中原地产分析师卢文曦表示，随着年末资金压力缓解与新一轮预算周期开启，预计明年年初市场热度有望进一步提升。

另一方面，上海结合市场需求持续优化供地结构，通过设定精细化的开发要求，间接提高了拿地的准入门槛。以静安苏河湾地块为例，地理位置优越，地块规划是住宅和文化的综合用途，其中住宅不大于73%，文化不小于27%，同时需对地块内两处历史风貌建筑进行保护性开发。

这样的规划设计要求，意味着房企不仅要具备常规的住宅开发能力，还需兼顾文化项目运营、历史建筑修缮等专业领域的经验与实力。这种“复合型、高质量”的开发建设条件，无形中构建了一道实力筛选的门槛，最终留下的只能是资金实力雄厚、综合运营能力突出的优质企业，也推动土拍从“拼地价”向“拼实力”的高阶阶段转型。

住宅产品更市场化了

杨浦滨江的土拍热度，在年末再度成为市场焦点。业内分析认为，东外滩地块的热度，主要来自“三把火”。

第一把火，来自顶层设计的战略引领。9月24日，《上海市黄浦江滨江中北段专项规划》进行草案公示，为以复兴岛为核心的杨浦滨江中北段的未来蓝图锚定了新方向，让区域发展潜力备受房企看好。

第二把火，是“一江一河”战略的长期积淀。2016年以来，“一江一河”两岸空间就开始了持续开发、产业导入和功能提升。此次出让地块周边教育、商业和交通资源丰富，距离12号线爱国路站仅约400米，北侧紧邻上师大附属杨浦滨江实验小学，周边宝龙旭辉广场、杨浦公园、沪东工人文化宫等生活配套成熟。从去年以来，地块周边新房销售业绩较好，中建壹品·外滩源著、保利珑誉、杨浦滨江壹号均为畅销红盘。

第三把火，则是土地出让规则的创新突破。本批次土拍取消了地块的中小户型配建比例限制，赋予开发商更大的产品设计自主权，让住宅产品更能精准对接多样化的市场需求。

上海住宅产品“市场化”转型趋势已愈发清晰。供地结构正根据不同区域的定位精准优化：在高层建筑密集的徐汇滨江，此次推出的地块以1.5的低容积率、30米的建筑限高，打造高品质低密住宅，且无中小套型与保障房配建要求，为改善客群量身定制；松江中山街道地块则立足G60科创走廊的产业定位，规划建设低密度高品质住宅，精准匹配区域内科创人才的居住需求，助力实现产城融合与职住平衡的发展目标。

值得关注的是，第八批次宅地出让是9月26日《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》正式施行后的首场供地。新规中一系列利于住宅品质提升的政策，回应了市场对住区功能完善、宽敞阳台设计等方面的需求，也为房企提升产品力提供了政策支撑，将推动上海住房市场迎来一轮产品力的集中爆发。

房企投资更聚焦了

本次土拍延续了国央企主导的市场格局，最终拿地主体中除联合竞买的新加坡星狮集团外，其余竞得房企均为国央企。这也说明，国央企凭借稳健的资金链和清晰的战略布局，能够保持更持续的拿地力度，成为稳定土地市场的核心力量。

从企业投资策略来看，房企普遍选择在熟悉的区域“加仓补仓”，而非贸然进军新板块“开疆拓土”。

摘得东外滩地块的保利置业，在今年上半年已斩获杨浦区另一幅地块，重仓布局的意图十分明显。加之其近两年在杨浦开发的保利琅誉等项目均取得亮眼销售业绩，进一步坚定了其深耕该区域的信心，形成了“拿地—开发—热销—再拿地”的良性循环。

金茂、宝冶、杨行城建联合体成功拿下宝山杨行地块，这是三方第二次联手在该板块拿地。此前合作开发的金茂棠前项目多次开盘热销，成熟的区域运作经验和良好的市场反馈，成为其再次加码的重要底气。

国贸与松江交投联合体拿下的松江中山街道地块，也是双方在该区域的第二次合作。其此前开发的海上原墅项目同样屡创销售佳绩，成为外环外少有的爆款楼盘。

徐汇华泾地块，被徐汇城投&徐房联合体收入囊中。作为深耕徐汇的本土国企，它们对区域市场的理解和资源整合能力优势显著，此次拿地也延续了其聚焦本土的稳健布局策略。结合地铁车站的上盖优势和区位特点，既着力开发优质住宅空间，又强化产业孵化和地区环境提升，可以说起到一举多得的综合效用。

这种“深耕熟悉区域”的拿地逻辑，本质上是房企为规避未知风险、保障项目销量的理性选择。在市场整体情绪逐步回归平稳的背景下，此类稳健操作既有助于企业维持良性经营，也为后续市场的平稳运行注入了确定性力量，让行业对未来走势有了更清晰的预判。

原标题：《198.8亿元！上海第八批次土拍破区域纪录，热度更有含金量》

栏目主编：陈玺撼

本文作者：解放日报 戚颖璞

题图来源：上观题图

图片编辑：徐佳敏