上海外环下滑最严重的板块，还能起死回生吗？

上海外环旁曾经的王者板块——虹桥商务区（图中新虹街道），经历了产业出清、地段下滑、房价暴跌，如今已经价格跌入谷底。

曾经的王，还有机会起死回生，再回巅峰吗？

上海外环旁边的众多板块中，这几年地段降级最为严重的，无疑就是宇宙中心大虹桥的“宇宙核心”——虹桥商务区。

曾经，虹桥商务区是真正意义上的“产业高地”，也是外环旁的房价高地。

产业上，虹桥商务区作为全国房企的总部汇聚地，发展欣欣向荣。

在商务区内密度非常之高的各家咖啡馆里，经常能遇到穿着衬衫西裤的地产打工人，嘴里聊着几十上百亿的生意。

客观来说，房地产行业的从业者，其实是向心力极强的，甚至不亚于张江对于程序员的吸引力。

虽然大量地产从业者，工作地点广泛分布在长三角各地甚至全国各地，但是——大家买房的时候几乎选择的都是大虹桥。

当时相当长的一段时间里，地产行业曾经为整个大虹桥带来了大量的购买力，笔者身边大量的同事、同行都置业在了大虹桥的版图范围内。

之后，叠加2020年之后的暴涨行情，市区2号线沿线房价房价暴涨，购买力沿着2号线外溢到大虹桥片区。

购买力外溢之下，大虹桥各片区房价都迎来暴涨。

徐泾的几个次新房（万科天空之城（下图）、仁恒西郊）二手房价暴涨，大虹桥以高到挂火爆全上海，全上海的购买力疯狂涌入。

当然，虽然徐泾很火；

但是可以明确地说，当时大家的共识都非常清楚：

虹桥商务区才是大虹桥的核心区，价格也自然是大虹桥的房价高地。

虹桥商务区的几个次新商品房社区（万科时一区、富力虹桥十号等）的二手房成交价，一度也在购买力的涌入中达到了10万（下图为万科时一区一期成交价，来自小程序房见）。

当时高峰时期，就连虹桥商务区内的动迁房社区爱博的房价都一度达到了6w的水平，和当时在售的新房价格比肩。（下图为爱博二村成交价）。

这个阶段，无论是产业还是楼市，可以说都是虹桥商务区最巅峰的时刻。

除了七宝莘庄这些已经成熟的板块，外环旁也只有浦东的唐镇能够和大商务区的房价掰掰手腕。

不过很快，虹桥商务区就进入了崩溃时间。

房地产行业开始调整，房企开始批量撤离；

随着商务区的产业调整，整个大虹桥楼市也开始逐渐降温。

大家逐渐意识到大虹桥的泡沫太大了，新房的倒挂只是阶段性“供需失衡”：

当时大虹桥能买的二手房太少了，但是跟风的热度客户太多了。

随着市场整体的冷却，大虹桥的新房开始不用触发积分了；

二手房价也开始逐步下跌，整个大虹桥的房价都迎来了回调——而其中跌幅最大的，就是虹桥商务区。

（表单选取了大虹桥各板块的典型商品房社区，同户型接近楼层房源的成交价对比。）

关键是，虹桥商务区的价格不仅仅跌幅大，关键是地位也下降了：

曾经虹桥商务区的几个次新房，价格都是大虹桥片区的最高峰，高峰期车公交加普遍达到9w以上并且不止一套成交，价格身位高于徐泾，妥妥的第一梯队王者。

但是经过这几年的调整，大虹桥的价值排序貌似也变了：

虹桥商务区的这些次新房，价格普遍卖不过徐泾的次新房了，已经成了大虹桥的第二梯队。

开篇我说到，虹桥商务区是外环旁地位下滑最严重的一个板块，就是源自于此：

竟然从曾经板块内的巅峰王者，沦落成了板块的二梯队板块。

那么到底为什么，虹桥商务区沦落至此？

房子不会卖，价格不好谈

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虹桥商务区的房价地位下跌，背后反映出的其实是：

大虹桥这个板块，整体的板块价值评价体系完全变化掉了，从产业区逻辑变成了郊区外溢板块的逻辑。

曾经，大家分析大虹桥的房价逻辑、价值排序，其实是产业区逻辑，和张江类似——以产业区核心为高地向外外溢。

虹桥商务区有个很大的问题就是至今没有区域内的过境地铁（虹桥枢纽的步行可达性很差约等于没有），这在外环外的郊区板块可以说是巨大硬伤。

但是在产业区的价值体系下，虹桥商务区的房价是凭借产业核心区的地位直接占领区域高地，产业购买力(房企打工人）最认可的也是商务区；

其他几个板块都算外溢板块，房价上限弱于商务区一筹。

但是随着这几年的产业调整，大虹桥整体已经彻底沦落为了一个近郊市区外溢板块。

市区外溢板块，最核心的优势，不再是产业，而是靠地铁承接上游的外溢购买力。

大虹桥的这几个区域，目前产业都还没有二次成型。

单纯pk地铁的便利性的话，虹桥商务区可以说是完败，规划的25号线还遥遥无期，远水解不了近渴。

如果把郊区的板块能级设置几个档次，最高级的一梯队就是曾经的虹桥商务区所处的位置，郊区产业中心板块。

第二梯队是核心区直线外溢的地铁板块，也就是曾经的徐泾的地位。

第三梯队就是市区外溢的近郊无地铁板块——这也就是如今大虹桥所处的身位，直接从第一梯队掉落到第三梯队，板块的价格自然是暴跌。

的任何购房问题

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不过，虹桥商务区房价的低谷期，我认为还是暂时的——

因为经过实地调研，我发现：

虹桥商务区的产业调整恢复速度非常迅速，恢复的远比预想的要好，亮灯率相比于去年已经有了显著的提高。

虹桥天地

鱼跃总部

万科广场

诺亚财富中心

丽宝广场

晶科总部

阿里中心

从数据上也能看出，虹桥商务区的恢复很好：

2024年，虹桥商务区所在的新虹街道税收73.24亿，同比增长17.4%。

客观来说，作为大虹桥真正的亲儿子，虹桥商务区完全不同于其他几个靠各自区输血的片区，能完美的吸收上面的资源，二次崛起其实只是时间问题。

虹桥商务区的产业定位属性非常清晰，虹吸那些有全国出差需求的总部型企业，房企显然满足这个特点，但是这类企业并不仅仅是房企。

房企走了之后，这几年商务区的产业经过了腾笼换鸟，如今倒也是呈现了新的产业格局：

1、专业服务业企业聚集。毕马威、邓白氏等一批国际知名专业服务企业加入虹桥商务区。

商务区自己也打造了虹桥中央法务区，集聚各类法律机构157家；

近几年成立的人力资源产业园，集聚万宝盛华、上海外服、CDP集团等人力资源服务类企业272家。

2、新能源相关企业聚集。包括光伏、储能、新能源汽车、自动驾驶等多个行业多家公司汇聚于虹桥商务区。

目前新虹街道新能源相关企业的总市值已突破4000亿元，全球光伏组件出货量前十强企业中有四家布局于此。

包括领军企业晶科，以及润阳股份、天合光能、阳光电源、东渐数能等公司纷纷落位虹桥商务区。

此外，多家新能源汽车企业也布局在虹桥商务区：

理想汽车去了虹桥天地，比亚迪去了虹桥绿谷，阿维塔买了写字楼。

3、国际贸易、出海企业聚集

新的产业入驻，其实虹桥商务区当下的人气相比前年和去年都有了极大提升。

可以直接举个非常直观的案例：

虹桥新开的cozi可遇公寓（2023年年底开业），一房价格高达5000-6000元/每月。

这价格相比于地段可以说是比较贵的——但是当下是接近满租的状态。

近600个房间出租率达到95%以上，租赁需求十分旺盛，租客也大多是目前在商务区工作的年轻人为主。

这其实也在侧面反映出来，虹桥商务区正在“起死回生”。

虽然这些新来的产业没有当年房企的超强行业号召力，但是保证虹桥商务区内的房价有支撑，已经完全够用。

而从这个角度来看，我认为虹桥商务区的这些次新房，其实处于一种“超跌”状态：

这个超跌说的不是他不会跌了，板块整体价格的走势依然会受全市大行情的波及、会受到新房解禁的影响。

我指的是这个地区的房价站位。

相比于他板块真实的价值是偏低的——这里依然是大虹桥最核心的区域，最好的板块；

作为近郊一个已经全面建成、产业实力不错、有学校、房屋品质不差的区域，虹桥商务区的能级——

肯定也不该仅仅是一个单纯依靠市区外溢、近郊无地铁的二级地段的估值。

从这个角度讲，如果是当下周边的地缘居民在大虹桥选房，可能商务区是个可以考虑的选择，相对价值是低估的。

篇幅有限，具体大虹桥各板块的分析，欢迎联系我们聊聊具体方案。