400万一道墙，航天二手豪宅，降价又失声……

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上周，朋友委托，要卖航天的一套二手房，豪宅小区，龙湖云河颂，建面约185㎡的大平层，刚刚交房，意向卖340万，还能谈，我一算单价，18378元/㎡。

晚上，有几个人打电话问，房子看上了，价格上还要再谈，朋友犹豫不决，问我意见。

本着让子弹再飞一会儿的原则，我说再等等！

结果，隔天在朋友圈里就看到，小区对外卖工抵房，建面约215平的楼王，总价398万，单价只要15800元/㎡……

我把截图发给他后，空气仿佛凝滞了，没了回复，但我知道，即便单价这么低，这种总价的房子，想在航天成交，仍是难上加难。

总价400万，不仅是航天二手房的一道墙，也是西安非自住，大户型的一道城墙！

航天二手

作为低密，改善，环境好，人气弱的区域，航天的卖点非常明确，十年前，地铁4号线未通车前，属于很多人心里的长安区，走两公里买瓶水都费劲的。

除了早期的山水家属院系列，富力城，龙湖花千树外，没有什么叫得上名字的小区。

直到2018年西安普涨，曲江三级跳开始，有一段时间，航天众多售楼部的宣传里，都有曲江南的字样，和如今的软新西，高新西，曲江东一个意思。

即自身热度不足的情况下，抱个大腿，对方吃肉，这里有汤航天的卖房大腿就是曲江，所以成也曲江，败也曲江。

壹

抱着曲江大腿，有肉吃

曲江涨，航天涨，曲江无房，航天涨，曲江无地，航天涨，一直到2023年前，这个逻辑一直成立。

2018-2023年这五年时间里，凭借曲江改善外溢，航天诞生过融创揽月府，招商华宇长安玺，康桥悦蓉园，绿城紫薇公馆，龙湖云河颂，保利星河天汇等多个红盘。

每次面世的时机，恰逢曲江同类新房断供期，可谓销量喜人，代表性的龙湖云河颂，建面185㎡起步的纯改善，总价400万的门槛，在2023年竟创造了千人摇成绩，三个月清盘。

当时说西安两级分化，即刚需萎靡，豪宅火爆，就指的这里，后续的故事，在保利星河天汇又上演一次。

至此，航天的大改善热度达到高峰，相比西安刚需小区热度降温的2022年，航天足足晚了两年。

贰

降价破发后，自力更生

再往后，就是一系列的二手破发故事，碧桂园云顶，鑫苑府，招商华宇长安玺，绿城紫薇公馆，龙湖云河颂，清一色大面积，且越大降的越凶，单价越低。

六月，鑫苑府，建面约232㎡精装，成交价只有307万，单价只有13181元/㎡，算是创了新低。

直到最近，房东心态稍稳，虽然成交寥寥，但挂牌价回到18000+，也算信心恢复。

挂牌价虽然不代表成交情况，但反映房东心态，到底是慌不择路，还是长久守住，一目了然，可谓情绪的晴雨表。

很多花400万买房的人，没想明白，不是两极分化，刚需的差房子，没有市场，改善的好房子，非常稀缺吗，怎么二手就这烂表现？

叁

地方不对，还是时机不对

短期，有楼市萎靡，产品迭代，大众观望的因素，但更多原因，还是得看上游的大腿，曲江现状。

过去，别说四代住宅，就是稍微新的房子，大面积，曲江都挤不出多少，海德堡，万科翡翠国际这种老产品都能摇号，足见曲江供应紧张程度。

于是不少人就换思路了，同样预算，干脆去航天买新房，也就几站地铁的路，环境好，产业多，也安静，权当自住改善。

这个逻辑是成立的，通勤合算，改善目的也非常明确，但前提是自住改善，如果不住，就是另一番场景。

所谓自住都是体验，不住都是成本，目的不同，结果也不同，真正喜欢航天，住揽月府，住鑫苑府，住龙湖云河颂的，现在最关心的反而是装修，以及后期的生活规划，没有太多精力在意二手涨跌了。

而当年仍有投资心态，搏一搏，单车变汽车的，现在就不得不算这个账，不得不关注风吹草动。

诸如西安新房连跌12个月，二手房连跌22个月，曲江改善扎堆供应，四代住宅又迭代赠送等等。

在400万以上的锅里，原本曲江没饭，航天不愁吃，如今曲江的锅里，都是饭。

曲江新房

首先是地的供应，过往总说曲江没地，那是没挤，挤一挤总是有的，以CCBD南区，文教园，杜陵周边，都是地，大的，小的，高密度的，低密度的都有，大平层，洋房，叠拼可随意选择。

壹

曲江加大供应，虹吸改善

和曲江贴的更近的雁塔青龙寺板块，以保利天瑞为代表，还有近千亩的开发空间，所以不要再信主城没地的说法，看看团结村，西电片区，幸福林带，想供，总是有办法的。

其次是房的供应，几乎是全员大面积，与刚需无缘，但对手握400万以上预算的改善，友好的很，至少有八个新盘可选。

唐顿庄园，面积185㎡-276㎡，曲江星河湾二期，面积273-327㎡，泰发祥檀府，面积283-439㎡，金茂璞逸东方，面积229-336㎡；

华发锦宸赋，面积220-270㎡， 曲江金茂府，面积170-229㎡，邦泰观宸曲江，面积175-230㎡，中铁云岫曲江，户型面积约189-289㎡。

这还只是已经上市的，待土拍的地，还有新房，且产品更好，赠送更大。

有这些预算的人本就少，原本都是航天外溢大面积的准客户，如今都被请进了曲江新房的售楼部里。

贰

航天改善不足，被动内卷

对航天手握400万房子以上的业主而言，自住还好，不住就只能去找更低预算的买家，价格内卷就成了必然。

类似的情况其实很多，打铁还需自身硬，以吃外溢为主的区域，都会被大腿影响。

比如雁塔的西部大道路，一直是吃高新的刚需外溢，高新卖20000+时候，这里18000+，如今高新大量供地，价格普降，西部大道沿线，泰发祥，中海，陕建都守不住，15000+就成了必然。

房子既然是商品，工业产品，就谈不上绝对稀缺，值钱的依旧是土地，曲江二期的洋房是稀缺的，南湖边的别墅是稀缺的，航天的合院是稀缺的。

要选房，先问房，要卖房，先聊房，市场泥沙俱下，和房哥聊聊，补全信息差，不再走弯路。

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而大平层，是最容易复制的，酒店大门，公建立面，豪华会所，揽景端厅这些，如今在刚需小区上也被复制，叠加四代住宅赠送新规，都实现了。

2023年，400万买云河颂185㎡的空间，如今新房128㎡就能实现，价格反而更低。

以往是新房背刺二手，如今新房也相互背刺，谁管楼市一家亲，都图自己跑得快。

百里挑一

而400万本身，能掏出这个预算在西安买房的，也是百里挑一，很多人只看到房东买了某某小区，行情不好，降价离场。

却忘了，对方能赚这400万买房，也不是一般人，房子亏了，但保持现金流，别的地方就赚了回来。

壹

400万房子，和多数人无关

真正梭哈400万买房，还是2023年以后，赌一个小区长久保值的，其实很少，西安挺二元的，对大部分人，这是一辈子都赚不到的，对一部分人，这就是一套房子。

航天的软新不同，前者曲江外溢过来改善，投资，手里不止一套房，对涨跌看的也淡然一些，后者梭哈全部身家，工资收入支撑月供，降价后压力很大。

虽然同样是大面积，纯改善，看似房子，行情相差不多，但对应背后的家庭情况却完全不同。

贰

200万房子，是大众归宿

对普通人而言，200万是西安二手房最活跃的区间，甚至更低到150万，九月份西安，二手房网签7570套，整个三季度，累计23621套，比去年同期的24791套少了一点，但量还是很大的。

二手房的价格，成交，反正市场真实的购买力，情绪，西安房价降了，但买房的活跃度和需求还是在的，大家更纠结的其实是价格，担心新房背刺，担心二手更低。

从这个角度，呼声里号召二手房指导价回归的，也能理解，毕竟买房，买的还是预期。

所谓通缩无刚需，通胀无改善，当下市场里，主力的群体都是刚需买房，预算少，要求多，观望强，200万总价是收入，月供的普遍极限，也是最活跃的群体。

叁

自住都是体验，硬卖都要亏钱

这种市场下，非要卖400万的房子，就如同穿高跟鞋去逛菜市场，需求错配，且不合时宜。

大面积，高总价，从买的那天开始，就代表了窄受众，低流通率，带着很浓的自住需求，非要和刚需小区比价格，比流通，并不沾光，甚至非常被动。

从生活出发，花这么多预算买这么好的房子，买了以后空置纯纯浪费，租一般人也租不起，卖必然要亏钱，与其内耗，不如踏实自住，房子有更迭，但青春就一次。

都是各个行业的精英，在各自的领域如鱼得水，反而在房子这件事上，举棋不定，既是为情绪价值买单，情绪本身就是成本。

住进去，沉下来，住进去的豪宅是豪宅，不住的豪宅只是闲置的屋子，还要交物业费。

房哥有话

地产确实不是过去那个人人都买商品房的时代，当下房价的问题也不是地产本身带来的，房子是经济的晴雨表，多抬头看看外面。

大家都习惯了顿顿红烧肉的日子，如今肉里混了土豆，就难以下咽，左右不适，却不知荤素搭配才合理，有涨有跌才正常，做时间的朋友，不是干耗时间，而是享受时间。

与诸君共勉，愿早日天晴！

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作者：不知火

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