南昌10年烂尾楼重启！融创代建公司入局

于帅卿/发自北京

停滞10年之久的南昌“顶级烂尾楼”铭威珑郡国际，将迎来开工。

此前，融创集团旗下代建平台而今管理通过子公司浙江兴元建设管理有限公司（以下简称“浙江兴元”）成功中标该项目，将以“代建代销”创新模式推动这一城市标志性烂尾楼的重启。

根据项目备案公告显示，该项目预计2025年10月开工，2026年6月竣工。值得注意的是，据中标结果公示公告，此次竞标中，旭辉管理和绿城管理也有投标，但最终未能拿下。

铭威珑郡国际已由中国长城资产管理股份有限公司（以下简称“长城资产”）接手。此次，融创旗下公司中标这一项目，也是与长城资产的再次牵手。

在自身项目盘活方面，融创集团与长城资产此前就重庆湾项目达成过合作，长城资产拟出资不超过24.76亿元，用于项目存量债务重组及新增融资。至9月29日，首笔资金已到位，将专项用于推进该滨江超高层高端住宅项目的开发建设。

针对铭威珑郡国际的后续规划，记者致电致函浙江兴元，截至发稿未获回复。

“抄底”10年“烂尾地王”

铭威珑郡国际位于南昌市西湖区抚生路以东、建设西路以北的住宅综合体项目。该项目曾有过高光时刻，2010年1月8日，江西铭威实业有限公司以701万元/亩、楼面价3004元/平方米价格拿下，成为当地备受关注的“地王”项目。

2014年2月，项目以“铭威珑珺”案名取得预售许可，定价达2.68万元/平方米，远超周边房价。“等闲不入此门”的广告语曾在地产界引发广泛关注。

然而，由于定位高端、产品设计与周边刚需市场严重错配，项目销售极其惨淡。公开报道显示，当年推出的208套住宅仅售出18套。2015年后，项目因资金链断裂彻底陷入停滞。

2018年起，该项目历经6次司法拍卖均告流拍，起拍价从最初的9.82亿元一路降至7.03亿元。最终，中国长城资产管理股份有限公司江西省分公司接手了这一不良资产。2022年7月，长城资产还为项目购买了商业保险并续聘物业管理公司。

今年3月，江西省投资项目在线审批监管平台公示了铭威珑郡国际项目备案信息，项目正式更名为“铭威珑郡国际”。

资料显示，更名后的项目总投资22224万元，用地面积21244平方米，总户数208户，核准的建设内容为1-4#楼27、27+1层一类高层住宅，1栋13+1层二类高层办公楼含部分商业，地下2层为车库及设备用房。

项目申报单位南昌中长嘉置业有限公司由长城资产控股，专为盘活该项目而设立。

从项目推进历程来看，2023年12月，长城资产启动专业机构服务项目采购招标，南昌旭辉企业管理有限公司中标；2025年4月2日，项目发布代建代销招标公告；5月6日，而今管理子公司浙江兴元最终中标。

这一系列连续动作，标志着停滞10年的铭威珑郡国际不再寻求整体转让，而是通过代建代销模式重启销售。

从项目现状看，外立面保持较好，圆弧屋顶设计独具特色。不过，项目户型均为大平层，且非当前市场流行的全通透设计，后续是否调整产品设计成为市场关注焦点。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜分析表示，“融创此次接手是孙宏斌在代建领域的‘抄底’行为，也是其轻资产转型的重要落子。选择烂尾10年的高端项目，可利用融创的高端产品经验形成差异化竞争力，避免与绿城、旭辉在刚需代建赛道正面竞争。同时，长城资产作为债权方，急需专业团队盘活项目，融创的‘高端复活’方案恰好击中痛点。”

双平台掘金不良资产

在此次中标中扮演关键角色的，是融创近年来力推的轻资产代建平台“而今管理”。

天眼查显示，中标方浙江兴元是而今建设管理集团有限公司的全资子公司。该平台前身为“融者共创集团”，是由孙宏斌创立的地产代建平台，2024年11月更名为“而今管理”，定位为“高端不动产综合解决方案服务商”。

此前，据知情人士透露，更命为“而今管理”其中一个原因是因为融创将自己定义为轻资产管理公司，而非资本公司。

公开资料显示，而今管理于2017年涉足建管业务，2022年成立专业建管平台，目前已拥有代建签约项目超100个，累计签约面积约2000万平方米。

值得关注的是，孙宏斌团队还搭建了独立运作的“而今资本”平台。杭州而今企业管理有限公司（即“而今资本”）成立于2024年9月29日，由融创原东南区域团队操盘，法定代表人为王鹏。

“而今资本”与“而今管理”保持业务独立，二者以“不良资产+代建”的方式开展业务。前者负责寻找资方合作、获取不良资产项目，后者承接代建、代销及代管等具体操盘业务。

“通过这种协同模式，将融创从‘开发商’转变为‘服务商’，赚取‘资产修复’红利而非土地红利。”柏文喜表示。

该平台在成立之初便明确“不做融创项目”，主要从公开市场或原有合作方获取项目，聚焦核心城市的中小房企法拍或破产项目。有业内人士分析，这一策略既向合作方凸显独立性，也倒逼团队摆脱对融创的资源依赖，在市场竞争中锤炼实战能力。

尽管代建业务被视为地产下行期的蓝海，但融创的代建之路仍面临挑战。据中指研究院数据，今年前9月，而今管理新签约代建面积491万平方米，位居第15位；销售规模21.7亿元，排名第10。随着越来越多房企涌入，行业竞争日趋激烈。

柏文喜表示，以铭威珑郡国际项目为例，22224万元总投资需覆盖21244平方米烂尾工程，可能存在结构加固、规划变更等隐性成本（尤其2010年拿地时的建筑标准可能已过时）。若销售周期拉长，550万元代建费和1250万元销售费可能无法覆盖资金成本。

“铭威珑郡国际是融创代建能力的‘压力测试’。”柏文喜表示，若能在需求疲软的三线城市成功复活高端烂尾项目，其模式可复制至全国类似存量资产（如昆明、武汉等地烂尾豪宅）。但也需警惕高端定位与本地购买力的结构性矛盾，可能让进入者陷入“烧钱续命”的困境。

对于铭威珑郡国际而言，融创的接手只是重生的第一步。这个曾经定位高端的项目能否真正实现“涅槃重生”仍需要时间检验。