跌麻了！从201万到63万，广州一大型花园小区成交单价已跌到6000

近日，广州一楼盘房价下跌幅度引发网络关注。这就是广州的大型花园小区海伦堡花园，最新成交价已经跌到6千/平米了，价格比很多三四线小城市还低。

海伦堡花园位于增城新塘片区，小区内环境很不错，绿化很好，周边配套也算比较齐全，离地铁站一公里左右。

而且该片区离黄埔区只有一路之隔，隔壁就是黄埔南岗万达广场，地铁到市区半个多小时，不是增城那种很偏僻的小区。

2021年的时候，海伦堡花园一套95平方的3房，成交价还在201万，单价2.1万/平米。到了今年9月，同样户型的3房，最新成交价跌到了63万，单价降到了6千/平米，跌幅达到了惊人的70%。

可以肯定，很多三四线城市都不止这个价格，现在已经能买到广州郊区地铁沿线的房子了。

针对此事，有网友分析，21年的201万是挂牌41天，带看才9次就成交，25年的63万是挂牌269天，带看56次才成交，说明63万还是高了。

有网友指出，这个小区地理位置偏僻，交通出行不便，周边环境差，没有所谓的学区，15年以上了。

• 那广州增城房价当前如何呢？

我们来看看一张汇总列表。广州增城部分楼盘房价呈现下跌波动趋势，对比历史高位，市值显然已经缩水许多。

从上表分析，增城多数楼盘房价较历史最高位下跌超50%，部分甚至接近“腰斩再腰斩”。例如：恒大山水城跌幅达-72.45%，是表格中跌幅最深的楼盘；翡翠绿洲森林半岛（-67.53%）、保利东江首府（-66.50%）、海伦堡花园（-64.28%）等楼盘跌幅也超过60%。

增城各区域的房价跌幅呈现显著分化。跌幅“冠军区”：凤凰城板块的翡翠绿洲森林半岛（-67.53%）、新塘南的保利东江首府（-66.50%）、白江的汇东国际花园（-63.47%）等区域楼盘跌幅突出。

相对“抗跌”区：凤凰城的翡翠绿洲泊郡仅下跌-11.25%，朱村的保利中航城二期下跌-45.71%，新塘北的顺欣花园下跌-47.17%，这些区域或楼盘的跌幅明显低于增城平均水平。

从房企维度看，恒大、碧桂园、保利、敏捷等品牌房企在增城的项目均出现大幅下跌：
恒大旗下中新镇的恒大山水郡（-59.05%）、恒大山水城（-72.45%）跌幅悬殊；碧桂园凤凰城凤凰名苑（-50.00%）、碧桂园城市花园漫绿苑（-55.16%）也未能幸免；保利东江首府（-66.50%）、保利中航城一/二期（分别-51.22%、-45.71%）跌幅显著；敏捷锦绣天伦（-53.72%）、敏捷绿湖首府系列（三期-55.68%、广州敏捷绿湖首府-56.50%）同样跌幅较深。

• 我们再来看看广州总体楼市状况。

这是广州某房产研究机构对“十一”楼市的总结。几大观点很接地气，应该说真正在一线注视市场的人，结论都差不多。现在的问题是：大家都希望市场能够见底回稳，而且这种心态都已经非常迫切。但前线要的，和实际给的，有一定错位。

近日，广州市住房和城乡建设局公布数据，国庆中秋假期（10月1日至8日），广州一手房网签13.62万平方米，同比增长26.4%，其中一手住宅网签12.12万平方米，同比增长28.7%。

广州中原研究发展部于10月8日晚公布的数据显示，据其对全市部分重点楼市项目的监控和测算，今年国庆假期一手房认购量同比明显下滑，但是环比翻倍增长，二手房无论是同比还是环比均下降约三四成。

市场整体热度明显回落，主要原因是去年同期广州有放松限购的利好，而今年缺乏重磅利好的支持，再加上国庆假期买家和业主出游返乡导致市场关注较低，刚需和改善型需求有相当一部分购买力仍在观望。

广州某头部渠道中介机构统计显示，各大楼盘“十一档”仅完成全年销售任务计划的50%左右。天河海珠、增城新塘等板块相对理想，大概完成了计划的70%；番禺黄埔及其他外围区域完成度仅40%左右，情况比较糟糕。由于这该机构在市场内以“销售强人”著称，如果他们进入的楼盘完成度平均只有50%，则其未进驻的楼盘完成度只会更低。今年“十一”的楼市表现很让业内失望。

从销售绝对值看，今年“十一”8天假期，多数楼盘成交不足20套，能上30套已算不错；而去年同期，单盘普遍成交基本在50~100套之间，今年“十一”的成交量尚不足去年同期的一半。需要指出的是，去年“十一”前广州宣布全面取消限购，叠加降首付、降利息等史诗级利好；今年的“金九银十”至今未见任何政策出台。

再看另一家场内代理头部机构的总结，他们梳理出五点结论：

成交规模同比下降45%，较今年“五一”期间再降25%；
优质货源紧缺，国庆档期新增供应仅1400套，创6年来新低；
新房价格总体稳定，仅20%的项目推出优惠，且幅度较小；
刚需客户构成市场主力，成交均价集中在250~450万元之间；
市场热点集中于核心主城区，外加老黄埔及番禺北部。

这些种种迹象的背后，说明当前广州买房人的信心，还是在全面恢复中。可以肯定的是，如今广州的总体楼市趋于稳定，价格到了市场理性波动阶段，而现在购房消费者则更加理性。

不得不说，商品房本身就是商品，涨跌都是市场供需关系所致。房子是用来住的，不是用来炒的。

而上述这些楼盘价格状况，符合市场经济规律，也是当前部分楼盘的真实写照。价格波动起伏，都是市场需求变化决定的。哪怕是腰斩，这可能也有一些特殊原因引发。

某些区域房价的大幅下跌，可结合区域定位、供需关系、市场周期等因素分析。近年房地产市场整体下行，叠加人口流入不及预期、投资客离场等因素，供需失衡进一步放大了价格跌幅；对于购房者而言，需警惕远郊区域的投资风险，优先关注配套成熟、人口吸附力强的板块；对于市场而言，这类数据也反映了行业深度调整期的区域分化加剧现象。

总体来看，当前广州楼市大体处于相对稳定，小幅震荡行情，当然对比高位是肯定跌了不少。对于刚需购房者是个机会，但是购房前需要盘点家庭经济状况，特别是贷款买房者，毕竟还款是一个长期工程。

展望四季度，业内有观点认为市场成交量会维持高位。一方面开发商要继续冲刺全年业绩，在促销方面会有很多动作，另一方面广州等城市仍在推进房票安置、扩大公积金提取的用途、推出房产会或购房节等支持措施，预计四季度整体楼市交易会明显好于三季度，全年将呈现出“前面高、中间低、后面略翘尾”的走势。

对此，你怎么看呢？