什么房子最难卖？

最近听到一种说法，有人说300-400万的房子最难卖，有人说500万的房子不能买？（可以看我上周的文章《500万的房子不能买》），还有人说1000万以上的房子跌得最惨，那这些说法到底对不对呢？

大家都知道，供过于求，是卖房最难受的状态，今天小白就通过市占率较高的大中介挂牌数据统计，分享一下哪类房子在市面上占比最高。

截止至2025年10月19日中午12点，大中介前台共计141483套北京二手房，当然了这里还有后台的2万套房源没有统计，但不影响我们看占比趋势。

我们排除掉地下室，商业，车位外，纯住宅还剩131006套。

按不同区域挂牌量占比统计，先看城六区。

朝阳市城六区挂牌房源最多的区域，共31015套，占总挂牌的23%。

其次是丰台15196套，占比12%。

位居第三的是海淀，14853套，占比11%。

剩下东西石加起来17435套，占比13%，相当于丰台海淀的库存，朝阳的一半。

有人说光说挂牌，不谈成交没意义啊，那我也贴个官方9月的各区二手房网签数据截图，说明一下上面挂牌统计是大中介一家，截图是全市成交。

再无新增挂牌房源，不算后台房源，没算其他中介公司挂牌数量的理想状态下，结论是朝阳清掉库存需要7.7个月，海淀清掉库存需要7.3个月，丰台需要8.97个月，东城需要8.15个月，西城需要8.4个月，石景山需要5.3个月。

再看郊区的情况，郊区有四个二手房出房大户，大兴，昌平，通州和房山。

第一是大兴，9230套住宅，占比7%，清掉库存需要8.21个月；

第二是昌平，9258套，占比也是7%，清掉库存需要6.95个月；

第三是通州，8387套，占比6%，清空库存需要6.73个月；

第四是房山，8358套，占比6%，清空库存需要8.73个月。

其他非城六区，顺义6471套，清库存需要10.29个月，亦庄2135套，清库存需要9.57个月，剩余远郊区域，有的没有大中介门店，基本依赖本地中介成交，就不做统计了。

所以从区域挂牌和成交来看，即使强如网络上大家一致看好的“东西海”现在也有较大的库存压力和去化阻力，再加上这些地方之前房价没少涨，最近二手价格出现波动，也就不意外了，有人说买这些地方就稳了，我认为那是市场好的时候，现在这个结论貌似站不住脚，反而容易站岗。

再看价格，同样只统计住宅挂牌数据。

挂牌占比最高的是200-300万的二手房，500万内的房源占比65%，而大中介500万内的二手房成交占比达到70%左右。

从全市网签面积来看，100平以内的网签套数为13394套，占比9月网签的86%，按照之前大中介公布的北京二手房成交均价46000来估算，全市的二手房成交大户也是500万内这个区间。

有人说这样的房子多，得赶紧卖，得买大的，品质好的，但也需要面对两个疑问，一是现在是置换市场，作为楼市的基石，成交的大户，如果价格不稳，那没法换房，上游500万以上的房子行情也不会太好；另一个问题是500万以上，甚至1000万以上的房子并不稀缺，500-100万的房子占比近30%，1000万以上的新房，尤其城六区海淀朝阳丰台这两年也没少供应，二手库存只算大中介就有10%，这还不算主力成交的高端中介的数据。所以从价格和面积维度看，每个价格区间的房源量占比会有差别，但整体库存还是处于高位，这一点有关部门近期也多次提及，要“提质”发展，市场不缺房子，而是缺好房子，未来几年，预计好房子的供应仍会持续，未来各个区域的产品换代会更普遍。

最后想说，有人说买新房，别买二手，也有人反过来说，我觉得这样的观点都是不负责任的，就跟当初预测涨跌，预测有没有小阳春的，也是这帮人，推荐你选哪买哪的所谓砖家叫兽一样，拍脑门说观点，反正你亏钱，他赚钱，大不了人家来一句，抱歉我看走眼了，亦或是，谁能想到xxx，我也打脸了。人家可以继续卖房挣钱，但你得到的只能是本金的损失和一身的负债，即使想容错，再换房，也没那个能力了。

所以，我认为每个小家都有自己独立的需求，想改善换当下最好的产品，二手你认为老旧，就去看新房；想要好地段便宜的房子，二手房在当下选择也很多。没有什么推荐不推荐，保值不保值，只有适合不适合你，我是小白，下周见。

如果想进群或1对1和小白线上线下咨询，可以后台私信。