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越秀琶洲南 TOD：琶洲核心的塔尖人居范本

part.1 优点综述

越秀琶洲南 TOD 坐落于广州市海珠区金运路 1 号，地处琶洲南，与互联网企业总部云集的琶洲西区仅一涌之隔，占据着城市发展的核心地段。琶洲区域发展势头迅猛，约 14.9 平方公里的土地上，聚集超 45 家高新技术企业、80 家省级专精特新企业、98 家总部企业，腾讯、阿里巴巴、唯品会等巨头纷纷落地。2023 年实现 4479.171 亿营业收入，经济密度达 300 亿 / 平方公里，数字经济增加值占全市 13.5% ，且成功入选福布斯中国全国十强中央商务区，是榜单中最年轻的 CBD。

该项目汇聚众多优势。交通方面，地铁环绕，离 8 号线 / 18 号线磨碟沙站约 700 米，12 号线赤沙站位于地块中部，距 11 号线石榴岗站约 1.2 公里，可 10 分钟到达广州南站，25 分钟到达白云机场，驾车离华快入口 2 公里左右，畅达金珠琶。教育资源优质，小区配建 12 班幼儿园与 36 班九年一贯制学校，且已与广东实验中学、海珠区教育局签订合作办学意向，2025 年 9 月招收起始年级。商业规划丰富，南区规划约 30 万㎡建面的商办建设量，含 250 米商业地标，社区内部打造高端 “弧光・琶洲城市会馆”。医疗上，直线距离 3 公里内有 3 家三甲医院。项目二期密度更低，容积率仅 2.0，以 13 - 24 层小高层为主，使用率 100% - 110%，户型设计高端，圈层纯粹。

part.2 户型鉴赏

约 220㎡大平层（6 栋）

6 栋作为 “资源型楼王”，两梯两户纯板楼设计，仅 76 套，圈层高度提纯。户型户户四开间朝南，保证充足采光；户户南北对流大方厅，通风良好且空间开阔；专属归家设计，提升居住私密性与尊崇感；双主套双阳台，满足多成员家庭的生活需求，无论是家庭成员的休息空间，还是休闲晾晒空间都能很好兼顾，适合追求高品质、纯粹居住圈层的高端家庭。

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230平户型拥有私家电梯厅、双主套、独立佣人房、南北对流、LDKB大方厅、主卧L型270°飘窗等，大大提升了整体的空间体验。

24栋

仅两款户型，西南向的约176平、东南向的约215平。

这两款户型的空间场景设计，依旧非常出色

不仅保持了主流高端改善的尺度感，还用定制化打造思路为改善家庭提供了全生命周期的居住方案。

176平户型详细解读：

首先外部搭载独立专享电梯厅，堪比一个房间大小的电梯厅，既保障了功能性，也兼具仪式感。

入户玄关采用转角式设计，不存在一眼看到底，更好地保障了隐私。

进入室内，则是集中式打造的公区，将高频使用的公区放置在户型中间，其他功能区环绕布局，塑造出流畅的洄游动线，同时还不存在浪费空间。

LDKB一体化大方厅，让人心动无比的超大面积，不但气场铺垫到位，还是极强社交属性的空间，给每位家人足够自由度。

南北双阳台设计，居家休闲两不误，晾晒观景不相扰。

卧室系统上，按照豪宅标准进行了主次卧分区体系，家庭成员间互不打扰，进一步保障隐私。

还沿用了多套房化打造思路，最多可形成3个有效的套房空间，不管是多代同堂还是多孩家庭居住都非常合适。

其中靠景观阳台一侧的多功能空间，既可以作为书房、收藏室等使用，又可以进行改造，作为主卧的拓展部分。

充足的面积和采光，为空间提供了更多可能，你想它是什么，它就是什么，可以根据家庭周期需求进行变幻。

215平户型详细解读：

巨型LDKB空间配南北双阳台+全飘窗设计，堪称无死角通透。

尤其是大尺度景观阳台，横跨客厅与次卧，相当于市场上标准主卧套房的面积。

两面宽的阳台形成一个专属的空中花园，和家人养花种草、喝茶观景，甚至运动健身，生活场景进一步丰富。

南向双套房设计，其中主卧套房空间看点更足。

休憩区、步入式衣柜、多功能区、L型大飘窗等场景都有规划，居住尺度完全是按照豪宅的做法，仪式感和实用性满分。

真的，在产品打造上，可以永远相信越秀地产。

新政落地以来，琶洲南TOD的去化速度明显加快，现在最后一栋加推，可要抓紧了。

part.3 基本信息

越秀琶洲南 TOD 由广州地铁与越秀集团联合开发。项目占地面积 240000㎡，建筑面积约 980000㎡ ，总规划 24 栋，共 1780 户。总层高 15 - 66 层，绿化率 30.5%，车位 2801 个。户型面积涵盖 142 - 325㎡，地处琶洲南优越位置，与琶洲西区相邻。整体建筑规划结合区域特点，为居民打造高品质居住社区，在满足居住需求的同时，也注重与周边环境的融合以及未来发展的潜力。

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part.4 配套介绍

交通配套

越秀琶洲南 TOD 交通网络十分发达。目前，距离最近的 8 号线 / 18 号线磨碟沙站约 700 米，便捷的轨道交通让居民能够快速到达城市各重要区域。12 号线赤沙站位于地块中部，进一步优化了小区内部的交通连接。距 11 号线石榴岗站约 1.2 公里，通过这些线路，小区居民可以 10 分钟到达广州南站，25 分钟到达白云机场，无论是商务出行还是外出旅游都极为便利。驾车出行方面，小区离华快入口 2 公里左右，能够快速抵达珠江新城、广州塔以及琶洲等城市核心区域，实现高效通勤和便捷的城市生活。

教育配套

教育资源是该项目的一大亮点。小区自身配套一所 12 班的幼儿园和一所 36 班的九年一贯制学校。2024 年 9 月 29 日，项目官方宣布与广东实验中学、海珠区教育局正式签订合作办学意向，将打造为广州乃至全国数智教育创新点和示范性标杆学校，并于 2025 年 9 月招收起始年级。广东实验中学作为直属广东省教育厅领导的省级重点中学、广东省首批国家级示范性高中，2024 年迎来建校 100 周年，近两年高考 600 分率高达 80% 以上，教育实力强劲。省实教育集团成员校共享优质教育资源和师资队伍，保障了分校的教学质量。此外，2 公里范围内还有海珠中学、海珠小学、赤沙小学等多所学校，为孩子提供了丰富的教育选择，满足各年龄段教育需求。

生活配套

商业配套方面，虽然目前周边商业配套相对单一，但未来规划十分丰富。项目南区规划约 30 万㎡建面的商办建设量，其中 250 米商业地标涵盖丰富商业和公共服务配套，待收楼时，小区周边商业将得到极大丰富。同时，小区距离珠江新城、广州塔、琶醍、湿地广场等商业娱乐中心不远，购物、消费、娱乐便捷。社区内部打造高端会所 “弧光・琶洲城市会馆”，其极具艺术感的圆弧玻璃幕墙和简约线条外观，为琶洲城市新贵提供了高品质社交场所。医疗配套上，直线距离 3 公里内有 3 家三甲医院，最近的解放军陆军第七十四集团军医院距离仅 1 公里多一点，此外还有南方医科大学中西医结合医院、广东省第二人民医院等，为居民的健康提供了有力保障。

part.5 规划和发展

琶洲区域作为广州的重点发展板块，未来发展潜力巨大。随着众多高新技术企业和总部企业的持续入驻，区域经济将进一步腾飞，吸引更多的人才和资源汇聚。交通方面，可能会有新的轨道交通线路或交通基础设施规划建设，进一步提升区域的交通便利性和通达性。商业上，南区商业项目的落地将带动周边商业氛围的提升，形成新的商业中心，为居民提供更加丰富多样的消费体验。教育资源有望随着区域发展不断优化和升级，引入更多优质教育资源，提升整体教育水平。越秀琶洲南 TOD 凭借其优越的地理位置和完善的配套规划，将充分受益于区域发展，不仅居住品质会不断提升，房产价值也具有较大的增长空间，有望成为琶洲区域的标志性高端居住社区。

part.6 结语总结

越秀琶洲南 TOD 以其无可比拟的地段优势、优质的教育资源、便捷的交通、丰富的商业规划以及高端的户型设计，成为广州房地产市场中备受瞩目的项目。无论是对追求高品质生活的塔尖人群，还是具有前瞻性眼光的投资者而言，都是极具吸引力的选择。它不仅是一个居住的地方，更是一种身份与品味的象征，代表着与城市核心发展同频共振的生活方式。在新政落地后，其去化速度加快也证明了市场对它的高度认可。如果你渴望拥有顶级的居住体验，越秀琶洲南 TOD 无疑是一个值得深入了解和把握的机会。

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