房地产新趋势 : 原生态城市田园康养小镇

文︱关品方

笔者留意到近年内地房地产发展有新趋势。原生态城市田园康养小镇的概念，融合文化、历史、民俗和现代化候鸟式旅游居停，沉浸式生活体验。这是中国在城镇化过程中的必然趋势，缩小三大差别之一（城乡差别），拉近代际距离。中国的强国建设、民族复兴，在广袤的国土上建设中华民族和自然物类的命运共同体，在大美中国的天地山河构建自然生态，和谐美丽，力求达到天人合一、康养共融的境界；是陶渊明式现代版高科技的“归去来兮”。

笔者早前适逢其会，去江门市和东莞市到处游历。江门市有两山两平一会（台山鹤山、开平恩平、新会），是中国的侨乡之都，其中尤以台山最为突出。东莞市除了几个大区和街道之外，还有30多个镇，虎门长安一带因为深中通道分流了虎门大桥的交通，如今在大湾区的三小时生活圈内，名副其实交通方便。上述崭新的房地产发展概念，在大湾区已勃然而兴，甚有前景。

生态城市田园康养小镇是以“健康”为核心，融合田园生态与智慧小镇功能，是智慧城市的延伸；通过多产业联动，实现健康养生的特色小镇模式。笔者有专业建筑师、地产开发商和园林设计师朋友同行，认为这种特色小镇的核心特征与内涵，可从以下角度理解。

首先是健康导向性。以健康产业为核心，整合养生、养老、休闲、旅游等功能，形成宜居宜业的生态空间。其次是田园基础性。依托田园景观和农业生产，强调农作、养蚕、种茶、养鱼、禽畜，是深度参与、回归自然的生活方式。再其次是产业融合性。结合农业、医疗、体育、养生、保健、文化等产业，形成复合型经济体系。以高科技建筑、新材料和新工序（MIC，“模块化集成建筑”）建设民宿别墅、21世纪的前沿高端小镇。

核心元素包括生态资源的利用和保育，设定空气和水质的标杆，例如 PM2.5≤50，负氧离子≥5000个/cm³；最好具备林木、湖水、温泉等周边自然资源和景观，以及文化历史的“打卡”景点。

业态布局应包括健康疗养、休闲农业、运动健身、文化体验等多元产业组合。 这就要求有足够的功能配套，需要满足医疗、交通（50至100公里内有高铁/机场）、社区服务等基础设施。 在大湾区内完全可以先行先试，甚至延伸到西面的云浮新兴、东面的潮州汕头。

随着长者的老龄化和总体健康改善，这些小镇更应重视跨三代的综合性慢生活休闲品质提升。小镇内既要养老又要养中/青/少/幼，提供图书馆学习、禅修堂养心、咖啡厅、氧气吧、影视室、以至室内游乐场等可以让家长放心、儿童放飞的设施。

乡村性与生产性的结合，不仅提供田园居住环境，更通过农事活动实现身心疗愈（包括耕作体验、生态种植、骑马射箭、采茶烤茶等活动）。文化赋能和精神充电包括挖掘长寿文化、体验中医药膳等资源，形成差异化定位（例如翻查资料，报导武当山太极湖的道教养生，做得相当成功）。

原生态城市社区康养小镇已有政府的政策支持，发展前景秀丽。国家《“健康中国2030”规划纲要》明确将健康产业与养老和旅游融合，目标规模高达年16万亿元人民币，还只是初始起步。中央对中西部康养项目投资补助最高可达80%，推动全国各区域的均衡发展。中央对大湾区康养项目，由于广东省经济相对富裕，市场甚具规模，没有项目投资补助，因为有信心引进发展商民营投资。

就笔者所见所闻，大湾区不少地方都有自然资源禀赋，可以判断是否适合开发此类高端小镇，例如台山的万亩良田、开平的碉楼民宿、新兴的山峦农庄、虎门的园林用地。各地的特色农产品蔬菜水果，例如荔枝、芦荟、芭乐和火龙果，肯定大受欢迎。典型的小镇，视乎生态环境和景观因素，总面积通常在100至500亩之间，大约一半是建设用地，另外一半是生态环境保育，例如果园、林木、河塘、农渔、骑马、养蜂；只有想不到的，没有做不到的。

总而言之，生态城市田园康养小镇是一种以健康为核心，将生态、田园、康养、旅游、休闲、充电、团建、研学、运动、野外定向体验、退修学习、短期课程等多种功能融合的新型小镇发展模式。它依托良好的自然生态环境和田园风光，结合健康养生、休闲旅游、农渔体验等产业，旨在为人们提供一个宜居、宜养、宜游的综合性空间。核心特点是生态优先，注重原生态保护和修复，强调人与自然和谐共生，打造绿色、低碳、氧负离子、守护可持续的发展环境。更要融入田园风光和农渔要素，提供农耕体验和采摘等特色活动，让人们亲近自然，发挥健康养生的功能，结合医疗、养老、休闲、饮食、运动等产业，提供全方位的健康管理，更可以和三甲医院联营、提供体检服务。通过多元有机融合，形成多业态协同发展的格局。

笔者和朋友谈起，可供参考的成功案例有“河北恋乡・太行水镇”，依托易水湖和清西陵的自然人文资源，打造全龄层自然养生度假小镇，涵盖民俗村、度假公园、养生度假村等多种功能。此外还有“陕西宜君县”，利用 “天然氧吧” 和避暑优势，发展中医药康养、避暑度假等产业，形成多元的“避暑经济”。

这种高端小镇模式不仅可以满足人们对健康生活的需求，更能够推动乡村振兴和区域经济发展，是未来新型城镇化和城乡一体化的重要发展方向。

生态田园康旅产业发展的理论已基本具备如上述，今后的关键是实践。行见“田园+康养+文旅”的新模式，将会让人民追求美好生活和田园旅游体验的愿望成真。

如果能够吸引海外华侨商人“告老归田”（例如台山和潮汕）回国创业，参考及引进欧美的田园布局概念，肯定相得益彰。来自北美洲例如古巴的雪茄和巴拿马的咖啡豆，由当地侨领引进，中西特色食品交义混合，岂不甚好？香港的发展商和相关专业人士，近水楼台，机会难逢。