当房子的「面子」开始跌落

你是否会在意一座楼房的「面子」？

在老龄化逐渐加剧的中国，比起人的老去，还有一件东西正在衰老，那就是建筑，尤其是与人们息息相关的住宅小区。特别是对外立面来说，它老去的速度甚至要更快。一份由四川省建筑设计院牵头进行的科研调查也显示，他们从2000年至今各地总计上千次外立面脱落事件里发现，外立面材料的平均脱落年份不超过建成后6年。其中，外保温层的脱落最早，平均1.47年就会脱落，「明显小于标准规定年限」。

与此同时，外立面作为建筑的「脸面」，往往承载着人们看到建筑时的第一印象。它的破损与坠落，会直接威胁到人身财产安全，而就算没有造成伤害，它也将在更深层面上，带来小区「面子」和「品质」的降级。最后，还会对小区的「住宅养老金」——公共维修基金造成巨大负担。

人们与小区外立面之间发生的故事，浓缩了对更好的生活品质的期待，也裹挟着现实里的无奈、拮据与纷争。它是看似光鲜的小区的另一面，也是一场人们与生活博弈的缩影。

文｜易方兴

楚明

图｜（除特殊标注外）受访者供图

五厘米

张雪很幸运，因为她离危险还有5厘米。

今年4月的一天，在北京，读研的张雪正要回家，在北京朝阳大悦城附近的一个小区，走到家楼下的单元门斜坡处时，她无意中回头，看了眼楼底下正在忙碌的搬家公司。就在这短暂的一瞬，一个坠落的物体砸在了她右前方的地面，发出了「砰」的一声。

那是从小区外立面上脱落的、一块拳头大的水泥块，坠落点距离她的脑袋不到5厘米。

作为一个在2005年到2008年陆续建成的小区，这个「05后」在老房子扎堆的北京其实不算老。但它的外立面明显比楼龄要老得更快——在最近十几年的时间里，从零星脱落，到现在已经出现了成片的裸露和大面积的剥离。它的楼栋底部三分之一的部分是红色，上面是灰色，贴满了当时在全国建筑外立面应用上风靡一时的瓷砖。张雪一家人是小区最早的一批业主，刚搬进小区的时候她还在上小学。这些年，她眼看着小区墙面陆续剥落，「就像中年人掉头发那样」。她是个遇事比较看得开的北京女孩，原本对此已经习惯了，直到今年差点被砸死。

那天，她颇为后怕地回到家，跟母亲说了这件事。一向平和的母亲发了非常大的火，愤怒地在电话里对物业说：「我孩子差点就被砸死了！」

事实上，与外立面呈现出的观感相反，这不是什么破败小区。恰恰相反，无论是从区位、配套还是房价，它都称得上是北京市朝阳区「朝青板块」中产家庭购房的典型样本。所谓朝青板块，指的是朝阳路和青年路一带的小区，被称为「北京CBD的后花园」。以张雪家为例，它毗邻北京CBD，距离国贸商圈开车仅12分钟，小区500米外就是青年路地铁站，和朝阳大悦城。中产家庭要想在这里买个三居室上车，得准备800万元左右的预算，当年房价最高时，小区三居室一度逼近千万元。

而也正是在这样一个每平方米均价近6万元的小区，多年以来，小区的业主们却不得不小心，要提防从天而降的来自外立面的「袭击」，还有的时候，车辆也被砸出坑来。一名业主很无奈：「在这啥都好，就是外立面太糟心了。」

张雪家小区的处境不是个例。比起房价，人们对于外立面的讨论要少得多，但这个问题，随着楼房的不断衰老，正在越来越成为具有普遍性的困扰。外立面的选择常常与时代发展密切相关，那些楼龄三四十年甚至更久的老旧小区自不必说，墙皮开裂、鼓包、渗水、剥落是大概率事件，但有时候，不仅像这种楼龄不到20年的「中青年楼盘」会遭遇外立面困境，就连刚收房不到一两年的新小区，外立面也会出现大面积剥落的情形。

在南京，周俊买房时特地选了一家老牌央企开发商，「要是小的开发商我们都不会考虑」。结果在交付后一年半的时间里，小区的外立面已经剥落了3次。尤其是有一次，几乎是几层楼高的墙面，从半空中像香蕉皮一样剥离开，然后坠落在地面的绿化带上。

后来他得知，这种外立面材料是「保温装饰一体板」。它算得上是一种中高档的外立面材料，可以直接在工厂批量定制化生产，兼具保温和装饰功能。但本质上，它也要依靠砂浆粘在墙上，如果施工时没粘牢固，就有可能脱落。

后来经过测算，那一次的剥落面积达到了约80平方米，相当于一间小两居那么大的面积砸到了地上。

「万幸没有砸到人。」周俊说。他买的小区位于雨花台区软件谷南园，属于纯改善型住宅项目，因此主力户型集中在107-142平方米，主要是为了满足在软件谷周边的高新技术产业人群的住房需求，这群人都有一定的经济实力。「我当时买的时候是2万8每平米，然后再加上了2500元每平方米的装修金，在南京这个板块，属于品质还可以的。」

那天，外立面剥落之后，物业围起了警戒线。路过时，他还专门去看过，坠落下来的是许多块灰色的板子，每一块板子都有一张普通写字桌那么大，「每块目测有80厘米长，60厘米宽」。而当板子砸落在地后，碎成了许多块，能看到里面黄色的保温层。

当经历了这种外立面掉落事件后，作为业主，周俊很失望，「其实刚入住的第一印象还是不错，觉得也比较美观，但后续对这种外立面脱落的事完全没有预期。」

有段时间，他也成为小心翼翼在小区里走路的人之一。

南京，周俊所在的小区住宅楼外立面剥落。

楼盘的「脸面」

相比最直接的人身和财产危害，外立面的破损，对一个小区的影响也是潜移默化的。

「你家什么档次，看外立面就知道了。」

这句话，常被许多房地产从业者挂在嘴边，用来推销楼盘。尽管它过于「以貌取楼」，但也一定程度上反映了，在楼盘的外立面中，的确存在着一条「鄙视链」：老破小、刚需、改善、豪宅所用的外立面是不同的。

张雪在小区里度过了她的青少年时期。张雪观察过，自家小区外立面上的瓷砖，在掉落时会有一种连锁反应，尤其每当北京刮大风的天气，「一两块砖掉下来之后，周围一片就都开始掉」。

随着年龄长大，对外立面的困扰，也让她对比过隔壁的小区。两个小区一南一北，只隔了一条马路，「对面小区的楼龄和我们小区可能差不多，但外立面都是平整的石材，看上去挺高级，我发现他们就没有我们这种外立面掉落的情况。」

「我当时还问我父母，为什么我们家不买隔壁的房子，我父母说买不起。」张雪说。

以每平方米均价来说，两个小区相差了1万多元，也就是说，同样面积的房子，隔壁小区普遍要比她家贵20%左右——这实际上并不算特别大的差距。但近20年过去了，在业主的眼里，两个小区的外立面的现状远比房价差距要大得多，使得从颜值上看，隔壁更有「面子」。

造成这样的区别，与外立面所采用的材质有比较大的关系。

不同的外立面，有着不同的造价。《住宅与房地产》杂志曾对现在住宅外立面的常用材质有过介绍，从价格上来区分，可以分为五档，由低到高的分别是外墙涂料、面砖/瓷砖、石材、金属铝板和玻璃幕墙。便宜的外墙涂料，每平方米仅需30元，而贵的铝板和玻璃，每平方米在千元往上。两者的综合成本差距能达到几十倍。

以张雪家小区为例，它所使用的是瓷砖外立面，属于中档水平，外立面的品质看上去要高于那些直接使用涂料的小区。但隔壁的小区，外立面用的是整面的干挂石材，这种外立面需要先在楼的外墙上搭建一个龙骨系统，再把大块的石材外立面挂上去，造价要更高，也比瓷砖外立面更加耐用，更显「档次」。

如今，在小区外立面鄙视链中，居于顶端的要数「公建化外立面」，这是一种由「干挂铝板+玻璃幕墙」组合而成的外立面，因为跟CBD写字楼的公共建筑外立面所用材质相同，因此简称为公建化外立面，一般由高溢价的房屋使用。

但对于更广大群体的收入来说，在楼房「面子」这件事上，他们能选择的其实极为有限，尤其是在一线城市。

苏挺一家在北京已经生活了近20年。作为一个新北京人，他在国企工作，在外人看来，他们两口子工作体面且稳定，经过20年努力，再加上两方老人的投入，在北四环的亚运村附近攒出了一套房子的首付。房子80平方米左右，小三居，走几百米就是惠新西街北口地铁站，每平方米约6万元——这已经是他们能努力够到的结合了通勤距离、配套、学区、居住环境之后，性价比最高的房子。

在老家人看来，两口子「有面子」。在首都上班，成了北京人，还有编制，尤其是还买了价值几百万的房，成了亲戚之间羡慕的对象。长辈们普遍对「中产」这个词没概念，一般都夸他们「有出息」。而为了这个「面子」，每年过年回家，他们就连给小孩红包时，也不得不每个多包一百块钱。

但只有苏挺自己知道这个「面子」下的真实生活。拿房子来说，那是上世纪90年代初期建的房子，当时的外立面大部分都是直接刷涂料。他们买下房子的时候，70年产权的房子已经走过了一半的「房生」。墙皮鼓包、脱落、掉漆，这些对他来说都是小事，最困扰他的其实是渗水。

「阳台外立面上有个一米多长的裂缝，肉眼都能看见。」好在北京一年大部分时间都不下雨，这份居住的体面就还能维持，但一到七八月份雨季来临，从阳台到卧室，伴随着渗水带来的乳胶漆的鼓泡变色，继而整面墙都是黑色的霉菌。

「那段时间呼吸很不好，一家人都在咳嗽。上小学的儿子还被检查出了支气管炎。就算是买了专门除霉菌的喷雾也没用，过段时间还会再生长出来。」他专门找了一个双休日去除霉菌，白色的手套直接被霉菌染成了黑色。

这一切的直接源头都是破损的外立面。「我知道那些看上去更新的小区，外立面更高级，也不会有我这样的困扰，但我尽力了，也只能住在这里了，有时候，我会羡慕老家同学的生活，房价是我的十分之一，但居住体验是我的十倍。」

老住宅发霉的墙壁和裂缝。图源视觉中国

脱落的另一面

面对外立面的损坏和脱落，许多业主其实抱着一种无可奈何的心态。

哪怕对于刚交房一年半，就遭遇外立面连续大面积脱落的业主周俊来说，他的失望和无奈的情绪，也明显要多过愤怒。「第一次脱落时，我很意外，也很失望，但到了第二次脱落的时候，我好像就习惯了。」

他觉得买到外立面有问题的房子，属于一件「无可奈何」的事。「因为现在很多人买的都是期房，我们也没有办法预估会不会出问题，只能说是看运气了。」

周俊这种「被动接受」心态，代表了一部分业主的普遍情绪。某种程度上，一方面是因为外立面的领域，对于普通购房者来说过于专业；另一方面，相比于肉眼可见的工程进度，外立面的铺设过程，业主们也很难开展有效的监督。与此同时，外立面的具体选材和方案，要更早于施工之前，这个环节也是业主们难以参与的。

但对业内人士而言，为了节省成本，一些开发商会在外立面的设计方案上进行「优化」，早已不是什么行业秘密。

徐森是一家省级装饰公司的工程师，主要负责工程造价相关，这些年她接触了许多开发商甲方，她的工作内容之一，就是对工程项目的外立面选材和成本进行优化。

「说白了，就是想办法在外立面这件事上，既要替开发商省钱，又要想办法保证『面子』。」她印象深刻的一个中高档楼盘，是在一个东部沿海城市，当地政府要求做公建化外立面，因此外立面的要求上，要高于周边平均水平。

「这其实也看开发商的良心和实力。」以她参与的项目为例，当时，第一版设计方案中，外立面的干挂石材选用的是30毫米厚的光面花岗岩，结果开发商不满意，觉得超出了成本，「最后我们就把30毫米厚的石材，换成了25毫米厚的，挂件系统也采用了更便宜的方案。最后每平方米便宜了100块钱。」

「石板厚度多5毫米或者少5毫米，从外观上，业主根本看不出差别，但在使用上，30毫米厚的外立面石材，无论在抗弯性、抗风压能力，以及结构的稳固性上，都比20毫米的好，也更安全，寿命也更长。」徐森说。

而除了干挂石材之外，在第一版设计里，本来还得大量用铝板来装饰外立面的线条，这样显得上档次。「结果为了节省成本，最后也给砍了，所有的金属装饰部分，全部换成颜色跟金属相似的涂料。」

门窗方案上也大砍一刀。「我们在设计中，会划定业主敏感区域和非敏感区域，比如单元入口这种，属于敏感区域，这部分砍不得，但在业主不怎么去的地方，就可以优化，比如公共楼梯间的门窗。」最后，原本设计里，这些区域是用断桥隔热铝，最后换成了塑钢材料，玻璃本来是用的中空的LOW-E玻璃，最后都换成单片玻璃。

就这样四处省钱下来，方案最后通过了，甲方的评价是「优化效果良好，有效节约了选材成本」。「这种改动，属于用降低一部分品质换来的，不过现在行业不景气，开发商也要结合拿地价格等实际情况，什么都用最好的材料也不现实。」徐森说。

对于一个小区来说，除了在设计时所采用的方案会影响到外立面寿命外，不同种类的外立面材料，掉落规律其实也有迹可循。

一份由四川省建筑设计院牵头进行的科研调查也显示，他们从2000年至今，统计了各地总计上千次外立面脱落事件，发现外立面材料的平均脱落年份均不超过建成后6年。其中，外保温层的脱落最早，平均1.47年就会脱落，「明显小于标准规定年限」。

这份科研调查为《建筑外立面脱落关键因素相关性分析》，由教授级高级工程师赵仕兴为第一作者。他们把外立面脱落类型分为外保温层脱落、墙面粉刷材料脱落、墙面粘贴材料脱落、墙面钉挂材料脱落等几个种类。

结果发现，像瓷砖这种墙面粘贴材料是脱落数量最多的，在所有外立面脱落事件中，占比超过了一半以上。这种材料的脆弱之处在于，它怕降雨和潮湿——墙面材料吸收大量水分，导致粘贴材料的膨胀、软化甚至霉变，以降雨多和湿度大的广东、浙江两省脱落最多。而在北京这样的地方，外立面则容易在春季遭到冻融破坏。

而像瓷砖和面砖，这种墙面粘贴材料的脱落，也是造成人员伤亡和财产损失数量最多的。作者总结说，「粘贴类材料脱落数量多，造成的危害性极大。」这也是为什么在2000年之后，瓷砖类外立面逐渐被高层建筑禁止使用的原因。

而除了粘贴材料外，墙面粉刷材料、外保温层的脱落数量则排在二、三名。根据《外墙外保温工程技术标准》（JGJ 144-2019）的要求，在正常使用和正常维护条件下，外墙外保温工程的使用年限不应少于 25 年。

但实际上，在这些外立面脱落的小区，其使用年限都远小于25年。影响它们的，还有一个重要原因，就是施工工艺和工程管理。

同样的外立面材料，严格按照标准施工，和施工人员偷工减料，最后带来的使用寿命天差地别。一名曾在一线城市参与建设过不少楼盘项目的施工人员说，他见过最夸张的，是有人直接把建筑垃圾堆在外立面的夹层里。「外立面是个精细活儿，它分为很多层，而且对楼面的平整度有非常严格的要求，有时候为了赶工期，可能砂浆的量都涂得不够，也涂不均匀，这时间一长，想不掉都不可能。」

正在修复老小区外墙的建筑工人。图源视觉中国

拯救「面子」

外立面带来的居住困境，最终还是得由业主们来面对。

在南京的周俊所在的小区里，也有非常愤怒的业主，这些业主通常是维权的主力。他们维权起来相对有底气，因为根据《建设工程质量管理条例》，外立面工程的保修期通常为2至5年，而他们小区交房才一年多，楼房还在保修期之内。

后来，南京市雨花台区住房和建设局介入，官方给出的原因是「施工方面存在问题，一体板的粘结砂浆面积未满足现有规范要求」。

最后，也是经过了好几轮谈判，因为业主们无法接受「掉哪儿就修哪儿」的方案。比如，有栋楼的外立面虽然没掉，但明显已经出现了松动。最后开发商承诺，「对小区全部8栋楼的原有外墙一体板都进行拆除，并按照更高标准重做，预计总工期为180天」。

「所以，现在是正在全部返工的阶段，这件事也算是有了一个结果。」周俊说。

不是所有小区的外立面，都能「幸运地」在保修期内发现问题。更普遍的情况是，往往住了有一些年头之后，外立面才开始陆续剥落。

对于大部分老旧小区来说，没有业委会，也没有公共维修基金，也不可能让小区业主们每个人出几万元来众筹翻新小区。对于这些小区来说，它们的楼房已经衰老，要想翻新外立面，则要寄希望于每座城市的老旧小区改造计划。

但像张雪所在的小区，处于半新不老的状态，算不上老旧小区，就只能靠业主自己想办法。当小区业主发现外立面出现问题，通常会第一时间向物业提意见。但对小区来说，外立面出事之后的维修，跟水管坏了之类的事情有本质区别——因为外立面的维修太贵了。

修个水管、换个锁，可能找个师傅花几百块钱就搞定了，但外立面的维护和更新，动辄花费成千上万，如果整体更新，甚至需要上千万。张雪家小区的业主也多次找过物业，要求整体修缮小区的外立面，但物业的回答简单来说就是一条：没钱了，修不起。

一般说来，小区外立面的维修分两种，一种是请专业人士，对具体的破损处进行修补。另一种，就是对小区的外立面进行整体维修和更换。

以重庆为例，重庆高层住宅数量极为庞大，这座城市因其密集的「高楼森林」而备受关注。特别是超高层住宅，其数量在全国范围内位居首位。因此，重庆也有数量众多的「蜘蛛人」。刘民已经在这一行干了五年，他说，自己接的大部分活儿都跟高层住宅的「外立面排险」相关。

「我一般从顶楼用安全绳吊下去，然后在半空中把瓷砖敲掉。有的墙面翘了一个角，拿手一掰，基本上整片都会掉下去，非常危险。」而小区也往往是出了事才会请他，一天收费要接近1000块钱。有一次，一个小区一次性有10辆车被砸，还有一次，他还经历过自己正在排险的时候，被上面的外立面砸到头的事，「好在当时戴了头盔，下来后整个人都是晕的」。

他也会接一些修补外立面的活儿。这基本上就是墙面漏水，或是保温层出现了破损的时候。他会挂一桶水泥吊下去，然后把坑洞的地方填上、抹平，不过他自己也承认，「这样只能是治标不治本，而且也不美观，从下面看上去，墙上都是一块一块的补丁。」

真正要解决外立面的问题，通常要动用小区的公共维修基金。

作为小区楼房的「养老钱」，公共维修基金经常承担着维修和更换电梯、修外立面等大额支出。但比如张雪家小区，按照物业的说法，小区的公共维修基金曾经因为更换电梯和维修屋顶已经用掉了大部分，现在剩余的部分已经不足以支持大量维修外立面了。

就算公共维修基金够用，要想用来维修外立面，也并非一件容易的事。以北京东城区南二环外的一个小区为例，它建于2005年，也是因为外墙瓷砖脱落问题，导致小区观感和安全受到影响，它也是北京首例业主自发使用维修基金修缮外立面的小区。

小区的业主刘成这些年一直关注外立面的进展。刘成说，为了维修外立面，小区专门成立了业委会，然后再申请动用公共维修基金进行整体的外墙修缮，一共涉及10栋楼，整个合同的项目造价高达1316万元。「为了推动这个事情，我们已经为此反复拉扯了四年。」

这个过程，每到关键节点，刘成说，业委会都会把文件在小区内进行公示，包括就连最初的改造方案，用哪种蓝色的涂料，都会有一个样板区域，让业主投票选择，「这事也导致我们业主参与度越来越高」。

期间，经历了多次的全小区投票、投诉、申请施工许可证、资金划转等一些曲折过程，终于在2024年4月等到了施工方进场，结果，没几个月之后，项目突然停工，原因是工程方称，实际施工面积远超预算，有的楼栋实际施工面积甚至比初始测算多了一倍。施工方要求再追加200万元左右的预算。

如今，事件的最新进展，是业委会重新开始动员，在对新的施工面积进行测算后，重新投票，征集需要追加的预算部分。刘成说，在这个过程中，也出现了业主之间的巨大分歧，有的赞同出钱，有的则反对出钱，「真的太难了」。

刘成家小区面临的困局，也是许多外立面出现问题的小区的共同缩影。

但在一众小区中，也有例外。

在杭州，业主开始「众筹升级外立面」了。杭州申花板块有个小区，原本用的是真石漆的外立面，但因为跟隔壁小区在「面子」上有差距——后者用的是三面铝板材质，二者在房价上每平方米已经有了5000元左右的差距。这个「真石漆」小区想改头换面，在去年5月就成功筹集到了1833万元的资金，要将外立面升级为「四面金属一体板」，以提升小区的品质和升值潜力。而这个计划，目前已经通过小区业主大会投票，同意人数高达93.56%。

为了小区的这次「升级」，每一户都支付了数万元不等的分摊金额。

不过比起杭州发生的这些新锐的外立面众筹更新事件，更多的如今居住在老小区的人们，想要护房子的「面子」，还是要复杂和缓慢得多。

最近，刘成小区的混乱状态看似有了转机——经过投票，有3栋楼的业主接受交钱复工，还有一栋楼的业主不接受交钱，但也要求复工。

即使困难再多，于情于理，房子的「面子」还是要有的。

（文中受访者均为化名）

刘成家的小区。