9月无锡楼市分化加剧！有板块单价破3.8万，也有板块“零成交”

据克而瑞无锡数据统计显示，2025年9月无锡商品住宅最新成交均价20129元/㎡，环比下降9.12%，同比下跌11.12%。

从区域来看：

9月，全市六大区域成交价格跌多涨少，其中，滨湖区跌幅最高，达15.7%，新吴区受上月低价格影响，均价涨幅16.55%。整体来看，城市中心及以南地区成交价格相对坚挺，边缘区域价格抗跌性相对较弱。

从价格来看：

经开区成为商品住宅成交均价最高的区域，成交均价28717元/㎡，环比上月跌幅1.44%；

新吴区成为本月商品住宅成交均价垫底区域，成交均价17382元/㎡，相较于8月份成交价格上涨，涨幅16.55%；

具体各区域、各板块的价格有何变化呢？

下面几张图告诉你↓

成交均价2.5-3.0万+：2个——经开区、梁溪区；

成交均价2.0-2.5万：1个——锡山区；

成交均价1.5-2.0万: 3个——滨湖区、惠山区、新吴区。

从各区域成交均价来看，本月仅有经开区、梁溪区房价在2.5万以上，房价在2万-2.5万之间的区域仅有锡山一个区，滨湖区、新吴区、惠山区则价格维持在2万以下。

从板块成交均价来看：

成交均价3万+板块：5个，数量较上月多1个，集中在经开和梁溪两区，分别为南长北板块、太湖广场板块、大剧院板块、蠡湖新城板块和华庄板块。

成交均价2.5万+板块：8个（相较于8月多2个板块）；

成交均价2万+板块：7个（相较于8月少3个板块）；

成交均价1.5万+板块：12个（相较于8月多2个板块）；

成交均价1万+板块：12个（相较于8月多3个板块
）；

9月无锡楼市呈现出"整体下行、内部分化"的显著特征。核心区域凭借优质的资源配置和区位优势维持着价格韧性，而边缘区域则在市场调整期面临更大的价格压力。这种分化格局预计还将持续，市场的价格体系正在新一轮调整中寻求再平衡。

2025年9月，经开区整体成交均价28717元/㎡，环比下跌1.44%，同比下跌7.64%。除和畅板块、奥体板块外，其余板块均有不同程度的下跌，其中，市政府板块单月跌幅达20.7%。具体来看，本月经开区5个板块中，大剧院板块、华庄板块价格突破3万+。

从项目热销榜来看，位于奥体板块的华发中央首府，以成交面积约0.4万㎡持续位居区域成交面积榜第一位，月成交29套。华庄板块华侨城·雲湖别院和奥体板块奥体潮鸣分别以成交面积约0.38万㎡及0.3㎡位列第二、第三位。

惠山区

9月，惠山区整体成交均价16167元/㎡，环比跌幅1.36%，同比跌幅17.44%，从今年的成交均价看，惠山区均价持续性下探，当前已至近一年成交均价底部。

从板块来看，本月各板块成交均价涨跌各现，其中，过半板块仍呈现“零成交”。其中，天一新城板块成交均价为19085元/㎡，是惠山区均价最高的板块，相较于上月上涨2.7%，其次为惠山新城板块均价为16322元/㎡，环比跌幅14.05%。

从9月惠山区商品住宅热销榜来看，本月惠山区成交项目排行榜TOP10中，惠山新城、天一新城板块项目依旧占主导地位。其中，位于惠山新城板块的大华锦绣前城继续以0.89万㎡成交面积成为区域第一，月成交75套。此外，天一新城板块的万科樟湾国际和钱桥板块的南山美的·云上四季分列项目热销榜第二、第三位，单月成交面积分别为0.3万㎡、0.25万㎡。

滨湖区

从板块来看，滨湖区除马山板块、山水城板块、新体板块以外，其余板块都出现上涨。其中，本月蠡湖新城板块均价31042元/㎡，板块环比涨幅4.44%，是当月滨湖区均价最高的板块。

从9月滨湖区商品住宅热销榜来看，南泉板块、梁溪河板块各占2个、胡埭板块、山水城板块、蠡湖新城板块、马山板块、渔港板块及新体板块各占1个。

其中，位于胡埭板块的西溪兰园以3.37万㎡成交面积位居第一名，月成交302套，位于山水城板块的中信泰富玖著和梁溪河板块的锦上荣曜分列二、三位。

锡山区

9月，锡山区商品住宅成交均价20418元/㎡，相较于上月上涨2.17%，同比上涨9.22%。

从板块来看，9月锡东新城、东亭、荟聚三大板块成交均价突破2万元/㎡，其余板块均价都低于2万元/㎡。值得注意的是，东北塘板块本月价格环比跌幅28.43%。

从热销榜TOP10来看，9月锡山区有3个项目成交均价突破2万元/㎡。其中，位于东亭板块的和居·天元珑廷成交0.82万㎡，为区域成交面积第一名，月成交50套。锡东新城板块彰泰融创·春岸雅筑和山河九里分列榜单第二、第三位。

新吴区

本月新吴区成交均价17382元/㎡，环比上涨16.55%，同比下跌10.03%。

区域内成交均价最高的板块为旺庄路板块，板块在建发青江悦府单项目的成交支撑下，板块成交均价28635元/㎡；其次是泰山路板块，成交均价为18955元/㎡，环比涨幅3.14%。

从成交面积来看，9月新吴区热销TOP10项目，泰山路板块、工博园板块、空港硕放板块各占2席，坊前板块、梅村板块、鸿山板块、新区城铁板块各占1席。区域成交面积TOP1为大华公园城市，9月成交面积为0.34万㎡，月成交29套。工博园板块熙樾府和空港硕放板块中信·云上都会，分别以0.12万㎡、0.09万㎡成交面积位列9月新吴区商品住宅热销榜第二、第三位。

梁溪区

本月，梁溪区商品住宅成交均价27452元/㎡，环比跌幅2.83%，同比涨幅3.57%。区域内南长北板块成交均价坚挺，维持在均价3.0+万元/㎡水平，其次为太湖广场板块成交均价33163元/㎡，环比涨幅15.76%。

从成交热销榜来看，市中心板块保利达江湾城以0.18万㎡成交面积位列热销榜第一名，月成交13套。盛岸山北板块山河万物及南长北板块安居·仁恒·夹城里分别以0.17万㎡、0.14万㎡位列第二、第三位。

作为无锡的主城区，梁溪区9月热销项目仍以改善为主，热销榜前十中，无项目成交均价低于2万元/㎡；南长北板块安居·仁恒·夹城里成交均价最高，为38921元/㎡。

2025年9月，无锡商品住宅市场延续深度调整态势，各区域表现显著分化。从价格表现来看，核心区域展现较强韧性，其中梁溪区成交均价27452元/㎡，同比仍保持3.57%的涨幅，南长北、太湖广场等核心板块价格稳居3.3万元/㎡以上；而边缘区域持续承压，惠山区均价已跌至16167元/㎡，同比跌幅达17.44%，且过半板块出现"零成交"现象。这种"核心抗跌、边缘承压"的格局预计将在未来半年内持续深化。

从市场需求结构来看，改善型需求成为市场主导力量。梁溪区热销榜前十项目均价均超过2万元/㎡，南长北板块安居·仁恒·夹城里更是达到38921元/㎡的高位；经开区内奥体、华庄等板块的高端项目持续热销，反映改善需求释放较为积极。相比之下，刚需市场表现疲软，除新吴区在低基数效应下出现短期回升外，其他区域刚需项目去化均面临较大压力。

短期来看，市场分化格局将进一步加剧。核心区域如梁溪区南长北板块、经开区奥体板块等，凭借优质的资源配置和产品力，价格有望率先企稳；而惠山区、新吴区部分边缘板块仍将面临价格下行压力，需要更长时间完成筑底。

随着改善需求的持续释放和土地供应"低密化"趋势的传导，高品质改善项目将继续引领市场复苏。蠡湖新城、锡东新城等具备发展规划利好的板块，在配套逐步完善后，有望成为下一轮市场热点的潜在区域。

长期来看，无锡房地产市场将完成从"规模扩张"向"质量提升"的转型，产品力取代地段成为核心竞争力。预计将形成以核心区高端改善、新兴区域品质改善、外围区域保障刚需的三层市场结构，各细分市场将呈现更加鲜明的差异化特征。

总体而言，无锡楼市正处于新旧周期转换的关键阶段，市场参与者需适应从"普涨时代"到"分化时代"的转变，准确把握各区域板块的差异化发展轨迹。

注：本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考。

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