牵手成都网红文创坊 华润万象生活商管服务版图再添一子

观点网 今年以来，扩内需、促消费政策带动消费市场增速回升，消费支出成为了经济增长核心动力。

但当前的消费需求结构出现了深度分化，高端消费承压，行业“以价换量”现象依然存在，并在短期内可预见地会持续下去。

另一方面，受房地产行业冲击，物管行业增长空间受限，整体已然步入存量市场，行业竞争日渐激烈，头部聚焦效应加速。

华润万象生活作为集消费、物管于一身的上市公司，所承受的压力无疑也是双份的。不过，从今年该公司的表现来看，其商业拓展的步伐似乎并未受到行业影响而有所放缓。

近期，华润万象生活再次取得成果，成功扩大其在成都的商业版图。

成都再下一子

10月13日，天府艺术公园“文创坊项目持有型商业委托运营”招标结果公布，润欣商业投资（深圳）有限公司成都分公司中标第一成交候选人。据了解，润欣商业为华润万象生活的境内主体，旗下拥有万象城、万象汇、万象天地三条产品线。

资料显示，华润万象生活此次中标的项目天府艺术公园文创坊，位于成都金牛区国宾板块核心，是天府艺术公园“三坊”文博坊、文创坊、文商坊其中之一。该项目由5个地块组成，主要包含科创、文创空间、潮流文创街区、配套商业及地下建筑，总投资约13亿元。

据招标公告，文创坊项目持有型商业总面积约28.44万㎡，拟委托运营商业部分面积约21.2万㎡，该部分地上约11.3万㎡、地下约9.9万㎡，包含盒子、街区以及对应地下商业和配套空间。租赁年限15年，项目建设总投资28.55亿元。

作为一块“风水宝地”，该项目自9月12日发布招商公告以来便备受关注。实际上，早在10月10日开标之日便已有了爆料称幸运儿是华润万象生活。10月16日，作为项目业主的成都城投置地在其微信公众号上发文为这一消息盖棺定论，华润万象生活正式成为了文创坊的商业运营方。

目前，关于华润万象生活会将文创坊项目打造成哪种产品，市场流传着两个版本，一个是“万象汇”，这是流传最早和最广的说法；另一个则认为会是更高级的“万象天地”，一方面是其“购物中心+开放式街区”的形态，与文创坊的设计规划、公园环绕的自然气质更为契合，另一方面是要对标文博坊的街区商业“天府111”。

但无论是何种版本，市场各方大多对“顶流玩家”华润万象生活的到来备受期待。截至2025年6月30日，华润万象生活全国在营购物中心125座（26个为向第三方的管理输出项目），其中104个项目零售额排名当地市场前三，零售额达1220亿元，商业会员人数突破6500万。

图片来源：企业公告

据不完全统计，目前华润在成都已布局6座商业体，包括成都万象城、中和万象天地、东安湖万象汇、武侯区国际体育公园城购物中心、川师TOD万象汇等，但大部分都还未面世。因此在成都市场中，华润经常被“诟病”卖房才是主要目标。

据了解，华润万象生活本次主要负责文创坊项目持有型商业的前期定位及设计咨询、招商管理、运营管理、物业咨询等项目各项管理工作。另有消息称，该公司团队将在本周内启动针对文创坊项目的规划设计会。

商管板块快跑

从上半年的数据来看，华润万象生活商业板块表现比较亮眼，期内实现收入达32.67亿元，同比增长14.6%，板块毛利率高达66.1%。

具体来看，购物中心业务收入达22.64亿元，较去年同期增长19.8%，毛利率同比提升6.2个百分点至78.7%；写字楼业务收入10.02亿元，较去年同期增长4.5%，毛利率达37.7%。

可以看到，华润万象生活商业航道中最重要的贡献来自于购物中心业务，该分部78.2%的收益来自为购物中心提供的商业运营及物业管理服务，其余收益来自商业分租服务。

上半年，华润万象生活旗下在营购物中心实现零售额1220亿元，同比增长21.1%；业主端租金收入147亿元，同比增长17.2%；业主端经营利润率同比提升0.4个百分点至68.2%。期末购物中心整体出租率也保持在97.3%的高位。

写字楼业务表现虽不及购物中心业务，但也有亮点。在公司“招商+运营+物管”一体化能力建设推动下，该分部提供运营服务的27个项目出租率较去年末提升了0.5个百分点至74.1%。只不过该分部94.5%的收益都来自物业管理服务，因此毛利率相对购物中心业务要低。

据不完全统计，今年以来华润万象生活已新开10个商业项目，分布在西安、南京、杭州、深圳等地。

截至年底，华润万象生活预计还有5个项目待开业，分别为深圳怀德万象汇、苏州万象天地、东莞MIXCVILLAGE万象滨海购物村、合肥瑶海天地BYMIXC、深圳自由里Neighbors等。

在项目签约方面，该公司则已拿下合肥滨湖宝能城商业地块、广州白云万象汇、武汉汉阳龟北片文创园、重庆盘龙广场等项目。

可以说，华润万象生活的商业管理板块在今年是一路高歌，但与之相比，旗下的物业板块要稍显逊色。

今年上半年，华润万象生活来自物业航道收入约为51.56亿元，占总收入比例分别的60.5%（商业航道占比38.3%）。但在毛利贡献方面，物业航道约为9.68亿元，占总毛利比例仅有30.6%（商业航道占比68.2%）。

公司管理层在上半年的业绩会上表示，在短期内公司物管与商管的利润结构将维持在3：7的比例，但从中长期来看，两者将会进一步拉开5点左右的差距。也就是说，其物管板块将会进一步落后于商管。

另外，华润万象生活旗下物管板块还面临着收缴难题。数据显示，其社区空间业务收缴率一直在走低，2022-2024年分别为91%、89%、87%。另一方面，公司应收账款周转天数也在逐年拉长，2022-2024年分别为40天、44天、47天，今年上半年则达到了56天。

因此，该公司下半年的重点工作之一便是收缴清欠，推动大宗回款落地。与此同时，为了改善收缴率，公司主动退出了一些低质低效项目，并优化取消了增值服务业务部门中存在库存环节的部分业务。

管理层表示，经过一系列调整后，公司利润和毛利率将会出现小幅度的正向提升，并预计今年毛利率水平较去年会有一定程度的改善。

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