万科，巨变前夜！

刀刃向内的事最难做，手持刀刃的人最危险。

2025年10月13日，万科发布公告称，董事长辛杰已于10月12日因个人原因辞任集团董事长一职，在任时间仅259天。

作为深圳地铁和万科共同的董事长，辛杰在任期间，深铁前后共向万科输送了九笔借款，借款利率低至2.34%，合计金额达到了259.41亿元。

今年9月份，辛杰还领导了万科史上调整最大的组织结构改革：由“战略总部-专业区域-执行一线”的三级管理架构，变成“总部11个职能中心-城市公司+事业部”的二级管控模式。

更难得的是，改革过程中，辛杰并没有对人员“大换血”，现在集团新划分的16个区域的负责人基本都是万科的原班人马，且大部分属于平调。

这样一位“鞠躬尽瘁”的好老板，为什么就上任了9个月时间？

挽狂澜于既倒，扶大厦之将倾

近日有消息称，今年9月18日，辛杰在深圳某会议现场被相关部门带走调查。截至10月15日，万科并未对此消息做出任何回应。

不过我们可以确定的是，辛杰同时在两家企业担任董事长，这两家企业还在其任期内发生了借贷关系，长期下去很有可能会出现利益冲突与财务风险。

换句话说，就算辛杰没有被带走调查，他在万科的任职时间也不可能太长。他的到来，更像是有针对性地为公司解决“转身”问题。

第一个“转身”是，从债务高压到财务健康。

截至2025年上半年，万科的有息负债金额为3642.6亿元，光是一年内到期的就有1533.7亿元，占总有息负债金额的42.7%。

按公司现在的平均融资成本利率3.14%计算，万科这3600多亿有息负债每年要偿还114.38亿元利息。

如果不是深铁继续为万科提供低息借款，万科可能很难再继续周转下去。

过去万科遵循的是高杠杆的经营模式：由母公司借贷，拨款给项目子公司买地开发销售，收到的预收款和销售现金流再返回母公司归还借款，形成资金闭环。

近几年“三道红线”要求，房企剔除预收款后资产负债率≤70%、净资产负债率≤100%、现金短债比≤1倍。

2024年，万科这三个指标分别达到了66.14%、67.12%、0.66，其中资产负债率接近红线、现金短债比踩中红线，属于黄色档，有息负债年增速不得超过10%。

这也代表着短期内，万科不可能再回到之前那种以贷养贷的模式中，只能牺牲现金流偿还债务。

反映到筹资现金流情况上，从2018年开始，万科就始终处于烧钱降杠杆的状态，2019年至2025年上半年共流出了1643亿元。

在持续的“流血”下，万科从2024年开始出现了亏损情况，当年净利润为-494.78亿元，同比下滑506.81%。到了2025年上半年，公司净利润继续同比下滑26.23%，实现亏损119.47亿元。

要想做到“止跌回稳”，问题的关键还在于改变万科的经营模式。

第二个“转身”是，从高杠杆到效率经营。

辛杰在任期间万科的最后一件大事就是组织架构改革，从今年9月份开始，实行“总部-区域公司”的二级管控模式，以提升经营管理效率。

撤销区域层级后，决策链条缩短，信息传递更直接，总部能更快速地响应市场变化，减少决策延误，提高企业应对市场波动的能力。

这也是万科基本完成化债回归正常经营节奏后的必备能力，可以说，在辛杰离职前，他就已经为万科铺好了后面的路了。

但话又说回来，他一个深圳地铁董事长，有必要做到这种程度吗？

被沉没成本绑定，被潜在价值吸引

说到底，辛杰去万科救火，还是为了稳住深圳地铁自身的利益。

深铁和万科的渊源，可以追溯到2015年第一大商战——“宝万之争”。

当时宝能集团通过二级市场大量增持万科股份，试图夺取万科实际控制权。2015年7月11日至12月18日，宝能共在二级市场举牌五次，大量扫货，成为了第一大股东，逼得万科停牌应对。

万科的规定是，一旦一方势力持有公司30%以上的股权，就能单独控制万科。直到万科停牌前，宝能已经持有了其24.26%的股份，距离争夺万科实控权仅差一步之遥。

就在这时，深圳地铁出手了。2017年，深圳地铁以约664亿元的价格收购万科32.43亿股股份，成为万科第一大股东。

再加上近几年的财务支持、借款等，截至2025年9月末，深铁已对万科投入了959亿元，相当于深铁2024年总营收的4.5倍。

这是很大一块“沉没成本”，深铁很难真正抽身，只能尽力帮万科破局。除此之外，万科背后的价值也是深铁不愿放弃它的原因之一。

2020年至2024年，万科的自由现金流总净流出36.16亿元攀升到了流入887.93亿元，总额高达1091亿元。

而同行保利发展和招商蛇口近五年的自由现金流总额分别为458亿元、-54亿元，远低于万科。

万科“回血”策略主要有两个，一个是处置部分资产，另一个是减少资本开支。

过去万科出现亏损的根本原因在于，公司在三四线城市屯了大量土地，商办资产库存太高，还涉足需要大量资金的城市更新项目，拖累了整个公司的财务报表。

其实只要部分出清，万科的压力就会小很多。

通过资产处置的方式，自2023年以来，万科已累计盘活64个项目，涉及可售货值785亿元。

今年下半年，公司旗下的广州万溪公司多次发布资产整售竞价招标公告，计划出售广州市越秀区、白云区、荔湾区等地的商业、办公、住宅及工业物业，合计建筑面积超2万平方米，要求买家在2025年12月15日之前缴清全款。

这部分资产属于公司之前收购的“广信不良资产包”，总价值约为551亿元，对应权益可开发计容建筑面积约211万平方米。未来万科可能会继续出售这部分资产，增强公司资金回流能力。

另外在资本开支方面，公司已经很少再进行大批量拿地了。2025年1-9月，万科权益拿地金额只有15亿元左右，还不到中海地产的2%。

不过这并没有影响到万科的下游销售，今年1-9月，公司实现销售金额1002.9亿元，排名全国第六，品牌影响力还是在的。

总的来说，万科并不是真的扶不上墙。其所持有的资产项目有很多都非常优质，变现能力强，而且在其下游销售情况来看，消费者依然认可万科的品牌力，公司商业价值含量依然很高。

无论是万科还是深铁，都在等一个“转身”完成的新万科时代。

结语

辛杰短暂的259天任期，为万科成功争取了生存所必需的资金缓冲期与组织转型基础。随着救援阶段的结束，万科所面临的挑战也更加艰巨。

在财务层面，万科需要实现从“输血”到“造血”的根本转变，建立不依赖外部输血的内生循环系统。

在经营层面，组织架构改革的成效需要接受市场检验。如何在经营管理效率为企业“节流”的同时做到“开源”，是万科需要思考的重点。

以上分析不构成具体买卖建议，股市有风险，投资需谨。