12.43亿！昌平未来科学城地块光速转正，11月19日开拍

北京进深 徐迪 10月16日，昌平区未来科技城地块预申请次日，正式挂牌出让。

11月19日开拍，起价12.426亿元。

土地总面积4.3公顷，规划建面约8.22万㎡，其中住宅建面约6.2万㎡，折合楼面价约2万元/㎡。

项目包含3幅子地块：

· 两幅居住用地，西侧02地块占地1.87公顷，地上建面约4.02万㎡，容积率2.15，限高80米；

· 东侧03地块占地0.99公顷，地上建面2.19万㎡，容积率2.2，限高60米。

居住用地为同一实施主体时，在建筑规模总量不变的前提下，两地块之间可统筹地上建筑规模指标。

· 向北隔着3条路的01地块为文化设施用地，占地1.44公顷，地上建筑规模2.01万㎡，容积率1.4，限高24米。

01地块不出让，由住宅地块二级竞得人代建，要求与02、03住宅地块同步实施，2027年8月完成精装竣工备案并无偿移交相关部门。

该地块定位为集科技文化交流、创新成果发布、展览展示、高端论坛举办于一体的综合性科技文化交流中心，需与项目周边绿地一体化设计，建设方案需经昌平区政府同意，建设标准需符合未来科学城管委会相关要求，并由昌平区政府监管落实。

地块周边涉及地铁17号线未来科学城站，该站为已运营的地铁17号线与规划北部联络线换乘车站，后续地块建成后，将结合规划北部联络线实施方案做好配合工作。

01地块内设1条街坊路(未来科学城路-英才南一街)，宽度不小于 11 米；02地块内的街坊路(英才南三街-英华街)宽度应不小于8 米。

街坊路纳入土地出让范围，由项目竞得人负责建设，具体线型结合建筑方案确定，计入建设用地基底面积核算容积率，与项目同期建成并保证对外开放，由项目竞得人进行养护和管理。

之前地块规划方案公示后，根据公众反馈，主管部门表示，结合居住区内街坊路的实际需求，优先考虑规划为步行街坊路。

此外，02、03 地块间预留地下连通通道，通道的规划用途为地下车库，由项目竞得人负责建设。

连通具体范围以最终钉桩成果和设计方案为准，同步对接市政管理部门，做好与现状市政管线的衔接配合。

项目竞得人取得建设工程规划许可证后，应及时签订土地出让合同补充协议，补缴地下通道相应的地价款。

8月初，昌平集中公示了6幅居住用地的综合实施方案，其中就包括1703-0001、0002地块。

该地块位于北七家镇未来科技城(南区)土地一级开发范围内，属于未来科学城东区CP01-1703街区，向西2公里左右是北京国贤府项目。

此前用地性质为其他多功能用地，规划方案公示后，公众反馈提到关于将其他多功能用地调整为居住用地不利于房地产的相关意见。

对此，镇政府回复称，《北京城市总体规划(2016年-2035 年)》提出，适度提高居住及其配套用地比重，到2035年，职住用地比例调整为 1:2 以上。

依据 2022 年国土变更调查，能源谷核心区职住用地比例约1:1.79，结合区域发展需求和目前已通过区级审查的《北京昌平区未来科学城组团CP01-0101等街区控制性详细规划(街区层面)(2023年2035 年)》，本次规划落实文化设施用地及居住用地，优化居住环境，提供高品质服务。

北七家地处昌平南，未来科学城东区。镇域面积56平方公里左右，人口近31万，从地图上和前期北七家地区的多个规划文件看，未来北七家的开发区域主要集中在海鶄落和北七家工业园（即成果转化基地）附近。

2019年，未来科学城扩区，由10平方公里扩大至170.6平方公里，明确了“能源谷”“生命谷”“沙河高教园”创新发展格局和“两区一心”空间格局。其中，“东西两区”是未来科学城的主体承载区，建设功能完备、宜居宜业的研发创新社区。

配套方面，1703街区规划落实一处街道级公共文化设施，区级文化设施在未来科学城组团控规内结合全区文化发展需求统筹布局。

关于公共图书馆，将在文化中心项目的建筑方案阶段统筹研究。

能源谷核心区基础教育的规划学位满足规划人口需求。

关于商业配套，规划有保利商业综合体即将建成运营，中央峰汇、东方蓝海等小区首层已配套便民商业。

关于社区卫生服务站，鲁家园南区内有现状社区卫生服务站，岭上北街与岭上路交叉口西北处规划社区卫生服务中心，可满足本次规划社区级医疗卫生需求。

本次预申请地块距离北京国贤府不远，但是在7月底，昌平还公示过1503-0019地块的规划方案，由于涉及到不确定的轨道线和站位，方案还经历过一次紧急调整。

那块地离北京国贤府更近，就在就在一期北区以北，隔着东二旗北街，地理位置上更适合开发为国贤府三期产品。

北京国贤府由中建智地操盘，分为两期开发：

一期（盛世文庭）地块由中建智地+未来科学城联合体2023年7月20日摘得，成交价27亿元，销售指导价为6万元/㎡。

住宅建面约10.63万平米，规划25栋楼822户，2023年11月9日取得预售证，主力户型为115-182㎡四居和100-107㎡三居。

目前网签717套，去化近九成；成交均价约5.56万元/㎡，约为指导价93折；网签金额总计50.32亿元，地价覆盖率186%。

二期（逸贤华庭）地块成交于去年12月30日，总价21.14亿元，楼面价2.1万/㎡。

地上建面9.23万㎡，容积率1.3。规划建设26栋6-9F洋房，共850户。今年4月16日取证，与一期指导价相同。

目前网签404套，去化率48%；成交均价5.31万元/㎡，网签金额总计22.69亿元，地价覆盖率107%。

除北京国贤府外，北七家0019地块周边在售新盘还有首开硅谷one。

共1089套房源，面积段71-129㎡，2022年4月29日取证，销售指导价约5.4万元/㎡。

目前网签288套，去化率26%，均价4.8万元/㎡。最近一套网签还是今年3月份的。

板块内住宅项目较多，包括北京壹号庄园、达华庄园等别墅项目，融尚未来、万科翡翠公园、未来金茂府等，还有未来逸园等共有产权房以及大量回迁房。

周边空地较多，整个城市界面的改善预计还需要几年时间。1公里内缺乏像样的商业配套，步行范围内有北京规模最大的山姆会员店，预计是今年年底开业。

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