租房主力军5年减少121万人，北京市场大变天

过去象征着“寸土寸金”的北京租房市场，正在经历一场静悄悄却又深刻的变革。

数据显示，曾经支撑市场的核心群体——20至35岁的年轻人，在5年间减少了121万人。这一根本性变化，正与保障性租赁住房的巨量供应形成合力，彻底扭转了市场的供需格局，一个租户拥有更多话语权的“买方市场”已然降临。

交易量、租金均下降

10月15日，我爱我家研究院发布2025年9月北京住房租赁市场报告显示，受淡季影响，北京住房租赁交易量环比上月明显下降，租金水平亦低于2024年同期，但中等价位租金需求持续提升。

数据显示，9月北京住房租赁交易量环比、同比均呈下降态势，前三季度累计交易量不及2024年同期。

这并非短暂的季节性波动，而是趋势性的下行开端。

租金方面，整租交易每平米及每套平均租金环比跌幅明显，同比持续下跌，跌幅与上月基本持平。区域分布上，朝阳、丰台、海淀、昌平四区交易占比达70.4%，其中昌平交易比例同环比增幅较明显。

户型需求方面，两居室交易占比51.9%，环比下滑1.1个百分点；三居室占比9.3%，环比上升0.5个百分点，且同比连续12个月提升，大户型需求持续增加。这说明“改善型”户型需求在增加。

租金结构方面，1K-6K元租金支出占比81.8%，其中4K-5K元段占比14.3%，同比连续19个月提升；2K-3K元段占比22.5%，同比连续12个月下滑。这并非说明租房更便宜了，而是反映出市场的主力需求集中在中等价位，低价位房源的市场空间正被压缩。

供应“海啸”与需求“退潮”

北京租房市场格局的颠覆，由供给与需求两端的巨大剪刀差所驱动。

租金稳定、品质有保障的保租房大规模入市，正在改变整个租房行情。

北京市“十四五”期间保障性租赁住房筹集任务为40万套，截至2024年10月末，北京累计建设筹集保租房34.6万套，相当于传统租赁市场三年新增房源的3倍。

2025年北京计划筹建保障性租赁住房5万套，竣工各类保障房8万套。

这些“国家队”入场，不仅增加了市场供应，更重要的是为租金设置了“天花板效应”，真正发挥了租金“压舱石”的功效。

与此同时，北京个人房源也超过14.7万套间在出租。

此外，仲量联行数据显示，截至2025年上半年，北京长租公寓市场已开业项目达233个，总套数约10.5万套。

供应增加，需求却未同步增长——2025年北京高校毕业生29.4万人，增速仅2%，远低于房源供应增速，而且2025年的毕业生留京比例还创了新低。

更值得关注的是，根据北京近几年发布的《国民经济和社会发展统计公报》，2020年北京20-35岁有575万常住人口，2024年却下降至454万，足足减少了121万。

20-35岁这一年龄段正是租赁市场的主力军，其数量的大幅减少直接冲击了市场需求基础。

租房市场，彻底变成了“买方市场”。

我爱我家研究院对10月的预测延续了谨慎的基调：10月北京住房租赁市场交易量及平均租金仍将环比下降，且低于2024年同期水平。

这预示着，市场的降温仍将持续。

北京租房市场从过去供不应求的“卖方市场”，彻底转向了选择权在租客手中的“买方市场”。

这一根本性的转变，将倒逼所有市场参与者进行调整：房东需要放下身段，提升服务与房屋品质来吸引租客；机构需要思考如何在竞争中提供差异化价值；而政策制定者，则需关注市场平稳过渡，防范潜在风险。

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