青浦新城核芯区约1.0容积率稀缺纯墅院落即将启幕

内容摘要：城央贵脉、墅院观宁，青浦迭代新品，约1.0容积率低密度纯墅院落。

壹

图片仅为示意图，最终以政府规划为准

• 上海唯一江南风貌城厢

这里是青浦新城板块最具文化底蕴的片区，项目实景示范区未开便已全城追捧，大家对青浦老城厢的焕新充满了期待和想象。

青浦老城厢与黄浦老城厢，是上海仅存的两个城厢， 并称为“一东一西”的城市记忆。时至今日，作为上海 44个历史风貌保护区之一，老城厢仍留存着完整的护城河体系与十字街格局，成为研究上海城市演变史上弥足珍贵的"活化石"。

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今年是青浦新城城市更新实践区的开发元年。

城市更新实践区区位优势显著，是青浦新城“十四五”期间着力打造的三大都市板块之一。

而其中的老城厢和艺术岛更是肩负着塑造整个上海“老城社区”城市更新的“示范样板”，它们是2022年确立的上海五大新城“十大示范样板区”之一。

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老城厢及周边是对接世界级知识湖区的首站

战略锚点，链湖首站。积极融入淀山湖世界级湖区，助力青浦打造长三角生态绿色一体化示范区。为此，城市更新实践区将提供优质的公建配套服务。

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根据规划，通过T字主轴打造，南北向历史文化轴(宝庆街)恢复传统记忆，东西向城市功能轴(观厢路)彰显城市变迁。

漕港与环城河沿将建起厢内、厢外新天地，构筑青浦新城新的地区级商业中心。

板块内将重塑可游可娱可赏的新清溪景点等。

策划规划新增美术馆和体育馆两大文体设施

老城厢+南门+艺术岛将共同构建青浦文商旅目的地现象级IP。

一场关乎“古今共生”的文明复兴实验，正在这片古老肌理上蓬勃展开。中交城投将携手青浦新城公司央地合作，以“一城、一厢、一岛”为骨架，正通过现代场景焕活历史地标，塑造出“从古向新、新旧共生”的独特城市范式。

贰

• 项目地块

在这场恢弘的城市更新蓝图中，南厢观宁府项目作为实践区的首发作品将率先启幕，承载着区域焕新的重任。它于城市核芯区匠心打造出稀缺的约1.0容积率纯墅院落，让繁华盛景与自然谧境真正实现“转身兼得”。

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2025年1月，青浦新城城市更新实践区3幅地块协议出让，总用地面积约4.06公顷（60.09亩），其中包括了2幅住宅用地和1幅商业服务业用地。出让价格合计为8.0646亿元，两幅普通商品房地块规划住宅套数140套。

上述两幅住宅地块就是南厢观宁府项目。

今年3月和7月，该项目进行了两次方案设计公示。

叁

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• 风水宝地

南厢观宁府可谓风水宝地，其位于城市更新实践区南门片区，片区将结合沪派江南聚焦高品质人居。项目主要涉及J2-01、J7-01两幅地块。东侧夏浦港，北侧淀浦河双河环绕，形成双浦汇流、玉带环腰滨水景观，与陆家嘴的“江河汇流”整体格局相仿，两者均以水系交汇为血脉，以玉带环抱为骨架，奠定的一方水土的磅礴气势和鼎盛气运。

肆

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• 沪青平公路南迁

根据上位规划，地块南侧沪青平公路，作为国道功能未来将南迁，过境车辆同步外移，还南厢一片“宁静”！

伍

数据来源上海土地市场官网

• 两幅地块容积率近乎为1.0，稀缺性不言而喻

截至目前，青浦新城板块在建楼盘产品以小高层为主，容积率最低的为江南里的1.2。

南厢观宁府双地块容积率均约1.0。

这些年，青浦新城多层产品少之又少，更多是小高层的“钢筋丛林”。像南厢观宁府这种低容积率纯墅院落更是绝无仅有。

自2006年“限墅令”颁布至今，南厢观宁府乃青浦新城唯一一处纯墅院落新开发项目。

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陆

• 产品类型

南厢观宁府项目整合优秀设计团队，为改善型需求精心推出南厢观宁府城市叠墅与枕水合院双制式产品。超大户型，建筑面积高达约175-360平方米，在山水园林间勾勒圈层生活的理想范式。

产品在材料选项上非常考究。

历久弥新的材料甄选，造就独一无二。

柒

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• 合院产品——天地共鸣的材质叙事

1-2层:石材干挂如凝脂白玉，晨曦中泛起暖晕，暮色里沉淀温润，筑就大地般的温厚根基;

3层:古铜铝板流淌暮色熔金，随天光流转，宛若为建筑披上时光织锦。

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纯粹墅区、枕水合院，青浦很难再有。

枕水而居格局、全景采光、无界视野。

约6.7米挑高客厅奢阔家族居住尺度。

合院依据地块特点，设计了多种因地制宜的户型，我们以宥宁户型为例。

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建筑面积约240平方米大户型，地下一层，地上三层。

独立电梯入户，上下自如。

尊享“C”型环绕式独立私家大花园

约6.7米挑高客厅（局部），面宽达到了约9.4米，比肩大平层奢适尺度。

全明地下室，一楼规划有老人房，二、三层均为套房设计并配置了独立空间书房（可改卧室）。

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• 叠墅产品——通透与静谧和谐共生

幕墙：玻璃明澈如无界画框，将流云、树影、四季晨昏收纳入室；

静界：三重叠三玻似无形滤网，轻轻滤去尘嚣，只留风声鸟语相伴清眠。

创新叠墅形制，上下叠兼得独立空间。

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独立入户，上叠从北边的院子回家，直接上电梯，动线简单直接。

下叠从南面的庭院入户，一路低头可见花草，抬头望见风月，但见不到上叠邻居。

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私密的极致，是上下叠各自有一个独立电梯井。

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动静分区，传统上下叠之间干扰最大的，是紧邻的相隔楼层，动静分区不一致。

下叠的二楼是卧室，如果上叠的首层三楼是客厅，很多热闹是免不了现场同步直播的。

而观宁府创造性地将上叠客厅抬升至四楼，三楼设计为卧室。

相邻的二三楼是两户的卧室，静享私域空间。

这同样来源于对生活细致的洞察。

叠墅户型同样有多种，本文以下叠观明户型为例。

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建筑面积约200 m²建筑面积城市叠墅。

独立电梯入户，舒适和私密兼得。

全明地下室，一楼以“动”为主线，规划了客厅、厨房，并设计了老人房，二楼以“静”为主题，规划了两大套房，和独立书房。

玖

• 社区景观写仿上海五大名园—豫园

取意上海豫园的造园哲学，中心景观以“内敛山水，下沉成画”为理念，将传统造园技法一一筑山、理水、构亭、架桥，置石、植木、引径、设池、 借景一一凝练重构，于下沉庭院中构筑起可游可居立体山水卷轴。

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• 项目规划布局“一轴两园”，溪山写仿、画中之境、是一幅流动的山水诗画长卷

南北两大地块设计以书院结构布局为蓝本，融入水院概念，遵循前庭后院、五进院落的府园之序，以现代语言回应文人雅士的精神特质，演绎古代山水风雅生活意境。

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“一轴”（人文山水轴）引领，“两园”（南北书院山水园）辉映，五进礼序层层递进，十处雅景， 如同从古画中提取的自然精灵，交织出可游、可赏、可栖的人文雅集场域。

• 十曲花巷国色生香，丰富景观着墨山水长卷

项目以"南北双园"为"底，通过主街一巷道一里弄，三级归家序列，构建"五迸式礼仪门庭, 实现从城市到私宅的渐进心境转换。

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• 青浦乃至魔都均非常罕见的园林式双会所配套

7大主题重塑家族隐逸生活。

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南北双会所，于园林深处静立，功能分置。7大主题空间（恒温泳池/健身房/私宴厅等），将高端社交体验巧妙嵌入自然肌理。
晨泳时，波光粼粼，绿意环绕；私宴中，林下举杯，清风佐餐；休憩处，花香伴眠，鸟鸣为曲。这不仅是一处场所，更是重塑家族隐逸生活、圈层自然共鸣的精神客厅。

拾

中交城投，是世界500强企业中交集团的城市综合开发运营专业投资平台，坚持“城市综合开发+”发展模式，积极开拓发展与城市相关的战略性新兴产业投资业务。10年间，业务横跨9省21城，实施项目超80个，总合同额超5000亿元。
本次与青浦新城公司深度开展央地合作，充分发挥央企平台全产业链资源优势，紧扣城市发展脉络，共同推动老城厢从“文化地标”向“活力枢纽”蝶变，重塑长三角城市群价值坐标系。

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来源：中交城投、浙中房主等
编制：大青浦房谈