广州顶流“学区房”降温，东风东名盘“6”字头无人接盘？

过去是“为学位买房”，现在更多是“买房顺带学位”。

吕颖雅/发自广州

近日，广州一国企再次挂牌转让越秀区东风东板块多套“学区房”，尽管价格已降至6.2万元/平方米起，但截至报名截止，仍无人接盘。

长期以来，东风东板块被视为广州学区房的“天花板”。东风东路小学、农林下路小学、育才小学等名校环伺，多年来房价稳居全市前列。曾经“一房难求”的局面，如今在市场回调与家长心态转变的叠加作用下，明显降温。

“学区房早已不是稳赚不赔的买卖。”一位业内人士这样总结当下的市场氛围。

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学区房神话失灵？板块进入理性修复期

根据公开资料显示，此次转让的房源均位于锦城花园，户型涵盖88~110平方米的两房、三房，总价572万~705万元，转让方为广州轻工工贸集团有限公司。

中原地产环市东二分行店董廖锦春介绍，轻工集团在东风广场、锦城花园持有大量房源，过去主要用于出租收租。疫情之后，这批房源陆续挂牌竞价出售，在楼市上行期，曾起到“带头冲高”的作用。

“那时候买家多、竞价激烈，有几次同一套房被多人追着抢。”廖锦春表示，如今市场趋于理性，这些集中放盘的房源也成为率先“试水”降价的样本，对个人业主的心理影响尤为明显。虽然经过几年的持续抛售，此类房源的存量已不多，但与同户型的个人业主挂牌房源相比，仍带来不小的价格压力。

这股压力，也在市场成交数据中得到印证。贝壳找房数据显示，板块标杆二手房锦城花园、东风广场已从高峰期普遍9万~11万元/平方米的成交价，回落至“7”，个别楼龄较高或朝向不佳的单位甚至降至“6字头”。这意味着过去两三年间，价格普遍回调三成以上。

东风广场对口省一级东风东路小学。吕颖雅/摄

从挂牌情况看，以东风广场为例，截止10月14日，挂牌房源达123套，另有59套尚未上架，挂牌量明显高于往年，其中近一半房源在近30天内有不同幅度的降价记录。

“现在是学位房淡季，交投相对冷清属于正常；通常11月至次年3月才是学位房成交旺季，赶上学的家长会在这一阶段出手，相信会消化一批市场上性价比较高的在售房源。”廖锦春说表示，低总价、低单价的房源成交更快，买家越来越精打细算。

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买家更理性，教育不再“孤注一掷”

价格的回调，也折射出家长置业心态的转变。

一位业内人士分析，学区房的价格下跌、成交遇冷，既反映了市场供需结构的调整，也暴露出“教育资源溢价”在价格体系中的限度。随着楼市回归理性，单一教育资源带动的溢价空间正在被压缩。

“大家仍然重视教育，但不会为了名校而让家庭财务吃紧。” 廖锦春说。

廖锦春观察到，当前学区房买家群体的年龄层明显年轻化——主力是“90后”甚至“95后家”长，他们的置业逻辑与上一代人显著不同。“过去“70后”“80后”家长，为了孩子能上名校，宁愿卖掉郊区大房子换越秀优质学区小户型，甚至‘砸锅卖铁’也要挤进学区。但现在的家长更讲求平衡。”

“我更希望家人住得舒服一点。”今年刚在荔湾区购入新房的林先生，就是这种心态的代表。他坦言，自己原本也看过越秀区一些对口省一级学校的小区，“学位确实好，但楼龄太老，停车难，装修也旧。买下来还得再花几十万装修，不如直接去荔湾买新盘。同样的价钱，能买到户型更大、居住体验更好的新楼盘，学校配套也不错，住得舒服多了。”

“教育重要，但居住幸福感更长远。”上述业内人士这样评价，“过去是‘为学位买房’，现在更多是‘买房顺带学位’。”

不过，市场也并非一片“降温”。

廖锦春透露，以锦城花园为例，今年9月成交了一套A区106平方米的三房，总价980万元，折合单价约9.2万元/平方米。该房源位于小区中轴位置，视野好、户型方正，买家为自住刚需，说明市场并非唯价格论，综合质素仍是决定成交的关键。

市场普遍认为，尽管家长置业逻辑正从“抢资源”转向“选平衡”，需求有所分流、部分外溢，但越秀区的优质学区房价格仍较其他区域同类楼盘保持稳健。