北京楼市：很多房东，已经顶不住了

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以下内容选自【北京房姐】公众号

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近日，中指研究院发布最新数据显示，2025上半年，重点50城住宅平均租金累计下跌1.37%，跌幅较去年同期扩大0.47%。

其中，6月50城住宅平均租金为35.0元/平方米/月，环比下跌0.27%，同比下跌3.71%。

其实这也不是什么新鲜事了，租房市场降温2021年下半年就开始显苗头了，这两年大家的体感也越来越明显——以前租房是租客求房东降价，现在房东为了留住租客，主动给你降价、换新的家具家电！

身边就有个现成的例子：我一朋友22年回老家，把北京的房子挂出去出租，当时 4800块钱当月就租出去了；到了2023年，降到4200块，挂了一个月才有人问；去年年底更惨，3800块钱挂了快俩月，连看房的人都没几个！直到今年2月，咬牙降到3500，才算终于租出去。

想想北京一线城市都这样了，那些三四线城市的出租房，日子更是惨不忍睹。

房租扛不住的根本原因是什么？

1.收入、就业不稳，租房需求“缩水”

租房市场跟卖房市场还是有很大区别的，卖房钱不够还能靠“贷款”撑一撑，租房可是实打实看口袋里的钱。房价高买不起，有人咬咬牙多贷点款也想拿下，毕竟是“一锤子买卖”；但房租要是贵了，没人会借钱租房——这个月借了，下个月还能接着借吗？

而现在这大环境，根据8月份统计局公布的数据，全国城镇不包含在校生的16-24岁劳动力失业率升至18.9%，创下2023年12月统计调整以来的新高。

收入不稳定，对房租的承受能力自然就降了，尤其是高端租房需求，缩得特别明显。正常来说，租房支出占收入30%是警戒线，现在收入降了，租客只能退而求其次：要么换更小的房子，要么搬到更远的地方。

所以未来房租能不能稳住，关键就看大家的收入能不能撑起来。

2.供求关系倒挂，房源增长超过人口流入

有数据显示，2024年全国共交付新房338万套，算是交付大年，而2023年的交付规模也超过300万套，这其中，有相当一部分新房并非自住，暂时卖不掉就只能流入租赁市场补贴贷款。

再加上保障性租赁住房越来越多，也把整体租金拉下来了。

根据住建部发布，2024年全国共计建设筹集配售型保障性住房、保障性租赁住房、公租房172万套，还共计实施城中村改造项目1790个，建设筹集安置住房161.7万套，改造城市危旧房7.4万套。

一边是房源不断上涨，一边是适龄劳动人口占比持续下降，供求关系能不紧张吗？

3.不少租房刚需，偷偷“上车买房”了

近两年还有个明显趋势：一二线城市里，低总价房子的成交占比越来越高。网上很多人看不上的“主城老破小”，其实一直在偷偷成交——关键是位置好、总价跌到位了，生活还方便。

以北京为例，2025年1-8月，300万以内房源成交占比约43%；可在2020、2021年，这个占比只有20%左右，2023年初才接近25%，到2023年三季度至2024年初，直接飙升到33%。

一方面，很多原先三四百万、甚至四五百万的房子，现在跌到了300万以内，增加了这个价格段的房源量；另一方面，刚需群体确实在“加速入场”。

很多年轻人算完账发现：与其每个月交房租，不如买套自己的房子。月供比租金高不了多少，居住体验却差远了，回老家说一句“北京有房”，还特有面子，索性就直接“上车”了。刚需都去买房了，租房需求自然又少了一块。

最后房姐也提醒一句：

租房市场一时遇冷不可怕，可怕的是 “明年可能更糟”。

2026年预计还会有更多保租房、商品房涌入租赁市场，待租的房子只会更多；同时，更多大学毕业生要进就业市场，收入、就业压力没减轻，供需关系只会更失衡。

所以短期内想等租房市场回暖，基本不太现实。

更关键的是，现在租金下跌的速度，远远赶不上房价回调的速度——有些主城区的租售比看着诱人，能到3点多，但现阶段房价不稳定，想靠买房收租当“现金牛”，风险实在太大。

而未来房地产市场，则可能会出现两种情况，一部分人不愿承担房价下跌的风险，就会觉得租房也无所谓。而另一类人则是“坚定买房派”，能接受房子有一定程度的回调，觉得买房不是单纯的投资，更多是为了“居住幸福感”——有套自己的房，装修按自己的喜好来，不用看房东脸色，就算房价短期波动，也不影响自己住得踏实，所以不管市场怎么变，该买还是会义无反顾下手。

大家更倾向哪种呢？