赠送面积证据收集体系构建与实务操作指引

赠送面积证据收集体系构建与实务操作指引

南煜

引言

在房地产市场中，开发商以 "赠送面积" 作为营销手段已成为普遍现象。然而，这些不计入产证的赠送面积在法律性质上存在特殊性，其权利归属、使用权限等问题往往缺乏明确的法律界定。实践中，因赠送面积引发的纠纷屡见不鲜，主要集中在合同履行争议和物业收费争议等方面。

对于律师而言，如何构建一套完整的证据收集体系，证明赠送面积不计入产证的事实，成为维护当事人合法权益的关键。本报告基于最新法律法规和司法实践，系统梳理了赠送面积的法律性质、证据材料类型、调取程序以及风险防控策略，旨在为律师提供全面的实务操作指引。

一、赠送面积的法律性质认定 1.1 赠送面积的法律地位与物权属性

根据《民法典》第二百零九条的规定，"不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外"。这一规定确立了不动产物权登记生效原则，即产权的取得需经法定程序并在相关部门登记，只有在房产证或不动产权证上明确记载的面积，才受法律保护并拥有合法产权。

赠送面积的法律性质具有以下特征：

第一，赠送面积通常不计入产权面积。根据《商品房销售管理办法》的规定，产权面积以合同约定及产权证登记为准，赠送面积未明确则不计入。房屋买卖时赠送的面积是否算作产权，主要取决于该面积是否被计入房屋登记，不动产登记簿有登记的，属于产权；未登记的，不属于产权。

第二，购房者通常仅获得使用权。根据物权法的基本原则，不动产物权以登记为准。在商品房买卖合同中，所购房屋的实际面积应当以房产证上的 "建筑面积" 为准，而赠送的部分并未进行产权登记，意味着其所有权归属存在特殊性。尽管开发商承诺赠送一定面积，但其实购房者只获得了该部分区域的使用权。

第三，部分赠送面积可能属于业主共有。根据《民法典》的规定，该部分空间应当属于该楼的全体业主共有，而非属于开发商所有，只要其他业主提出异议，受 "赠" 的业主是无法独享其利的。按照国家标准《房产测量规范》的规定，大多数 "赠送" 的面积只有使用权，没有产权，如露台、花园，不独立使用的地下室等等，甚至有的是属于业主共有部分，开发商其实并不能约定为属于某一户业主使用。

1.2 开发商赠送行为的法律性质

开发商的赠送行为在法律上具有以下性质：

第一，商业赠与性质。商品房买卖中的赠送面积，如果未约定单价，或赠送面积未约定在合同或产权证明中，可以视为附义务、附条件的赠与，此种赠与以商品房买卖合同的成就为前提条件，并非 "免费午餐"，否则买受人无权免费获得，属于《消费者权益保护法》中规定的商业赠与范畴，实质仍是买卖行为的一种，属于商品房这一 "主标的" 的 "从标的"。

第二，要约邀请与要约的区分。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，"商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任"。

第三，无效情形的认定。当开发商允诺将属全体业主共有的公共区域部分面积明确赠送给某位业主单独使用时，必然损害全体业主利益，故该部分赠送内容无效。根据《民法典》第一百五十三条第一款的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。

1.3 2025 年最新法律法规变化

2025 年以来，关于赠送面积的相关法律法规发生了重要变化：

第一，计容规则的调整。2024 年新计容规则下，阳台无论封闭与否，在规定面积内，都是赠送一半；而 2025 年新规施行后，封闭阳台将取消赠送面积，同时还对飘窗计容规则进行了收紧。

第二，套内建筑面积计价的推广。湖南省衡阳市已发文明确，自 2025 年 1 月 1 日起，全市范围内商品房销售实行套内建筑面积 (专有建筑面积) 计价销售。此外，广州、深圳、北京、上海、天津、杭州等地，通过放宽对赠送面积限制、优化阳台等空间面积计算规则等方式提高实际得房率。

第三，地方性政策的差异化。成都住宅新规实施后，阳台半赠送，配套不计容积率，阳台、飘窗、花池、外廊、甚至电梯前室这些，只要总面积不超过住宅计容建筑面积的 30%，就能被 "半赠送"—— 说白了，原来只能算 20%，现在能放宽到 30%。上海住宅新规规定阳台 "半计容" 取消 8 平米限制，封闭阳台也算一半面积，阳台建筑面积计算规则即 "1/2" 的适用范围扩大，从过去的 "≤8 平方米" 扩大至 "＜16 平方米"。

二、各类证据材料的法律效力层级分析 2.1 证据效力的法律规定

根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，证据效力遵循以下基本原则：

第一，证据认定的基本要求。审判人员对单一证据可以从下列方面进行审核认定：证据是否为原件、原物，复制件、复制品与原件、原物是否相符；证据与本案事实是否相关；证据的形式、来源是否符合法律规定；证据的内容是否真实；证人或者提供证据的人与当事人有无利害关系。

第二，证明力的优先顺序。根据该规定，证据证明力按以下顺序排列：（一）国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证；（二）物证、档案、鉴定结论、勘验笔录或者经过公证、登记的书证，其证明力一般大于其他书证、视听资料和证人证言；（三）原始证据的证明力一般大于传来证据；（四）直接证据的证明力一般大于间接证据。

第三，公文书证的推定效力。国家机关或者其他依法具有社会管理职能的组织，在其职权范围内制作的文书所记载的事项推定为真实，但有相反证据足以推翻的除外。公文书证因程序严格，证明力通常高于私文书证。

2.2 各类证据材料的证明力分析

根据证据的性质和来源，赠送面积相关证据可分为以下几类：

证据类型

具体材料

证明力等级

法律依据

公文书证

不动产权属证书、不动产登记簿、建设工程规划许可证、竣工验收备案表

最高

国家机关依职权制作，推定为真实

档案材料

房屋测绘报告、竣工验收总平图、楼层平面图

具有档案性质，证明力较强

合同协议

购房合同及补充协议、认购书

中高

双方合意，需结合其他证据

宣传资料

宣传图册、户型图、楼盘广告

中低

要约邀请，需证明构成要约

证人证言

销售人员证言、其他业主证言

利害关系影响证明力

视听资料

录音、录像、照片

需保持完整性和真实性

第一，公文书证的证明力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，具有显著的 "证据" 属性，其既是不动产权利人及利害关系人维护自身合法权益的重要依据，也是人民法院在司法裁判活动中确认相关法律事实的主要根据，属于我国民事诉讼法规定的具有法定证明效力的书证范畴。

第二，档案材料的证明力。房屋测绘报告由专业测绘机构出具，具有较高的权威性和证明力。这些机构运用专业的设备和方法进行测量，能精准确定房屋的实际面积，是非常关键的证据之一。房产测绘具有法律效力，其测绘成果是具有法律效力的文件，是房屋产权登记、房地产交易、房屋拆迁补偿、纠纷仲裁等的重要依据。

第三，合同协议的证明力。购房合同作为买卖双方权利与义务的明确文件，是证明房屋产权归属的重要依据。还可以通过提供购房发票、房屋的外业测绘调查表及分层分户平面图等辅助材料来加强证明力度。

第四，宣传资料的证明力。开发商宣传资料、广告、沙盘、样板间照片或视频等，若实际交付房屋与宣传不符，可作为虚假宣传证据。面积误差方面，购房合同会约定房屋面积，交房时的测绘报告可显示实际面积。若两者误差超出合同约定范围，测绘报告就是有力证据。

2.3 不同证据间的相互印证关系

在证据收集过程中，需要注意不同证据之间的相互印证关系：

第一，登记文件与合同的印证。不动产权属证书与购房合同应当相互印证，若存在不一致，需要进一步核实。不动产权属证书是房屋所有权的法定凭证，具有更高法律效力，当两者发生冲突时，产权证的法律效力更高。

第二，测绘报告与实际状况的印证。房屋测绘图是不动产权属登记的关键参考资料。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，不动产权属证书和不动产登记簿具有同等的法律效力。房屋测绘图作为不动产登记的一部分，直接决定了不动产权属的准确性。

第三，规划文件与建设情况的印证。建设工程规划许可证、竣工验收备案表等文件应当与房屋实际建设情况相符，若存在差异，可能涉及违规建设问题。

三、各部门证据调取程序与实务操作要点 3.1 开发商处证据调取 3.1.1 可获取的证据材料

开发商处可获取的关键证据包括：

第一，合同类文件。购房合同及补充协议是最核心的证据，合同中会明确约定赠送面积的具体位置、大小、用途等内容，是证明赠送面积的关键证据。此外，还包括认购书、定金协议等前期文件。

第二，宣传资料。包括宣传图册、户型图、楼盘广告、销售手册等，若有对赠送面积的展示和说明，可作为辅助证据，但需注意其法律效力相对较弱。根据司法实践，当宣传内容具体确定并对购房决策有重大影响时，可构成要约。

第三，测绘报告。预测绘报告和实测绘报告中的分层分户平面图、房屋面积计算表等内容，可以查看房屋各部分面积的测算情况，判断哪些面积未被计入产权面积。房屋测绘报告应由具有相应资质的测绘机构出具，报告中的数据和内容应如实反映房屋的实际情况。

第四，其他相关文件。包括交房确认书、房屋质量保证书、使用说明书等，这些文件可能包含关于赠送面积的相关说明。

3.1.2 调取策略与注意事项

开发商证据调取面临的主要挑战是配合度问题。当开发商拒绝提供相关材料时，可采取以下策略：

第一，协商与施压。首先尝试与开发商协商，要求其提供合同复印件并加盖公章，这种复印件在法律上同样具有证明效力。在准备起诉材料时，可以提供购房付款凭证、网签备案信息等辅助证据。

第二，证据保全措施。对于开发商不提供合同等行为，应及时固定相关证据，如录音、录像或证人证言。倘若对方拒绝提供，那就留存与对方沟通的相关记录，像是电话录音、短信等，这些都可作为日后维护自身权益的有力证据。

第三，利用网签备案系统。根据相关规定，商品房买卖合同实行网签备案制度，即便没有纸质原件，通过住建部门的备案系统也能查证合同真实性。建议在诉讼前做好证据保全工作，比如对与开发商沟通的记录进行公证。

3.2 不动产登记部门证据调取 3.2.1 可获取的证据材料

不动产登记部门可提供的核心证据包括：

第一，产权登记档案。可查询房地产权属登记文件，如房地产登记申请书、权属变更登记表等，了解赠送面积是否经过相关部门的审核，以及在登记过程中是否有特殊记载。

第二，房屋分户图。房产证上的分户图可以与开发商提供的户型图进行对比，查看赠送面积是否在分户图上体现，若未体现则可证明该面积不计入产证面积。

第三，不动产登记簿。不动产登记簿是物权归属和内容的根据，登记簿上的记载具有最高的法律效力。

第四，其他登记信息。包括抵押登记、查封登记等他项权利登记信息，这些信息可能影响赠送面积的权利状况。

3.2.2 调取程序与时限

第一，查询主体资格。根据《不动产登记资料查询暂行办法》的规定，权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。律师作为代理人，需要取得当事人的授权委托书。

第二，办理时限。法定时限为 5 个工作日；承诺时限为对符合规定的查询申请，能当场提供查询的当场提供；不能当场提供查询的，在 5 个工作日内提供查询。实际操作中，即办即结，查询数量较大或其他特殊情况 5 个工作日内办结。

第三，所需材料。律师调取房产证信息需准备律师执业证、律所介绍信及当事人授权委托书。若选择通过法院申请调查令，律师需准备详细的申请书，说明调取房产证信息的目的、与案件的关系及法律依据。

3.3 城乡建设部门证据调取 3.3.1 可获取的证据材料

城乡建设部门保存的关键证据包括：

第一，规划许可文件。建设工程规划许可证及附件能反映房屋规划建设的原始情况，可查看赠送面积在规划中是否有明确标注，是否符合规划要求。

第二，竣工验收文件。建设工程竣工规划核实合格证书通过该证书可以确认房屋实际建设情况与规划是否一致，赠送面积是否经过规划部门的验收。

第三，施工许可文件。建筑工程施工许可证及相关审批文件，反映项目建设的合法性。

第四，质量监督文件。工程质量监督报告、竣工验收备案表等，证明工程建设符合质量要求。

3.3.2 调取程序与公开要求

第一，政府信息公开申请。根据《政府信息公开条例》，申请人向住建部门提出政府信息公开申请的，应当规范、准确填写申请表，提供有效身份证明，并对申请材料的真实性负责。除可以当场答复的外，自收到申请之日起 20 个工作日内予以答复。如需延长答复期限的，需经政府信息公开工作机构负责人同意，并告知申请人，延长答复的期限最长不超过 20 个工作日。

第二，规划许可公开规定。规划资源部门应当在核发建设工程规划许可后五个工作日内，在本机关政府网站公开建设工程规划许可及所附总平面图，直至该建设工程竣工规划验收合格为止。建设单位（个人）取得建设工程规划许可后，应当在建设工地入口处设置规划许可公告牌，公开建设工程规划许可证及所附总平面图。

第三，批前批后公示。自然资源部门在受理建设项目规划许可事项申请后，应在作出规划许可前进行批前公示，批前公示时间不少于 10 日。

3.4 城建档案馆证据调取 3.4.1 可获取的证据材料

城建档案馆保存的重要证据包括：

第一，竣工验收图纸。竣工验收总平图及各楼层平面图，可申请调取小区的竣工验收总平图和各楼层平面图，与实际房屋情况进行比对，查看赠送面积是否在规划建设范围内。

第二，施工图纸。包括施工图、结构图、给排水图、电气图等全套施工图纸。

第三，设计变更文件。设计变更通知、工程联系单等，可能包含关于赠送面积的设计变更信息。

第四，其他技术资料。工程地质勘察报告、沉降观测记录等，反映工程建设的技术状况。

3.4.2 调取流程与注意事项

第一，查档流程。查档人来馆在取号机上取号，等叫号后到指定窗口提交相关证明文件，工作人员核实并进行登记。档案员调取档案，供查档人在未开放档案阅览室查阅，查档人可自带照相机拍摄查阅到的档案。查档人应爱护档案，不得折皱、污损、拆散案卷或在档案上划线、圈点、涂改。

第二，申请材料要求。施工、监理、设计、勘察等单位申请查询工程竣工档案中本单位形成的档案，应当提交：单位介绍信；工程建设单位的同意查阅文件；身份证明材料。

第三，利用流程。利用者携带有效身份证明和其他相关证明文件到档案馆查档大厅申请，工作人员查验相关材料后进行登记、检索、鉴别所利用档案性质、调档。

3.5 律师调查令的申请与使用

当常规途径无法获取关键证据时，律师可申请法院调查令：

第一，申请条件。须基于正在审理的民事案件；需明确调查对象和调查内容；申请人必须是当事人或其诉讼代理人。

第二，申请材料。代理律师需取得申请执行人的特别授权，并提交律师执业证、律师事务所指派函等材料。调查令申请书需载明申请人和持令律师的基本信息、调查目的、证据线索等。授权委托书需明确律师的调查权限。生效法律文书如判决书、调解书等。

第三，使用要求。持令调查时，主动出示律师调查令和执业证等证件，交由接受调查人核对。调取证据后，律师应在五个工作日内将调查收集的全部证据及接受调查人填写的回执提交人民法院。

四、证据收集的风险防控与应对策略 4.1 证据保全措施

为防止证据灭失、损毁或被篡改，需要采取有效的保全措施：

第一，公证保全。采用数字化技术与传统公证手段相结合的方式，对改造中的历史建筑、住宅商铺、厂房场地、物品清点、产品封存、会议表决、分房摇号等全面保全。公证处通过保全送达行为 + 保全现状公证，助力出租房到期无法清退的出租人通过法律手段维权。

第二，现场保全。可以收集被破坏墙体的照片、录像，收集与原房主、中介公司沟通的聊天记录，收集恢复墙体的费用支出凭证等证据。同时，对于房屋承重墙被破坏的现状，也可以第一时间委托公证处对房屋现状进行保全证据，由公证员对房屋现场的情况以拍照、录像或者文字描述的方式加以固定、提取或收集。

第三，电子证据保全。对与原房主、中介公司沟通的聊天记录，也可以申请公证处予以保全证据，以防因手机故障或丢失造成的证据灭失。

4.2 防范证据被销毁或篡改的风险

当面临证据被销毁或篡改的风险时，可采取以下应对措施：

第一，及时申请证据保全。如担心证据被进一步篡改或销毁，可向法院申请证据保全。对存疑的证据，准备在适当时机向法院申请司法鉴定，包括笔迹鉴定、文件形成时间鉴定等。保存所有原始材料，确保您手中的所有原始证据完好保存，不得有任何涂改。

第二，收集间接证据。在原证据可能被销毁的情况下，应优先收集与案件相关的间接证据。若对方已明确表示将销毁证据，可以采取公证方式记录或保全相关证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，当事人在诉讼过程中可以向法院申请证据保全，以防止证据被进一步毁损或灭失。

第三，建立证据链条。通过多渠道收集证据，形成完整的证据链条，即使个别证据被销毁，其他证据仍能相互印证，证明案件事实。

4.3 应对开发商不配合的策略

开发商不配合是证据收集中常见的问题，可采取以下策略：

第一，书面催告。购房者与开发商签合同后，开发商有提供合同文本的义务。若拒绝，购房者先沟通并保留要求提供合同的证据，强调获取合同是自身权益。若开发商仍不提供，购房者收集付款凭证、认购协议等证据起诉，要求其交付合同，还可索赔损失。

第二，利用行政监管。向住建部门、市场监管部门投诉开发商不提供合同等违规行为，通过行政手段施压。

第三，诉讼策略。若最终向法院起诉，其收集的购房付款凭证、认购协议等证据可证明购房事实，法院会依法判决开发商履行交付合同的义务，还可主张因开发商该行为给自己造成的损失赔偿。

4.4 证据真实性的审查与鉴定

对于可能存在伪造或篡改的证据，需要进行专业审查：

第一，质证程序。当事人有权在庭审过程中，及时向法庭指出该证据系伪造，并提供相关线索或证据，以证明该证据的虚假性。通过合理合法的质证程序，向法官阐述该证据不应被采信的理由。

第二，司法鉴定。对于一些可通过专业技术手段识别真伪的证据，如文书、笔迹、印章等，可向法院申请进行司法鉴定，借助专业鉴定机构的专业能力和技术设备，准确判断证据的真实性。

第三，证人证言。如果有了解事实真相的证人，可以申请其出庭，证明该证据是伪造的，或者陈述与伪造证据内容相反的事实。在诉讼中，如果证实对方伪造证据，情节严重，可以向法院提出，要求根据《民事诉讼法》的规定对其进行制裁。

五、系统性证据收集工作方案 5.1 证据收集的优先级排序

根据证据的证明力和获取难度，建议按以下优先级排序：

优先级

证据类型

具体内容

收集方式

时间要求

第一优先级

公文书证

不动产权属证书、登记簿、规划许可证

直接调取或申请公开

第二优先级

合同协议

购房合同、补充协议、认购书

要求开发商提供或申请调查令

3-5 个工作日

第三优先级

测绘报告

预测绘、实测绘报告

向测绘机构或档案馆调取

5-10 个工作日

第四优先级

宣传资料

户型图、广告、沙盘照片

自行收集或申请保全

随时

第五优先级

证人证言

销售人员、其他业主证言

约谈或申请出庭

庭审前

第一优先级：公文书证。不动产权属证书是最直接有效的证明，上面会明确登记不动产所有权人等关键信息。首先是产权证书，它是最直接且有力的证明文件，清晰记载着不动产的详细信息及所有权归属。查看建设工程规划许可证等相关文件，这些文件能证明房屋建设的合法性及与所有权人的关联，在一定程度上辅助证明不动产所有权。

第二优先级：合同协议。购房合同及发票在商品房交易中，购房合同和付款凭证可以作为初始权利证明，在办理不动产权属登记前具有临时证据效力。

第三优先级：档案材料。房屋测绘图是不动产权属登记的关键参考资料，房屋测绘图作为不动产登记的一部分，直接决定了不动产权属的准确性。

5.2 时间节点安排与成本预算

第一，时间节点安排：

•第 1-3 天：与当事人面谈，了解案件基本情况，制定证据收集计划

•第 4-7 天：向不动产登记部门申请查询产权登记信息

•第 8-10 天：向开发商发送书面函件，要求提供相关文件

•第 11-15 天：向城乡建设部门申请政府信息公开

•第 16-20 天：向城建档案馆申请查阅相关档案

•第 21-25 天：如开发商不配合，申请法院调查令

•第 26-30 天：整理证据，进行证据分析和评估

第二，成本预算：

•政府部门查询费用：约 500-1000 元（各地标准不同）

•公证费用：约 2000-5000 元（根据保全内容确定）

•律师调查令费用：约 1000-2000 元

•档案查阅费用：约 500-1000 元

•其他费用（如交通费、复印费等）：约 1000 元

•总计预算：约 5000-10000 元

5.3 不同类型赠送面积的特殊证据要求

不同类型的赠送面积在证据收集上有其特殊要求：

第一，阳台、露台类。根据《建筑工程建筑面积计算规范》规定，入户花园以及没有封闭的阳台算一半面积；露台是完全赠送的。需要重点收集户型图、阳台封闭情况证明、露台位置图等证据。

第二，地下室、半地下室类。地下室净高满 2.1 米算面积，低于 2.1 米不算面积。需要收集地下室高度测量记录、地下室用途证明、地下室产权登记情况等证据。

第三，飘窗类。飘窗分为凸窗和落地飘窗两种，凸窗是不落地的，不算面积，落地飘窗净高高于 2.1 米要算面积，低于 2.1 米不算面积。需要收集飘窗结构证明、飘窗高度测量记录、飘窗类型证明等证据。

第四，阁楼类。阁楼净高满 2.1 米部分算面积，不满不算面积。需要收集阁楼高度测量记录、阁楼结构证明、阁楼使用情况证明等证据。

第五，特殊情况的证据要求。对于商业用途的房产赠与，还需调查赠与后的使用情况是否符合当地法律法规及规划部门的规定，这包括但不限于物业用途、建筑高度、绿化率等方面的要求。在整个赠与过程中，保存好所有的文件和记录，包括但不限于合同、产权证明、评估报告、律师函件等，这些证据将为未来可能出现的问题提供有力的支持。

5.4 证据收集团队分工建议

为确保证据收集工作的高效进行，建议建立以下分工体系：

第一，主办律师：负责整体案件把控、法律分析、与当事人沟通、出庭应诉等核心工作。

第二，律师助理：负责具体的证据收集、文件整理、与各部门对接、证据保全等事务性工作。

第三，调查员：负责实地调查、拍照取证、证人约谈等外勤工作。

第四，技术支持人员：负责电子证据的收集、保存、鉴定等技术工作。

5.5 证据固定与保存要求

证据的固定与保存直接关系到证据的法律效力，需要严格按照以下要求执行：

第一，原件优先原则。当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或者原物。如需自己保存证据原件、原物或者提供原件、原物确有困难的，可以提供经人民法院核对无异的复制件或者复制品。

第二，电子证据保存要求。当事人以电子数据作为证据的，应当提供原件。电子数据的制作者制作的与原件一致的副本，或者直接来源于电子数据的打印件或其他可以显示、识别的输出介质，视为电子数据的原件。

第三，证据分类保存。对收集到的证据进行分类、整理；对资料进行分析，提取有价值的信息；形成资料收集报告。建议按照以下分类保存：

•权属证明类：不动产权属证书、登记簿等

•合同协议类：购房合同、补充协议等

•规划建设类：规划许可证、施工许可证等

•测绘报告类：预测绘、实测绘报告等

•宣传资料类：户型图、广告、沙盘照片等

•其他证据类：录音、录像、证人证言等

第四，证据备份要求。对重要证据进行多重备份，防止因意外情况导致证据丢失。建议至少保存三份：原件、复印件、电子版本。

结论

赠送面积证据收集是一项系统性工程，需要律师具备扎实的法律知识、丰富的实务经验和严谨的工作态度。通过本报告的分析，我们可以得出以下结论：

第一，明确法律性质是基础。赠送面积通常不计入产权面积，购房者仅获得使用权，部分可能属于业主共有。开发商的赠送行为具有商业赠与性质，但将公共区域赠送的行为无效。2025 年以来，各地计容规则和计价方式发生重要变化，需要及时了解和掌握最新政策。

第二，构建完整证据体系是关键。证据体系应包括公文书证、档案材料、合同协议、宣传资料等多个层次，形成相互印证的证据链条。其中，不动产权属证书、不动产登记簿、建设工程规划许可证等公文书证具有最高证明力，应作为首要收集目标。

第三，掌握各部门调取程序是保障。不同部门的证据调取程序各异，需要熟悉不动产登记部门、城乡建设部门、城建档案馆等机构的查询流程和时限要求。当常规途径无法获取证据时，可以申请律师调查令或法院证据保全。

第四，风险防控措施必不可少。要充分认识到开发商可能不配合、证据可能被销毁或篡改等风险，提前制定应对策略。通过公证保全、现场取证、电子证据保存等措施，确保证据的真实性和完整性。

第五，制定科学工作方案是保障。根据证据重要性和获取难度进行优先级排序，合理安排时间节点和成本预算，针对不同类型赠送面积采取差异化收集策略，建立专业分工体系，严格执行证据固定和保存要求。

展望未来，随着房地产市场的规范化发展和法律法规的不断完善，赠送面积问题将得到更明确的法律规制。律师在办理相关案件时，应当密切关注法律政策变化，不断提升专业能力，为当事人提供更加优质的法律服务。同时，建议相关部门进一步完善赠送面积的法律规定，明确其权利义务关系，从源头上减少纠纷的发生，促进房地产市场的健康发展。

上海市凌云永然律师事务所王勇律师房地产金融团队编写