从割肉到换血：碧桂园、融创的削债重组风暴，房企寒冬求生实录

77%债权人支持碧桂园削债重组，房企化债迎来关键转折

恒大清算残局仅回18亿！碧桂园80%削债方案高票过关的生存启示

77%债权人妥协背后：2025房企生死重组潮，购房者能等到交付吗？

从恒大清算到碧桂园重组，房企债务处理显现新思路

8月26日，香港高等法院裁定将碧桂园清盘聆讯进一步推迟至2026年1月。与此同时，碧桂园境外债务重组方案获得77%债权人支持，这一比例超过了所需的75%门槛。根据方案，碧桂园将对总额超过100亿美元的境外债务进行重组，削减债务约80%，并将剩余债务的期限延长至11.5年。

这一进展发生在恒大集团清算案刚刚落地的背景下。恒大集团在经历了长达数年的债务危机后，最终进入清算程序。据披露，恒大集团的总负债规模达到约2.5万亿元人民币，而清算后的资产回收金额仅为18亿元人民币左右。这一案例为整个房地产行业的债务处理提供了重要参考。

房企债务重组正在加速推进。据统计，2025年已有14家主要房企完成了债务重组方案，其中包括时代中国、花样年、龙光集团等知名企业。融创中国在近期完成了154亿元人民币境内债务的重组，整个过程仅用了50天时间，债务削减比例超过50%。这些案例显示，房企债务重组已经形成了一套较为成熟的运作模式。

与早期的单纯展期方案不同，当前债务重组更加注重实质性的债务削减。旭辉控股在境外债务重组中削减了52.7亿美元债务，龙光集团在境内债务重组中提供了多种选择方案，包括信托份额置换和股票强制补发等创新方式。这种多元化的重组方案为债权人提供了更多选择，也提高了重组方案通过的成功率。

恒大案例提供了一个重要警示。根据披露，恒大集团在清算过程中，资产估值出现了大幅折减。这主要是因为清算过程中的资产处置往往需要快速变现，无法获得合理的市场价值。比如，在建工程和土地资产在清算中的估值通常只有账面价值的30%-50%。这个案例促使债权人在面对债务重组方案时更加理性，认识到相比清算可能带来的巨大损失，接受债务重组可能是更好的选择。

碧桂园的重组方案体现了这一思路。方案不仅涉及大幅削减债务本金，还将融资成本从6%降至2%，显著降低了企业的财务负担。此外，杨惠妍家族将其借给碧桂园的11.5亿美元股东借款转为股份，这一举措展现了控股股东对企业的信心，也增强了债权人对重组方案的认可度。

保交楼仍然是房企重组的核心关注点。据统计，2023年中国奥园累计交付房屋3.54万套，融创在154亿元债务重组方案中明确将保交付资金放在优先位置。碧桂园也在重组方案中承诺，将把债务重组释放的现金流优先用于保交付工作。这些措施有助于稳定购房者信心，维护社会大局稳定。

从政策层面看，相关部门正在积极推动房企债务风险化解。6月份召开的专题会议明确要求采取更强有力措施稳定市场预期，提振住房需求，化解行业风险。市场化、法治化的债务重组原则得到进一步强调，为房企债务重组提供了明确指引。

行业数据显示，2025年房企到期债务总额达到5257亿元人民币，而商品房销售额相比2021年峰值下降了47%。这种资金缺口使得债务重组成为必然选择。相比之前的观望态度，现在债权人也更加现实，认识到相比追求全额回收，部分回收可能是更优选择。

从国际经验看，债务重组是企业遇到困难时更可取的出路。波音、英特尔等国际企业都曾通过债务重组渡过难关，避免了清算带来的价值毁灭。保持企业持续经营，才能最大程度保全资产价值，保护各方利益。

当前房企债务重组呈现出几个特点：一是重组速度明显加快，从以往需要数年缩短到数月；二是重组方案更加务实，债务削减比例提高；三是各方协调更加顺畅，债权人、企业、监管机构之间形成了更好共识。

对于购房者来说，成功的债务重组意味着项目交付更有保障。多家房企在重组方案中都明确了保交付资金的安排，通过盘活存量资产、引入合作方等方式增强项目开发能力。这些措施有助于恢复市场信心，促进行业良性循环。

展望未来，房企债务重组仍将面临挑战。一方面需要平衡各方利益，确保方案公平合理；另一方面需要维持企业经营能力，实现真正意义上的重生。但随着重组经验的积累和政策的完善，房企债务风险化解正在朝着积极方向发展。

整个行业正在经历深刻调整，从过去追求规模扩张转向注重质量发展。债务重组作为这一过程的重要环节，正在为行业健康发展创造必要条件。通过债务重组，企业能够减轻负担，轻装上阵，更好地适应市场需求变化。

最终，成功的债务重组将为房企带来新生，为行业稳定发展奠定基础，也为经济社会大局稳定作出贡献。这是一个艰难但必要的过程，需要各方共同努力，携手推进。