为什么还是有房企钟情三四线城市？

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大家好，我是地产高富帅。

去年开始，整体市场彻底变成了改善与豪宅为主导，就连官方都在强调市场已经进入改善时代，按照这种趋势，未来新房市场均价低于两万是不是就没法玩了。

这种大环境下，各大房企开启了一二线豪宅战略，不仅仅是传统的头部四大央企还是混改头部精英们，对豪宅这一小众项目直接来了一次全线押宝。

这几年来，绿城中国，中海地产，招商蛇口，中国金茂等传统巨头，投资思路直接就把三四线城市完全切断了，就算是绿城中国如今似乎都不再盲目进驻低能级城市。

如今多数房企每年的拿地金额，80-90%已经押宝一线与新一线的核心区位，这也让很多中小城市的地产人陷入严重焦虑，三四线城市真的已经死完了吗？

三四线城市：机会型投资仍然具备

相对比如今各大房企重点深耕的十大核心城市，上百个三四线城市早已经不是房企的合作战略要地。

整体来看，三四线城市由于人口红利与城镇化已经完成，产业升级稍显落后，房地产产业的发展确实都陷入了瓶颈，房价跌入谷底，购买力无法与一二线城市抗衡。

但是，这仅仅是从综合数据去衡量三四线城市综合竞争力，但是如果从很多城市的整体GDP与人口总量，综合经济活力来评估，很多中小城市仍然还是有机会型投资机会。

房地产的需求其实可以从两个方面来归纳：第一肯定是人口，有人的地方就需要住房，因此只要是人口没有完全负增长，年轻人比例仍然占据核心，其实就是一定机会。

其次，产业具备长期可塑性，一个城市的投研模型，仍然还是基于其产业的可持续性，很多城市总量虽然不大，但是仍然具备一两个可持续深耕产业，这也是一个重要投资机会。

现在中央和地方政府都在推动产业转型升级、吸引企业入驻，搞特色产业。有些城里发力挺猛，比如承接外来产业转移、搞点高新技术产业园、数字经济等，甚至搞产业链招商，也确实吸引回一部分在外漂泊的人。

整体来讲，大范围看三四线城市的房产不如一二线抗跌，这没错。可是就算在小城市，学校、政府、医院附近的学区房、地段很好的市中心房产，从来都不怕没人接盘。

因此还是可以理解为，三四线城市并没有到严重被抛弃的地步，能否投资，也需要房企对于自身资源与供应链的综合考量。

三四线城市超级玩家：中海宏洋

这两年时间，早期高周转时代的房企急速出局，特别是深耕三四线城市发家的民营军团们，三高模式过后，三四线城市急速进入衰败期。

很多三四线城市，甚至出现了很多业主直接甩卖的局面，即使送别朋友，很多人都不想接盘，特别是二手房市场完全处于崩盘阶段，房价平均跌幅高达30-50%。

就是这一批陷入大幅度下滑的三四线城市，居然被一家央企盯上了，这家就是中海发展旗下的上市房企中海宏洋。

中海发展，绝对的行业顶流，如今在四大一线城市已经杀疯了，特别是在上海，2024年更是以单城市业绩笑傲整个地产江湖。

谁也没想到，其兄弟公司中海宏洋仍然在三四线城市悄咪咪的疯狂拿地，相对比中海发展的超级高调，中海宏洋简直就是在闷声发财，在三四线城市干的风生水起。

就今年上半年的投资数据来看，很多房企几乎看都不会看的城市，已经全部被中海宏洋锁定：兰州，唐山 泰州，呼和浩特，惠州，赣州等等。

根据中海宏洋今年上半年发布的数据，市场占有率在19座城市中排名前三，有8座城市排名第一。

销售额也在多个城市名列前茅，例如在兰州，中海宏洋销售额在当地排名首位；在赣州、银川、呼和浩特、泰州及唐山等城市也位列销售金额排行榜的前列。

2025年上半年，中海宏洋通过公开市场招标拍挂竞得了11个项目，新增总楼面面积约为132.83万平方米，较上年同期大增438%。

新增总权益地价约为人民币61.87亿元，较上年同期增长亦达到了347%。新增货值达166亿，其中合肥货值增加了77亿，占比达到了46%。

可以看到，中海宏洋深耕的很多城市，都是属于机会型投资城市，但是从人口与产业综合表现来看，仍然就有周期性潜力。

另外，这些城市如今竞争对手几乎没有，中海拿地成本与建造成本的优势就逐步凸显，加上中海一贯的主流产品操盘思路，赚一波周期快钱就是其发力核心。

就在刚刚8月与九月，中海宏洋再次在广东惠州与河北唐山拿地，权益金额超过15亿，在如今一二线城市动辄几十上百亿土地金额，中海宏洋低调的甚至无人问津。

有人肯定会问，这三四线城市房价这么低，还能有利润吗？

我们看看中海宏洋的半年报， 收入145.43亿元 ， 同比下滑33.4% ， 主要因前期销售下行导致结算资源减少。

毛利率9.3% ， 虽低于2023年水平 （ 11.2% ） ，但较2024年（8.4%）有所回升，主因2022年后低成本土地项目逐步入账。

这对于一家完全深耕三四线城市的房企来说，还是有一定竞争力，相对比于很多长期高大上做一线豪宅的国企持续亏损，仍然可圈可点。

中海宏洋之所以还是能够持续在三四线城市布局，其最大的竞争力仍然还是其强大的央企背景资源，很多高管确实在政府关系这一块起到了绝对的影响力。

能够低价拿到这些城市核心市区的高价值土地，推出市场具备高性价比的优秀产品组合，其利润仍然还是可观的。

但是这一波客户肯定不可能跟一二线一样，人口红利大，具备超强的吸附力，三四线城市的如今的操盘原则就是，等风来，干一票就休息，再等风来，再干一票。

要说如今整个行业最会玩三四线城市的，绝对是中海宏洋，其特点是结合了央企自身优势与对城市市场的深度研判。

因此，上百个三四线城市市场，并不能一刀切去评判，还是那句话，不能看别人怎么干，首先得看自己合适干什么。

一二线城市如今一个豪宅动辄货值很多高达百亿，三四线城市很有可能一个项目也就几个亿，平均房价不会超过1.5万，但是通过合理操盘，其利润并没有差距很大。

因此，三四线城市赚得是精细活，打小算盘，通过合理控制管理成本与人工成本，实现小利润产出，虽然不见得会吃得很饱，但是最起码不会挨饿。

不管市场多么残酷，未来的地产行业，将是专业化、细分化和模式化的竞争，再无普适的“成功学”。

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地产一品堂，80后 工科理工男 深漂19年 19年猎头从业经历，16年以上地产行业沉淀，关注地产战略布局，产品运营，持续研究健康管理，个人微信：luyipin000；各位朋友可以加我随时交流探讨 共同进步；近期新增地产一品堂官方微信群，大家也可以加入，与更多的地产人+再创业者交流沟通，共同进步，还可以讨论资产配置与大健康管理。

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