上海涨 5%，海南爆 9.3%！现在的楼市到底在演哪出？

咱先把最近这俩楼市大新闻摆到台面上，都是实打实的数据，不带半点虚的。上海内环的新房，悄没声儿涨了 5%，就拿虹口那块儿来说，金茂那个新盘均价干到 16.6 万 / 平，比去年同地段的房子贵了快 3 万，一年时间涨出个普通家庭的首付来。另一边的海南更猛，前 8 个月商品房销售额直接飙了 9.3%，光 10 月头 7 天，卖房子的钱就比去年同期多了 115%，量价齐升的架势看得人眼花缭乱。

这俩地儿一南一北，为啥偏偏这会儿集体冒头？先扒上海内环这波涨价的底。说白了就俩字：缺地！今年 7 月上海土拍，一下子拿出三宗内环核心地，数量跟上半年加起来一样多，结果徐家汇那块地被抢疯了，成交楼面价冲破 20 万 /㎡，刷新了全国纪录。你想啊，开发商拿地都花了 20 万 / 平，盖成房子能卖便宜吗？而且现在内环新盘全往豪宅方向走，静安苏河湾那块压轴宅地，规划全是大平层，业内都说卖价能破 20 万 /㎡，普通中小套型早就不供应了。供的全是贵的，需求还不少 —— 上海中原地产的分析师都直说，大家是真认上海核心区的价值，这涨价的逻辑可不就通了？

再看海南，这 9.3% 的增长根本不是偶然，全是自贸港政策砸出来的红利。过去六年海南新设外资企业年均增长 65%，文昌航天城都聚了 700 多家航天企业，连马耳他的公司都来注册了。人来了、企业来了，住房需求自然就涨了。更关键的是，海南搞了安居房分流刚需，那些均价只有商品房 60% 的安居房，把本地人基本住房问题兜住了，剩下的商品房市场就能放心承接外来需求，量价齐升也就不奇怪了。说白了，海南这波是政策先搭台，产业再唱戏，最后楼市跟着喝汤。

但咱得往深了想，这俩地儿的热闹，到底会掀出啥浪花？对上海来说，内环涨价已经开始 “传染” 二手房了。贝壳数据显示，瑞虹新城那些 10 年内的次新房，成交单价都快追上新房了，但没学区、没配套的老破小，价格纹丝不动。以后上海内环内外可能就是两个世界：核心区房子越涨越贵，外围小区却很难跟上。而海南的风险更隐蔽，现在销售额涨得猛，但得看这些买房子的是真来工作的，还是抱着投机心态的。毕竟 2018 年那波炒作的教训还在，要是产业没跟上，光靠政策吹起来的楼市，迟早得凉。

说到这儿，我得说句实在话：这俩热点看着热闹，但跟咱大多数普通人没直接关系，反而把现在楼市的 “分裂症” 暴露得明明白白。上海内环涨 5%，是因为核心地段的土地比黄金还稀缺，开发商敢豪赌，是认准了高端改善群体的需求；海南涨 9.3%，是政策红利催生的阶段性行情，本质是 “特殊区位 + 政策倾斜” 的双重作用。

但千万别被这俩地方的涨幅骗了，以为全国楼市都在回暖。你看上海外环的房子，有的还在降价促销；海南除了三亚、海口，其他市县的房价压根没动静。现在的楼市早就不是 “一刀切” 了，而是 “核心资产涨，普通资产稳，劣质资产跌” 的分化格局。那些喊着 “楼市又行了” 的声音，要么是盯着高端市场的开发商，要么是想趁机出货的投资客。

更扎心的是，上海内环取消中小套型限制，以后全是大平层豪宅，普通人想挤进去难如登天；海南的商品房涨价，受益的是开发商和早期购房者，本地刚需还得靠安居房托底。这波行情里，真正的赢家是手握核心资源的少数人，而咱大多数人，只能站在岸边看个热闹。

最后想说，别光盯着那几个百分比激动，得看背后的逻辑。上海的涨是 “稀缺性溢价”，海南的涨是 “政策预期溢价”，两者都不具备普适性。以后看楼市，得拆开了看：哪个城市有产业支撑？哪个区域有资源稀缺性？政策红利是短期炒作还是长期利好？想明白这些，才不会被表面的涨幅带偏。