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黄金轴线+大梅江，咽喉盘面世！

天津本质上是个环形放射式路网结构，中、外环两环是环形线路，此外14条放射式快速路承担着从核心区向外围扩张联络的核心功能。这些放射式道路中，断头路、联系非核心区的道路居多，真正具备向外辐射能力的只有6条：南部解放南路，东南大沽南路，东部津滨大道、西北部志成路，北部的京津公路，以及西部的西青道、复康路。

▲天津城市环放式快速路网图

细品一下，近两年涌现的刚需刚改热盘，几乎全部分布在这六条干线与外环线、中环线的交汇点周边。因为这些节点，占据着全城通达与联系核心区的双重优势，同时顺应了客户买房“缩圈”的趋势。眼下西部、东部、北部环线热盘都有自己的辐射范围，只有南部存在缺口。原因很简单，大梅江概念推高了外环南路周边的价格平台，而城市南强北弱决定了南部干线的外溢辐射能力、辐射深度远高于城北。所以解放南路与友谊路两条核心轴线外延部分，大面积早已经开发成熟，偶尔供应的新盘多数是令刚需刚改望而却步的高价。

▲天津南部外溢核心动线图

今年2月份保利拿下西青大寺地块后，购房粉丝群立马炸锅：容积率1.55的地块，成交楼面价约9495元/㎡，妥妥的有希望2万左右入手洋房的机会。到5月底，样板间已经开放，节奏可谓神速。关键是一个路口就是外环线，环内3.5万+还是高层，环外洋房2万多，断崖式价格差。顺着解放南路一路开过去，半小时到小白楼、解放北路，日常通勤时间都非常舒适。在大高层换洋房已经成为市场趋势的时候，保利珺璟和煦不论是城市外溢还是地缘置换、津港沿线改善，绝对有咽喉盘的潜质。

▲天津热盘分布图

解放路曾经叫天津中街，可以想到当年的城市地位。新中国成立后更名为解放路，如今分为南北两段，北段是大名鼎鼎的天津金融街，一路延伸到和平路商圈、解放桥、火车站。南段起点是小白楼商圈，一路贯通了土城、下瓦房人口密度极高的河西腹地，集合全城之力重点打造的土城、尖山、新老八大里新兴城市产业集群。跨过复兴河之后，是过去十多年来天津楼市最火爆、市场声量最高的老梅江、新梅江片区，扛着富人区的大旗几长期霸占着天津城市环境改善的热点。

解放南路出外环后，叫津港公路，西侧是西青赛达，天津半导体与电子产业最密集的地带，东侧是早年红磡领世郡为代表的住宅区。城市门户级别的干线地位，半小时就能联通城市核心商圈与交通枢纽、贯穿整个河西新老腹地、同时拥有超高密度人口与产业集群，这种城市能级的核心轴线在地产开发的角度来说从来都是压舱石的地带。

▲保利珺璟和煦区位图

沿解放路的地产项目也的确配得上这个轴线的城市地位，美古花园7.6万，土城下瓦房无新房供应，八大里二手房售价3.5万以上，环渤海新房4万以上，大梅江新房3.5万以上。解放南路的延长线上一直以来很少有新项目入市，偶尔周边有项目，普遍定位大户型高溢价，动辄170，2.5万起步，已经跟环线红盘不在一个价格逻辑。

但是保利珺璟和煦让很多人看到了这波机会，坐拥解放南路黄金轴线咽喉盘位置，又有大梅江概念加身，拿地价格极具优势，5月底正式曝光的样板间，克制的户型面积段，绝对是大梅江掀桌子的存在。同期项目启动认筹，从目前认筹状况来看，咽喉盘基本已经坐稳。项目实景示范区将两阶段呈现，预计6月中旬部分会所功能区先行展示面客，6月底整体示范区亮相，从抓拍的施工过程照片来看，效果图还原度极高。

打败内卷的只有更卷

眼下是个严重内卷，乱拳打死老师傅的年代，产品迭代让人怀疑产品系梳理是不是已经过时，但成熟产品系背后是大型房企的产品力积淀，恰恰是大型房企“卷”的结果。保利和煦系从中高端改善的“和系”迭代而来，天津落地的第一个项目是西棠和煦。保利珺璟和煦在拿地之后就放出“狠话”，要卷出天津2万左右楼盘的新高度。

▲保利珺璟和煦鸟瞰图

和煦系本身标配酒店式归家大堂与会所，天津市场流行的架空层给保利更大的发挥空间。珺璟和煦直接将主入口延展面做到了70米，高6.2米，这个体量感放在任何大盘都足够吸睛，更何况这个小地块进深总体才150多米。

▲保利珺璟和煦主入口效果图

整个主入口所在的西侧界面的一半都被这个大门占据，剩下的80米左右的城市界面，也都做了整体提升。西北侧的街角入口提升绿化带后形成形象堡垒，延展面是提升改造后的景观前场。

▲保利珺璟和煦人行入口细节效果图

占一半界面的大门是一个对称式迭级展开的界面，顶部香槟金不锈钢大尺度横跨，强调界面的延展性。对称主体景墙是爱马仕灰石材，局部金属线条作点缀。地面大面积马蹄石与黑色石材进行铺装，质感厚重也衬托整个大门的建筑主体。

▲保利珺璟和煦人行入口剧透实景图

大门中央是暖色调的环岛式落客区，围绕焦点雕塑形成洄游动线。弧形动线大面积用金属铝板包裹，顶部是菱形金属板构筑的顶棚，暖色调与灰色调的景墙、黑色地面铺装形成色彩变化的同时，强调归家的温馨感受。

▲保利珺璟和煦下沉庭院及会所效果图

穿过大堂后是配合架空层设计的下沉庭院，600㎡左右的方正院落，没有用传统的大面积堆叠新中式，而是现代风格的景观手法，曲线路面铺装与造型种植带相融合，局部甚至做了下沉会客厅。这种手法在下沉庭院的设计中并不常见，但优势在于降低构筑物高度后，环绕下沉庭院的会所区域视觉感受更为通透闲适。

▲保利珺璟和煦下沉庭院风格效果图

庭院底景是一个两层建筑高度的酒店式大堂。正面大面积采用豪宅外立面流行的弧形超白玻璃，通透感极强，配合手法精致的现代景观，绝对是风格新颖的处理方式。会所前期销售功能为主，交付后与环绕下沉庭院的棋牌、健身、私宴等共同组成一个总面积超过1400㎡中央会客区。

▲保利珺璟和煦健身会所效果图

▲保利珺璟和煦会所谍照

大堂兼顾迎宾、接待、社区公告、休憩功能，同时设置有快递收发区，让业主回家路上就能顺便收发快递。

▲保利珺璟和煦大堂效果图

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