深圳楼市：房价打回原形了。。

当深圳房价跌回八九年前的水平，你在想什么？

是恐慌，是嘲笑，还是看到了别人没看到的机会？

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Wind与中原数据显示，截至6月底，一线城市二手住宅价格指数已平均跌回2016-2017年水平。

其中，深圳以39.6%的累计跌幅位居榜首，高于北京的30.7%、上海的31.6％、广州的33.9%、香港的38%；

无论是深圳湾蛇口的新贵豪宅，还是香蜜湖华侨城的老牌豪宅，在这一轮房地产调整周期中，几乎没有人能够独善其身。

为什么深圳楼市跌幅最大？

答案很简单：因为上一轮它涨得最猛。

2019年底至2021年上半年，深圳楼市经历了暴涨。短期的过度上涨与居民高杠杆率，遇上史无前例的政策调控和美联储暴力加息，结果就是更大幅度的回调。

从区域来看，西部板块上一轮涨幅领先，这一轮回调也最为剧烈。而上一轮涨幅相对较弱的东部板块，不仅跟随下跌，还出现了补跌行情。

有人说西部泡沫太大，按照这个逻辑，深圳最值得投资的应该是大鹏新区，因为在这轮调整中跌得较少。

但真相是：大鹏不是泡沫小，而是流动性太差，一年也没多少套成交。

有泡沫的地方，恰恰说明有增值预期。一线城市核心区房价是鹤岗房价的数十倍，却依然备受资金青睐。

对于优质资产而言，跌下去还有涨回来的机会；而那些没有潜力的地方，跌下去可能就再也起不来了

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当前的深圳楼市，选择大于努力，以下几个财富指南，或许能帮你少走弯路。

1、人流≠钱流，购买力才是房价的基石

旅游景区人挤人，房价为何起不来？因为来的都是过客，不是买家。真正决定房价的，不是人的数量，而是人的质量。

所谓人的质量，就是购买力。

南山房价凭什么领跑全深圳？

不是因为这里人多，而是因为这里高收入的人多。

腾讯、大疆、中兴、传音、字节、OPPO等，这些企业创造的，不是普通的人流量，而是实实在在的高薪岗位和强劲的购买力。他们追求品质生活，看重教育资源，愿意为更好的居住体验付费，这才是支撑房价的底层逻辑。

2、守护好你的现金，不犯错就是赢

越是市场胶着期，越要沉得住气。
眼下最重要的事，是坚定地守护好你的现金。不要盲目投资自己不懂的生意，也不要轻易出借。
同时，务必借此机会梳理和优化手中的资产。那些落后城市的房产、质量不佳的小区，请果断置换。否则，它们只会持续消耗你的财富，越持越亏。
这一点，我过去几年反复强调。有人听进去了，如今稳定的房租已为他们带来持续回报。也有人因拖延，不愿面对失误，结果一步步失去翻盘机会。
现实从不同情犹豫的人。

3、新房与二手房之间的差异

新房市场依靠开发商的专业运作，能够吸引大量跨区客户。例如光明的一些项目，能够吸引南山客户；龙华的改善楼盘，能吸引福田的购房者。

但在二手房市场，情况截然不同。除了深圳湾、华侨城、科技园、蛇口、前海、宝中等少数热门板块，大部分区域的二手房客源都来自本区域内。

这种客源结构，使得区域市场极易受到供应量冲击。随便一个新楼盘的出现，就能吸干当地的购买力。新房供应量的增加，就会影响整个区域的房价。

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核心城市的优质房产，始终是普通人资产配置的压舱石。随着信心逐步回归，这个趋势只会更加明显。

从去年到现在，政策释放的信号很明确：鼓励改善，支持置换。与其观望等待，不如主动了解，把握好这个难得的窗口期。

当然，市场回暖是个渐进过程，你有充足的时间去挑选、比较。重要的是迈出第一步：开始关注市场，研究区域，了解行情。

经过多轮周期验证的选房公式依然有效：核心城市+优质地段+品质楼盘+主流户型。

这个组合或许不会让你一夜暴富，但一定能帮你守住财富的基本盘。

那些能读懂趋势、把握周期的人，总能领先一步。这并非鼓励投机，而是提醒我们要有资产配置的前瞻性。

总结来说，2021年至今，深圳房产正在经历一场价值重估，这个过程虽然会带来阵痛，但也为市场的长期健康发展创造了空间。在这个转折点上，我们更需要理性看待房子的价值，既不过分神话其资产属性，也不全盘否定其财富功能。

无论是买方还是卖方，都需要重新审视手中的筹码，在这个充满变数的市场上做出明智选择。

买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。

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