福建
这两天，我又发现了一个新的逻辑：客户对市场的背调，远超过业主对当下市场的了解。
有一个业主，来到门店，挂牌一套房源出售，定价186万挂牌，她是根据隔壁在售房源作为参考挂牌，而中介给她的定价只有160多万。业主也不问不管，只凭自己的判断来挂牌。
还有一个很有意思的案例，融侨三区某业主挂牌一套房子125万，挂牌第三天，有一位客户出价110万，业主认为价格低了，不愿意卖。转眼2个月的时间过去，业主的价格已经让步到110万，而原来的买家已经不想要这套房子了。
这里有一个验证，现在的客户对市场价格的判断，远远高于业主，他们更为关注当下什么价格能买，什么价格不能买。我的一个客户，每天都在贝壳网和幸福里的平台上，关注着二手房成交价格，她对房子的价格定位，甚至比中介还精准，聊起房子的价格，头头是道。
今天，我看到马尾区成交了一套二手房，用我领导的话来说：开着宝马车进售楼处，骑着自行车出来。
走进马尾区，大家都知道名城地产，这个开发商在马尾区可谓是赚得盆满钵满，在房地产发展黄金阶段，低成本拿下了不少土地，高溢价的方式卖出房子，那些长乐，连江，马尾的华侨纷纷买入，许多房子都是以投资的方式买入，早点卖掉的，也跟着赚到了，而现在卖出的业主，价格已经回到了2014年的阶段了。
新大陆壹号，绝对可以成为最好的参考案例。
成交小区：新大陆 壹号；
成交时间：2025年9月；
成交数据：产权220.48平米，5房2厅，高楼层，东南北朝向，简单装修，271万，成交单价12292元/平米。
房源成交分析：
1、房子挂牌111天时间，业主对价格进行5次调整，带看客户10余组，成交周期较短，速度也比较快，业主让价幅度较大，最后一次挂牌298万，买家谈27万后达成交易。对于谈价方面，我说过很多次，不论业主挂牌价格多少，买家的心里都有自己的价格。
2、新大陆壹号这套房子，小编个人很喜欢，虽然在前几年看过一次，仍旧念念不忘。它在闽江头排，江景效果好不说，它的户型设计，也是为了看江而设计。有机会，大家可以去看看它的结构，特别是房子的主卧室。
3、新大陆壹号，小区的体量较大，共有52栋楼，1587户业主，在售房源81套，出租房源21套，业主挂牌均价22424元/平米，其中别墅占地较多，10栋高层错落有致，90%以上的房源有看江效果，只要楼层超过6层以上，就有比较好的视野。在马尾片区所有小区当中，新大陆壹号的品质，应该是数一数二的存在。
4、特意查了一下新大陆壹号的历史成交价，前两年的单价普遍在18000元/平米，近三个月的成交价格，开始出现12000元/平米，若对比2020年，价格差距超8000元/平米。大户型的房源还有一些竞争力，若是100平米的户型，且没有江景效果，单价跌破1万，已经是常态化了。
购房建议：
马尾区的溢价时期已经过去了，对马尾还抱有希望的购房群体，完全可以放弃这个念头，因为现在的马尾区，在区块的发展上，已经全部进入，甚至是地铁2号线的延伸段，也快要通车了。
以我对马尾的了解，沿江头排的大户型房源，它的还会有一定的保值率，反倒是名城系列小区，在房子的价格上，大概率还有一定的下行空间。虽然是五城区内，但与闽侯的价格对比，马尾区相对较高，与三江口对比，价格上虽然有差异，但未来三江口的潜力更足。
快安这一段，一面靠山，一面向江，中间段的楼盘已经发展相对饱和，由于周边都是工厂较多，商业属性较为薄弱，想要在未来依靠产业以及人口红利，难度系数较大。
马尾区目前的房价呈现出一定的区间分布。月度房价平均为1.34万元/㎡，环比下降了1.17%，单价区间在9734元/㎡ - 24390元/㎡；近一月房价是1.32万元/㎡；季度房价平均为1.36万元/㎡，单价区间在8852元/㎡ - 25214元/㎡；年度房价平均为1.50万元/㎡，单价区间跨度较大，在8378元/㎡ - 40664元/㎡。
马尾区普遍价格在12000-13000元之间，特殊房源，特殊对待，一房一价已是当下的价格趋势，根据个人的需求来定位。
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