10月新房供应回调预期成交热度回落，苏宁郑等或延续弱复苏

10月供应稳中有降，房企推盘积极性一般，故而新房成交绝对量或将延续低位盘整行情，基于去年基数较高，同比降幅或有持续扩大可能。

◎ 文/俞倩倩

10月房企推盘积极性稳步回落，28城单月供应环比下降41%，同比下降18%。一线城市同环比齐跌，内部冷热不均。二线城市中约9成城市环比下滑，仅少数城市宁波、重庆等逆势增长。三四线城市因泉州等个别城市影响而同环比齐增。

从供给结构来看，重点城市刚需、改善、高端占比结构为29%、57%和14%，呈现出以改善为主，刚需为辅的供应结构。近8成城市以主城为供应主力。

基于10月供应稳中有增，故而新房成交绝对量或将延续低位盘整行情，基于去年基数较高，同比降幅或有持续扩大可能。

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规模：10月28城供应同环比齐跌

仅深渝甬泉常徐等逆势回升

10月房企推盘积极性稳步回落，供给约束依旧显著：据CRIC调研，10月28城预计新增商品住宅供应面积577万平方米，环比下降41%，同比下跌18%，2025年前10月累计同比下降14%。

分能级来看，一线城市同环比齐跌，内部冷热不均。据CRIC监测数据，10月一线城市预计总供应122万平方米，环比“腰斩”，同比下降27%。其中上海供应量降至“冰点”，同环比跌幅分别为84%和85%，均居一线之首，房企推盘积极性不足。北京、广州同比正增，显示出相对较强的韧性，但环比降幅均在3成以上。深圳阶段性放量，环比增37%，但显著不及去年同期。

二线城市中约9成城市环比下滑，仅少数城市逆势增长。据CRIC监测数据，19个二线城市10月预计总供应416万平方米，环比下降40%，同比下降18%。其中17城环比下降，市场情绪普遍低迷。昆明、青岛、苏州、厦门、长春等城市环比跌幅均超过50%，“以销定产”模式下，低迷的市场行情使得房企推盘积极性普遍不高。长沙、南宁因去年同期基数较低，同比“翻番”；而宁波、重庆等环比实现正增长，其中宁波环比增幅达46%，但绝对量依然处于低位，难以扭转整体颓势。

三四线城市低位回升，同环比增幅约4成。5个样本三四线城市10月预计总供应39万平方米同环比齐增47%和39%，主要得益于泉州同比暴增拉动。剔除泉州影响，常州、徐州稳中有增，其中常州同环比齐增，增幅均在3成以上，无锡、漳州环比持跌，多数三四线城市基本面依旧薄弱。

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结构：近8成城市以主城为供应主力

京深杭蓉等17城改善占比主导

而从供应结构各产品档次分布来看，市场持续向改善需求倾斜：重点城市刚需、改善、高端占比结构为29%、57%和14%，呈现出以改善为主，刚需为辅的供应结构。

典型城市大体可以分为以下几类：（1）上海、天津、西安、南京、长沙、宁波等城市刚需产品供应占比都在50%以上。（2）北京、深圳、杭州、成都等17城依旧以改善产品作为供应主力，当前“以销定产”模式下适销对路改善盘加大供应也有望保证市场短期维稳。（3）福州刚需与高端占比不分伯仲，占比在35%以上。（4）合肥等本月高端产品占比居首达48%。

从供应结构各项目区域分布来看，重点城市主城、近郊、远郊占比结构为69%、22%和9%，本月供应重心仍集中在主城区，近郊次之，远郊最少。分城市来看，青岛、无锡、漳州、福州、昆明、南宁、徐州、合肥等主城占比均在9成以上，厦门、深圳、宁波等则以近郊项目为主，占比均在5成及以上。而天津、上海、长沙本月以远郊项目为供给主力。

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预判：10月市场热度预期回落，杭州热点恒热，苏宁郑等低位回升

盘点了10月供应，结合当下各城市的成交特征，来对后市进行一个简单预判：10月供应稳中有降，房企推盘积极性一般，故而新房成交绝对量或将延续低位盘整行情，基于去年基数较高，同比降幅或有持续扩大可能。

而从市场热度来看，或将高位回落：据CRIC监测数据，28个重点城市2025年10月预期项目平均去化率34%，环比下降7pcts,同比下降4cts。

城市间、项目间分化还将持续加剧：杭州热点恒热是大概率事件，因其购买力基础相对雄厚，得益于主城区高品质改善住宅集中入市，开盘去化率基本延续7成左右高位震荡，短期内这样的趋势还将延续；而还有部分城市诸如郑州、苏州、南京等延续弱复苏走势，项目平均去化率预期同环比齐增；还有部分城市诸如南宁、重庆、福州、青岛等，整体去化率基本处于不足30%的低位徘徊，回暖仍有待核心一二线城市热度传导。值得关注的是，单城市区域、项目间冷热分化还在持续加剧，核心区域配套、产品俱佳的项目还将保持高热，而对于城市外围多数项目而言，整体去化难言乐观。

（来源：克而瑞地产研究）