住建部划重点！房地产告别野蛮生长，未来只盯这三大黄金赛道

国务院新闻办公室于2025年10月11日举行“高质量完成‘十四五’规划”系列主题新闻发布会，邀请住房城乡建设部部长倪虹介绍“十四五”时期住房城乡建设高质量发展成就，并答记者问。发布会聚焦“十四五”时期住房城乡建设高质量发展成就，介绍了多项工作进展和主要成效。“十四五”时期，全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米，建设筹集各类保障性住房和城中村、城市危旧房改造等安置住房1100多万套（间）、惠及3000多万群众，全国累计改造城镇老旧小区24万多个。截至目前，全国750多万套已售难交付的住房实现交付。

从 “造房时代” 到 “住好时代”，中国房地产行业正经历历史性转折。住建部近期一系列政策部署与信号释放，清晰勾勒出行业告别规模扩张、转向质量发展的转型路径。在 “严控增量、优化存量、提高质量” 的政策框架下，保障性住房建设、城市更新、高品质住宅与存量运营三大黄金赛道已然成型，成为驱动行业可持续发展的新引擎。这一转变不仅回应了民生需求升级，更标志着房地产从 “野蛮生长” 的旧周期迈向 “内涵发展” 的新征程。

一、行业转身：从规模狂飙到理性回归的必然逻辑

中国房地产的 “野蛮生长” 时代，以土地红利为核心、以规模扩张为目标，创造了城镇化的快速推进奇迹，但也积累了供需错配、风险集聚等深层次问题。随着 “我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段”，行业转型成为历史必然。

政策层面的系统性调整奠定了转型基础。自去年 9 月中央政治局会议部署 “四个取消、四个降低、两个增加” 等一揽子政策以来，“严控增量” 成为调节市场供求的关键抓手。数据显示，2025 年全国住宅用地计划供应量同比下降 20%，二线城市降幅达 30%，房屋新开工面积 1-8 月同比下降约 20%，待售面积连续 6 个月下降，供需关系正加速向新均衡收敛。市场层面，新房销售量降幅从去年 9 月的 - 17.1% 收窄至今年 7 月的 - 4%，租售比回升至 2%-3% 的合理区间，房价收入比与国际同类城市基本拉平，行业正从 “高速扩张” 转向 “稳健运行”。

风险出清进程的加快则为转型扫清障碍。在保交楼政策发力与债务重组推进下，新增出险房企数量持续收敛，多家企业通过债转股、司法重整等方式实现风险化解，行业逐步摆脱高杠杆依赖。这种 “刮骨疗毒” 式的调整，推动房地产从金融属性主导回归居住本质，为三大黄金赛道的崛起创造了市场空间。

二、黄金渠道一：保障性住房建设，重构住房供应体系

作为完善 “市场 + 保障” 住房体系的核心举措，保障性住房建设被住建部明确为构建房地产发展新模式的重要抓手。与传统保障房不同，当前政策重点拓展配售型保障房新路径，通过 “政府保障基本需求、市场满足多层次需求” 的分工，精准对接工薪收入群体的刚性住房需求。

政策支持体系的全面落地为赛道注入动能。中国人民银行设立 3000 亿元保障性住房再贷款，地方政府专项债重点倾斜，商品房库存较多的城市可通过国企收购存量房源转化为保障房，形成 “存量盘活 + 增量建设” 的双轮驱动模式。这种模式既化解了部分城市的库存压力，又降低了保障房建设的土地成本，实现了市场稳定与民生保障的双赢。

从实践效果看，保障性住房建设已形成显著的带动效应。广东、浙江等省份通过 “以需定房、以房定地” 的要素联动机制，确保保障房布局与人口流动趋势匹配，避免了资源浪费。随着项目落地加速，不仅直接拉动建筑、建材等上下游产业，更通过 “保障归保障、市场归市场” 的定位，为商品住宅市场释放了改善性需求空间，成为行业稳定发展的 “压舱石”。

三、黄金赛道二：城市更新，激活存量空间价值

在城市发展进入存量提质阶段的背景下，城市更新成为挖掘土地价值、改善人居环境的核心路径。住建部将城中村改造、老旧小区升级、完整社区建设作为城市更新的三大重点，推动城市空间从 “增量扩张” 向 “内涵提升” 转型，构成房地产行业的第二大黄金赛道。

城中村改造已从超大特大城市向全国地级市铺开，政策支持力度持续加码。中央通过专项补助与专项债倾斜，国家开发银行、农业发展银行已发放 1800 多亿元专项贷款，重点解决安全隐患消除、居住环境改善与产业升级问题。与以往不同，当前改造更注重 “留改拆” 结合，在保护城市肌理的同时，通过配套商业、医疗、教育设施，实现居住价值与区域活力的双重提升。以上海浦东张江城中村改造为例，通过引入科创产业配套，既改善了居民生活条件，又为区域产业升级提供了空间支撑。

老旧小区改造与完整社区建设则聚焦民生痛点。2000 年前建成的小区已全部纳入改造范围，加装电梯、适老化设施、养老托育配套成为改造重点，直接拉动电梯制造、适老化设备等细分市场增长。浙江等地探索的 “老旧住房自主更新、原拆原建” 模式，通过居民参与、市场化运作，实现了 “花小钱办大事” 的效果，为存量社区激活提供了可复制经验。数据显示，仅加装电梯一项就已形成百亿级市场，康力电梯等企业订单增速显著，印证了赛道的潜力。

四、黄金赛道三：高品质住宅与存量运营，重构价值创造逻辑

随着改善性需求超越首次购房成为市场主力，住建部推动的 “好房子” 标准升级与存量运营精细化，共同构成了行业的第三大黄金赛道，标志着房地产从 “造房子” 向 “造生活” 的本质跨越。

“好房子” 标准重塑了商品住宅的价值逻辑。住建部明确将层高≥3 米、全屋智能、绿色建材作为新标配，推动建筑工业化与数字化融合，倒逼房企从 “规模竞争” 转向 “品质竞争”。市场数据显示，符合绿色、智慧标准的住宅溢价率可达 15%-20%，海尔智家、北新建材等企业通过技术赋能，在智能家居、环保材料领域获得快速增长。这种品质升级不仅满足了居民对 “住得舒适” 的需求，更通过节能降耗、智慧管理，契合了 “双碳” 目标与城市可持续发展要求。

存量资产运营则打开了行业长期增长空间。在 “租售并举” 政策引导下，长租公寓市场规模持续扩大，全国前三十品牌管理房源已达 167 万套，险资、房地产基金等资本加速入局。与此同时，物业管理从传统保洁安保向 “社区服务集成商” 转型，碧桂园服务、万物云等企业通过增值服务提升利润率，形成了 “空间运营 + 生活服务” 的新商业模式。仲量联行研究显示，精细化运营可使存量资产回报率提升 3-5 个百分点，成为房企 “轻资产转型” 的核心方向。

结语：新赛道上的行业新生态

住建部划定的三大黄金赛道，本质上是房地产行业与中国经济高质量发展同频共振的必然结果。保障性住房筑牢民生底线，城市更新激活存量价值，高品质住宅与运营创造美好生活，三者共同构成了 “稳民生、优结构、促转型” 的行业新生态。

对于企业而言，唯有主动拥抱转型，在保障房建设中积累政府合作经验，在城市更新中锻造存量改造能力，在品质住宅领域构建技术壁垒，才能在新周期中立足。正如仲量联行所指出的，房地产正通过 “城市焕新、产业跃升和空间重塑” 释放新动能，一个更加健康、更具韧性、更能服务民生的行业未来正在到来。告别野蛮生长，聚焦黄金赛道，中国房地产正迈向 “三十而立” 的成熟新阶段。