红盘预定！天河年底的底牌，藏在这两块地里！

天河东市场再次发起猛攻！

10月30日，天河东将限时竞价两宗地块，据说已有开发商跃跃欲试。

毕竟起拍楼面价有优势，还是低密，更有“双名校”加持，横竖都有看头！

今天，我们实地看看情况，天河东究竟即将迎来一位什么“猛将”。

长短板明显

在等第一个吃螃蟹的

噔噔噔！主角就是天河智谷片区的天坤三路以南、棠德路以东AT0606011、 AT0606021地块。

两宗地块起拍总价约34.8亿，总建面约11.1万㎡，综合起拍楼面价约3.1万/㎡ （未扣除配建） ，容积率都是2.1。

实景图，图源：广州PLUS

011地块，宗地面积48503.65 ㎡ ，计容建面70283㎡，起拍总价220549万，起拍楼面 价约 31380元/㎡ （未扣除配建） ，需配建一所幼儿园。

021地块，宗地面积30948.32 ㎡ ，计容建面41309 ㎡ ，起拍总价127852万，起拍楼面 价约 30950元/㎡ （未扣除配建） 。

来源：广州公共资源交易中心

两宗地块不做捆绑出让，可独立竞价，即可能是两个开发商拿地，也可能是一家房企拍下后连片开发。

从我们的现场航拍可以看到，两宗地块紧挨着，目前处于待开荒状态，周边多农田和待拆建筑，城市道路和生活配套都有待增强。

实景图，图源：广州PLUS

不过好消息是，地块周边征地开发，今年3月中，广棠片区约1043亩土地补偿协议已全部签订，将成为天河近十年最大规模的土地收储项目（来源：广州天河发布） 。

且挂牌公告有道路及绿地的建设要求，出让后预计能焕新周边面貌。

广棠片区天坤三路以南棠德路以东 021、011地块规划效果 图，来源：广州天河发布

最关键的是，地块的教育配套很能打——

可统筹至保利天瑞配套的九年制牛校广东实验中学天河学校（省实），还能参与附近名校——清华附中湾区学校的摇号。

加上011地块配建的幼儿园，未来项目的12年教育资源基本都在家附近，地块未拍，教育已 有更多确定性，估计能吸引不少“虎爸狼妈”鸡娃。

来源：广州公共资源交易中心，附件

至于交通，地块距离最近的地铁站是21号线棠东站，直线距离超1km，地块北侧预留了远期规划的19号线广氮西站用地。

地块周边路网发达，如科韵路、大观路、广园快速、车陂南隧道等主干道纵横交错， 自驾到金融城、珠江新城很方便。

三甲医院广州医科大学附属中医医院就在011地块隔壁，将来就诊看病，步行即到。

实景图，图源：广州PLUS

商业方面会比较依赖广 氮板块的综合体ing未来印，其中的 i ng square商业中心已于10月1日开业，引进有盒马鲜生、永旺、亚朵酒店等品牌。

总的来看，两宗地块待“拓荒”，正等待“头一个吃螃蟹的人”。

毕竟从已有的资料看，地块综合素质和周边配套都有不少亮点，且根据官方规划，广 氮片区的城市更新 正在稳步推进中。

另一方面，两地块所在的天河智谷，位于“珠金琶黄金三角”与科学城的交汇枢纽，能承接重点板块的产业与人才外溢，其区位价值将随着区域发展得以兑现。

产品价格预测

先天优势好，地块未来会做什么产品，价格多少？这才是市场买家更关注的。

首先是产品。

地块综合容积率都是2.1，周边没有高建筑遮挡——

既能远眺珠江新城和金融城的城市景观，也能望附近的54公顷广州人才公园（建设中，来源：广州规自局官微） ，还 毗邻车陂涌湿地公园、高尔夫球场。

来源：广州公共资源交易中心，附件

高端要素齐全，预计会主推大面积的改善产品。另外，从官方的广 氮片区效果图看，两地块住宅为板楼设计。

所以，未来的项目主力产品不排除是低密板楼大户型，且是高使用率、南北对流、LDKB等高舒适度设计。

其次是价格。

两地块综合起拍楼面价都是3.1万/㎡，比周边的保利天瑞、天河壹品都低，如果以底价成交，后续定价有更多空间。

如保利天瑞主打改善产品107-268㎡，在售参考价约8万/㎡ ， 天河壹品覆盖刚需改善推72-142㎡，在售参考价约6.5万/㎡ 。（数据来源：贝壳）

再远一点的天河东板块，也有5字头的在售新盘。

总体来看，地块未来项目可能会综合考虑周边项目去推产品、定价格，大概率会向保利天瑞看齐，主攻刚改、改善市场。

地块长短板各一，开发难度也不算大，究竟是一家还是两家房企拿下，我们不妨静待月底！

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