上海新建的四大CBD，现在落地得怎么样了？

上海新建的CBD有很多，有的落地速度最快，有的是市区规模最大的新兴CBD之一，有的是科技创新型CBD，有的被耽误很久了才开发终于大变样。

不过像这样的CBD太多了，本期我们按照内中环来划分和排名，选取四个相关代表性的CBD，重点实探、分析下，现在落地得怎么样了？对于一个地区的发展有什么带动作用？

前滩：落地98%，崛起最快、招租最满

前滩是上海近些年崛起速度最快、招商最满的CBD，整体落地比例高达98%，几乎可以用“全面建成”来形容。

前滩所有的规划都落地了，开发非常趋近饱和。

从一片荒滩开始，没几年的时间前滩就发展成为了CAZ，等于说是2035年的CAZ目标提前完成了。

这里的办公楼、住宅、商业、酒店、场馆设施等都建起来了，形成了完善的城市功能：

前滩的办公楼平均出租率长期保持在95%以上，在上海各新兴商务区中一骑绝尘。

在周日，前滩的办公楼依然灯火通明，企业入驻率非常高：

前滩的办公综合项目集中在2018-2023年竣工投用，目前已基本入驻满企业：

今年上半年，前滩最后一批开发项目前滩源、前滩尚竣工，标志着前滩的开发正式收尾！

前滩源是前滩的压轴项目，包含3栋甲级办公楼、华尔道夫酒店及文化演艺中心。

华尔道夫酒店将在这个月16号开业，让上海成为继纽约、迪拜之后 全球第三座拥有两家华尔道夫酒店的城市！

这个酒店像巨轮，成了上海的新地标，入选为了2025上海文旅十大标志性项目：

前滩华尔道夫酒店、前滩源文化演艺中心

前滩CBD落地这么快、这么成功，我想有这几大原因：

前滩原先是荒地，没有历史包袱，一张白纸好绘图；

有地铁枢纽支撑，有滨江视野，交通和地理位置恰到好处，赶上了21世纪滨江CBD的发展机遇；

开发面积小，只有2.83平方公里，好建设、好落地；

区里舍得投入，由陆家嘴集团开发，执行力和招商力都很强，给落地提供了充分的保障。

前滩的CBD还抢占了一个先机，开发时上海还没有新建的成片的滨江办公楼。

放在数年前，前滩没有竞争对手，所以成功吸纳了众多市区外溢的企业，很幸运。

前滩CBD能够落地，集齐了天时、地利、人和等因素。

因而成了上海近些年来崛起速度最快、招租最满的CBD。

前滩CBD的开发最大的价值是把市中心（CAZ）向南推移了4公里，与后滩、前滩南连成一片，成为一个完整的城市职能区。

徐汇滨江CBD：落地90%，市区规模最大的新兴CBD之一

徐汇滨江CAZ范围内除了西岸金融城在建外，其它规划均已落地，整体落地比例达到了90%。

徐汇滨江与前滩同为上海近些年发展变化最大、招租最快的CBD。

不过相较前滩95%的出租率，徐汇滨江只有75%，低了一些。

这是因为徐汇滨江的开发体量比前滩大得多，建的办公楼多，要招商的空间有很多。

徐汇滨江在2028年前的总办公存量将达到305.5万方，规模在上海位列第二仅次于陆家嘴！

徐汇滨江主要分为三个片区进行开发：数智传媒片区、西岸金融片区、公园秀场片区。

其中数智传媒片区包括西岸传媒港和西岸数智谷，是徐滨最先发展的片区。

这个片区的办公楼基本都落地了，企业也入驻得七七八八了，主要聚集的是人工智能和文化创意产业：

腾讯、阿里、网易、央视长三角总部、芒果TV等都是这个片区打头的企业。

这里还聚集了上百家知名AI大模型企业及研究机构，如无问芯穹、阶跃星辰、稀宇科技、商汤科技、斑马智行、星纪魅族等。

徐汇滨江是上海的人工智能与科创高地，众多企业形成了从底层算力、技术研发到上层应用的完整产业链，产业基础很扎实。

星扬西岸中心、城开中心、星瀚广场、源点大厦等是数智传媒片区最后一批交付的办公楼，也陆陆续续引进了企业。

其中星扬西岸中心的280米超高层办公塔楼企业入驻很满，白领进进出出，招商效果不错。

昂立教育、联邦快递、三星财产保险、上药云健康等企业都来了：

城开中心也入驻了不少企业，如有上海文盛资产管理股份有限公司、小荧星总部及艺术团、国药器械上海有限公司、宝库文化中心等。

西岸数智中心项目包含6个地块，规划22栋塔楼、商业裙楼及3层地下室，计划2028年全面竣工。

西岸数智中心项目

目前徐滨主要在进行西岸金融片区的建设，全部建成的效果图如下：

这个大项目共分三期建设，一期和二期部分设施已陆续投入使用；

三期核心建筑如290米地标写字楼、高端商业等计划在2026-2027年建成，整体将在2027-2028年全面建成：

一旁的中国能建上海总部综合一体化项目也在施工中，计划2027年底全面竣工：

公园秀场片区主要是进行西岸中央公园和西岸热力秀场开发，可以看作是徐滨的拓展区，非CAZ。

这里将结合上海植物园打造城市绿肺，并发展商办住文体多功能复合项目：

除了大规划基本落地外，徐汇滨江的住宅建设也几乎都落地了，未来很难再有新房开发出来。

随着绿城潮鸣东方的清盘，徐汇滨江CAZ之内最后一个住宅项目结束了，短期再无新增供应。

此前百汇园旁边规划了最后一块宅地，有1120套住宅。

但是后来调整为了城市发展备建用地，未来以科研办公及基础教育设施功能为主：

接下来在徐汇滨江的CAZ范围之外会有少许新房供应，主要集中在公园秀场片区。

目前这个片区还有不少厂房、园区和城中村，配合23号线的修建，是接下来旧改更新的重点区域。

徐汇滨江最后的3块住宅地块都位于公园秀场片区，龙南家苑西侧1块、中海瀛台南侧2块地。

正是因为徐汇滨江的开发饱和，徐汇在搞东安项目的更新，给徐滨扩容。

综合来看，徐滨的办公楼和住宅地块的开发都进入了尾声，整体落地效果是可以打90分的。

徐汇滨江是带领徐汇冲击上海一线地段的机会，现在住宅已经接近一线地段，地标办公楼还没完全建成，未来要是全落地了是否能挑战南京西路的地位呢？抑或能跟董家渡金融城比一下肩？

张江副中心CBD：落地80%

张江副中心的CBD落地效果非常显著，近几年发展变化巨大，招商也很快，整体落地率约80%。

张江副中心最耀眼的CBD是科学之门双子塔，这是张江科学城的核心地标，由两栋320米的超高层双子塔组成，于2019年底开工建设。

其中西塔已于2024年完成竣工验收，而东塔的建设进度预计在2025年四季度提前完成：

西塔的办公空间基本上招满了，入驻的企业颇具张江特色，以信息科技、机器人、智能医疗等人工智能企业为主：

为打造具有全球影响力的人工智能创新应用中心，张江拿出了科学之门、人工智能岛等重要载体。

相关企业加速入驻，招商很快，大大充实了张江副城的CBD。

比如前不久张江科学之门引来了陆创AI加速器、维搭科技等新企业：

张江副城的CBD有很多，都是实打实有企业入驻，而且不少是大佬级别，落地效果非常好。

比如张江人工智能岛，是张江副城规模化建设的CBD，入驻的企业非常密集：

这里有英飞凌（大中华区总部）、IBM（研发）、阿里巴巴平头哥、联仁健康、商飞智能、开普勒机器人（总部）、同济大学上海自主智能无人系统科学中心、红杉数字智能产业孵化中心、百度飞桨人工智能产业赋能中心等。

张江人工智能岛

张江副城的CBD入驻的还有很多企业、研究机构等，如传音控股、百度上海研发中心、中国科学院上海药物研究所、李政道研究所等。

尤其是最近英伟达（NVIDIA）中国研发中心过来了，引发了极大的关注。

其办公地点位于海科路与纳贤路交汇处，临近地铁13号线中科路站2号口。

依托张江副城CBD，张江正在打造人工智能创新小镇，近期新吸引了云天励飞、加速纪元、隐拓智安等20家企业入驻。

到2027年，这里将新集聚500家以上AI企业，完成大模型备案100个，培育3-5家全球领军企业。

张江的厂子比较多，生活配套也不完善，城乡结合部的反差比较大，非常需要通过CBD的建设来提升整个城市的能级。

张江副中心CBD的到来使得张江从单一的产业园区加速向功能复合的综合性科学城转变。

这非常有助于承载更多产业链和创新链，进一步释放张江科学城的产业空间，优化功能布局。

副中心与CBD的开发，也有助于补齐张江在住宅、学校、医院、公园等城市功能和公共服务方面的短板，由园区向市区转变。

真如副中心CBD：落地65%，仍需发力

真如副中心的CBD起了个大早，赶了个晚集，虽然近些年变化很大，但是整体规划并没有完全落地，招商也不理想，仍需发力，目前落地率约65%。

真如副中心已落地的大型CBD有中海真如境（中海中心双子塔200米/230米）、高尚领域（280米地标），这些办公楼空置率都比较高。

中海中心、高尚领域280米地标

真如副中心的CBD还没有开发完，比如新规划的真如之心、真如翠谷都带有办公楼项目，处在待落地的状态。

真如之心、真如翠谷规划位置

其中真如之心是原铜川路水产市场地块，非常核心，一直没有开发。

现在规划为集交通枢纽、商务办公、文化休闲、生态居住于一体的普陀新型城市会客厅。

这其中的看点是规划了250米高的地标，未来要是落地了将与真如境、高尚领域组成普陀的地标“三件套”，进一步提升真如副中心的CBD能级：

真如之心地标建筑效果

真如翠谷规划的也有办公楼，融合了住宅、商业街区等元素，其中住宅已启动开发，其它的配套项目等待落地：

真如翠谷规划效果

包括上海西站的TOD还在开发，尚未完全落地。

整体来看，真如副中心的CBD落地进度在65%左右，还有很多要开发的地方。

至于前期建好的办公楼空置问题，普陀正在加大招商力度，力图吸引更多企业来充实CBD。

以中海中心为例，已经入驻了不少明星企业，可以看出普陀的努力。

比如时尚服饰行业的沙驰集团今年8月总部正式入驻中海中心，旗下拥有SATCHI、ROBERTA等知名男装品牌；

中国最大的汽车电子企业之一德赛西威——旗下的上海迅猛龙汽车电子有限公司、全球发动机制造巨头罗尔斯罗伊斯都入驻了中海中心。

还有工业设计领域的宾尼法利纳——意大利国宝级设计公司，今年4月将中国总部落户到了真如，设计领域涵盖汽车、电子消费品等。

真如镇街道电商产业联盟今年9月刚刚成立，吸引了艺禾贸易、星创视界、至梵文化等近35家电商企业加入，又充实了真如CBD。

海纳小镇正在打造数字化转型示范区，挂牌了上海市数字广告产业园，入驻了宣亚国际、元隆雅图等企业，聚焦数字广告、数字服贸等未来产业发展。

真如副中心的基础设施建设正在完善，220KV高压线走廊入地方案已完成可行性研究，核心区5路高压线将通过建设地下综合管廊实现入地，将极大提升城市面貌和土地利用效率。

同时，为提升上海西站枢纽功能，将适时增加停站车次，进一步释放枢纽潜力，加强真如与长三角城市的联系。

真如是被耽误的一个副中心，近些年变化很大，未来还会大变样，期待它快速建成！

真如CBD是带领普陀冲击CAZ唯一的一个机会，要是全部落地对于提升普陀产业能级拉动全区GDP，乃至带动上海整个西北崛起、实现区域产城融合发展、达到职住平衡具有重要的意义。

上海的CBD还有很多在落地，如北外滩、杨浦滨江、临港滴水湖、南大智慧城、桃浦智创城、G60科创走廊等，一一承载着上海建设卓越全球城市的雄心与梦想。

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