二环地块没人要？北京第七轮8宗地仅2宗挂牌

北京进深 徐迪 今天（10月11日）下午17:00时，东城祈年大街项目预申请受理即将截止，还有5个小时，地块仍未转正。

北京第七轮供地清单已发布一个多月。

截至目前，8宗地块仅有2宗正式挂牌，2宗进入预申请流程，余下均未被激活。

值得一提的是，不在本轮清单中的昌平东小口地块于9月底空降上架。

第七轮清单共涉及8宗地，也是今年供地数量较为集中的一轮，土地面积约27公顷，建筑规模约63万㎡。

全部位于轨道交通站点周边市场需求突出、基础设施和公共服务配套较完善的区域。

刚刚解除五环外限购，本轮却在二环三环的核心地段集中放出了3宗地块。

包括地处“皇城根儿”的东城，昔日的北京第一居住区永安里，还有老破小集中但是地段贼扛打的松榆里地块。

然而，截至发稿，这三宗内城地块均未正式挂牌，反倒是副中心及平原多点地区的几宗地块率先转正。

1、昌平北七家歇甲庄地块

第七轮清单9月3日发布，但直到9月23日才陆续有地块正式挂牌。

歇甲庄地块是首宗转正的项目，将于10月28日拍出，起始价26.012亿元，楼面价约2.85万元/㎡。

原本供地清单中的歇甲庄地块非常“纯净”，只有0038和0046两幅住宅地块。

在预申请阶段打包了一系列配建，包括社区综合服务设施用地、教育、文体用地等，位于住宅地块西侧，总建面约1.34万㎡。

增加配建后，项目占地约6.35公顷，总建面约10.47万㎡。

其中住宅建面约9.13万㎡，限高60米，容积率2.0左右。

2、昌平东小口0001地块

与歇甲庄地块同一天进入预申请流程，并于3天后的9月25日正式挂牌。

10月30日开拍，起价28.09亿元，折合楼面价3.2万元/㎡。

这块地不在第七轮清单，但也不完全算空降地块。5月底发布的第五轮清单中，东小口三宗宅地（01、02、05地块）都在列，但由于体量过于庞大，未被激活。

本次率先出让的001地块占地3.13公顷，规划建面8.78万㎡，容积率2.8，限高60米。

东小口地块市场关注度较高，主要是由于绝佳的地理位置。

直线距离北五环3公里，挨着海淀和朝阳，往西能承接西二旗、后厂村的互联网新贵的外溢需求，向东可吃到望京商务区的红利。

板块近5年都没有新增供应，第五轮清单发布的时候，东小口地块呼声就很高，一度被称为“昌平南区域的最后一块拼图”。

在昌平，这块地的位置，是能跟朱辛庄叫板的。回天地区人口密集，但都是老盘，新规产品稀缺，又逢五环外限购松绑，入市时机刚好。

3、西红门6038地块

9月5日，第七轮清单发布的第3天，大兴区西红门镇DX04-0102-6038地块率先进入预申请。

但是一直到9月底这块地才转正，11月4日开拍，起始价19.04亿元。

位置上，西红门6038地块处于南五环内，邻近规划地铁19号线二期西红门东站。

周边新盘环绕，南边一路之隔是西红门橡树湾，再往南还有中建玖玥府、御璟星城等。西边有中建壹品元启和兴创置地6030地块项目。

4、东城祈年大街地块

9月12日，祈年大街路西危改工程项目进入预申请，受理时间截至10月11日，目前未被激活。

地块起始价19.5亿元，折合楼面价7.8万元/㎡。

宗地位于二环内，周边有大大小小的老胡同，北边是前门大街，南边是天坛公园，步行到天安门广场半小时。

地形十分不规则且零碎，总占地2.28公顷，建筑控制规模2.5万㎡，拆成了四幅子地块，由北至南依次排列。

用地性质为多功能用地，住宅占比70%。

整体容积率非常低，其中0202地块限高3.3米，其余为18米。

出让文件中专门提到关于销售监管的要求。一是按照房地产调控销售价格监测机制，二是执行本市限购政策，审核购房人资格，销售给符合资格的购房人，并整院售卖。

此外，要求在购房合同中明确约定“房屋使用过程中要符合核心区控规、风貌保护及安全政策法规规定，不得擅自改建、装修、拆分”。

5、通州九棵树6017地块

9月30日，通州九棵树6017地块进入预申请。

交易起始价12.36亿元，受理时间为9月30日-10月29日。

地块位于通州区九棵树街道，占地2.47公顷，规划地上建面5.44万㎡，容积率2.2，限高45米（局部60米）。

6、未激活地块

①永安里旧改项目，位于朝阳区建外街道，住宅混合公建用地。

占地3.47公顷，规划地上建面16.08万㎡，容积率4.63。

如果说祈年大街项目是老北京原生态秘境，那么永安里项目就是大都市CBD的繁华写照。

规划高度100米，在摩天大厦林立的东三环或许没那么扎眼，但作为住宅项目，这个高度足可以俯瞰CBD了。

这块地是本轮供地中住宅规模最大的一宗。今年初经历过一次调规，住宅建筑规模增至10.9万㎡，增加了1.9万㎡。

这个地段注定是要做终极改善盘的，按照户均建面300㎡算，大概能有300多套供应。

永安里地块早在2024年第二轮和第五轮供地清单中就曾现身。调规后延迟至三季度末才放出，但仍然没有房企出手。

②松榆里地块：临铁刚改小王炸位于朝阳区潘家园街道，纯住宅用地。

占地2.89公顷，规划地上建面8.08万㎡，容积率2.8。

地处东三环至四环正中间，西大望路沿线，紧邻北工大西门地铁站。

除了环线和临铁优势，松榆里地块自身的综合素质分也非常高。

2.8的容积率+限高60米（局部80），算是比较舒适宜居的密度。地形规整，东西长而南北短，面宽资源好，楼栋排布灵活，很适合打造大高板产品。

按照户均130㎡的刚改面积段，大约有600套房源，规模适中，开发难度远低于祈年大街和永安里项目。

这个地段有做高端改善的潜力，毕竟也在CBD商圈辐射范围内，但潘家园板块的商业商务属性，相较于双井、国贸还是差出几个LEVEL的。

城市界面也不算特别新，除了划出的城改片区，其他的又没到大批拆改的程度。

成熟住区，生活配套完善，但商业档次不高，以眼镜城、古玩城等专业市场为主，缺乏吃喝玩乐购一体的综合商业。整体来看更适合对地段和通勤要求比较高的刚改偏改善客群。

③顺义府前街站0318-1地块：位于顺义区仁和镇，六环外，邻近地铁15号线石门站。

项目占地3.1公顷，规划地上建面4.34万㎡。

规模不大，但顺义库存不小，特别是刚需盘。

同板块的星悦时光，取证近一年去化四成，指导价4.4万，网签均价不到3.4万。

④房山北广阳城地块：位于房山区长阳镇，五环至六环之间，紧邻地铁房山线广阳城站。

占地5.56公顷，规划地上建面9.18万㎡。

除了住宅地块，还有社区服务设施、幼儿园等配建。

与顺义情况类似，房山目前也有大量新盘在售，南边的良乡板块，和知筑、颐知筑、华润京熙润府、京华国贤府、建工璟贤瑞庭，都是近一年左右才开盘的项目。