押注“好房子”开辟新赛道 房企“双轮驱动”破局下半场

转自：中国经营网

中经记者 方超 石英婧 上海报道

国庆中秋长假期间，“好房子”正成为上海楼市的最大成交驱动力。除价格因素外，大阳台、得房率等成为购房者关注的焦点。

据了解，就在9月26日，上海规划与自然资源局发布关于印发《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》的通知，从建筑高度、外立面要求、阳台设计与计容规则等多方面入手，为住宅品质提升指出了新方向，让上海市的“好房子”也更有规范可依。

在“好房子”备受市场青睐的背景下，转变发展方式、开拓新兴业务，正成为房企破局下半场的“必答题”。

《中国经营报》记者注意到，近年来，房企正通过加码“好房子”建设、开辟新赛道等方式加速转型发展。其中，滨江集团（002244.SZ）、龙湖集团（00960.HK）、绿城中国（03900.HK）等房企正大力推进“好房子”建设，寻找新的市场增长点。

房企如何更好实践以“开发+经营”为代表的“双轮驱动”模式？同策研究院联席院长宋红卫日前向记者表示：“从房地产开发角度来看，房企要从规模导向逐步向利润导向转化，以实现盈利为核心目标，尽量维持较高的周转率。从运营角度来看，房企既要做到‘轻重结合’，也要实现‘长短搭配’。”

密集落地“好房子”项目

在政策支持、市场需求等多重因素刺激下，“好房子”潮流迅速席卷房地产行业。

“2025年，‘好房子’被写入《政府工作报告》，并提出了‘安全、舒适、绿色、智慧’四大标准。5月，住房城乡建设部发布的《住宅项目规范》国家标准正式实施，‘好房子’建设更加具象化并具备约束力。”克而瑞方面表示。

据了解，建发房产、绿城中国、中海地产、龙湖集团、华润置地（01109.HK）等知名房企已密集发布“好房子”战略。例如，建发房产此前推出了“文化—价值—策略—技术”四维一体的“好房子”体系框架；绿城中国则推出了《绿城中国好房子产品标准2025》，将“好房子”标准凝结为270条核心准则。

以产品力见长的滨江集团则提出了“五好体系”新标准，涵盖好建筑、好装修、好景观、好配套和好服务五大维度。滨江集团董事长戚金兴提出了判断滨江集团所开发住宅“好不好”的五大标准，具体包括“业主入住后的满意度”“业主是否会发动家人朋友持续购买滨江的房子”等。

对于房企密集落地“好房子”项目的原因，中指研究院企业研究总监刘水向记者表示，这一现象与房企积极响应政策号召，履行社会责任；助力营销；以及追求更高的溢价和利润等因素相关。

“房企传统的产品难以满足市场需求，导致销售受阻。”刘水告诉记者，在市场调整周期下，房企以往“拼地价、拼规模”的发展模式面临挑战，利润空间被不断压缩。“而‘好房子’所代表的‘拼产品、拼选址’模式，正成为房企新的盈利突破口。依靠开发符合‘好房子’标准的优质项目，房企的盈利能力正在恢复。”

“好房子”如何助力房企销售业绩提升？克而瑞方面分析称，从监测的全国重点城市开盘区划和成交数据可以明显看出，产品力过硬的改善类产品和符合新规的四代住宅产品卖得更好，“好房子”正在领涨全国。

打响差异化“突围战”

克而瑞监测数据显示，2025年上半年，总价1000万—3000万元的新房豪宅成交套数达19561套，同比增长25%；总价5000万元以上的新房豪宅成交套数为621套，同比增长51%，增幅显著。

“‘好房子’号召倒逼房企品质升级，新房豪宅产品力优于二手房。”克而瑞方面认为，“对于购买力相对雄厚的中高端改善客群而言，新房豪宅有着二手豪宅不可比拟的产品力优势，户型创新聚焦空间功能复合化、场景延展、景观交互。”

“目前，‘好房子’市场呈现出‘豪宅化’倾向，以及与‘高单价’‘大户型’绑定的现象，确实在一定程度上可能会加剧市场的结构性矛盾。从市场需求结构来看，改善型需求虽然在当前新房市场的占比较大，但刚需群体始终是房地产市场的重要支撑力量。”刘水分析认为。

刘水进一步表示，当大量资源集中于打造这类“豪宅化”的“好房子”时，可能导致刚需住房供应相对不足。“在刚需群体购买力本就有限的情况下，会进一步拉大住房供需差距，使得刚需群体购房难度增加，从而加剧市场的结构性失衡。”

据了解，多家房企已通过战略调整、产品创新等措施，打响了住宅市场差异化发展的“突围战”。

“房地产行业有没有给优秀年轻人提供一、二线城市的商品房，这是一个很重要的命题。”联发集团董事长王文怀强调，“‘新青年产品’就是我们坚定选择且要长期深耕的方向——不是盲目跟进，而是发现市场机会，主动定义需求、激活市场的增量。”

日前，联发集团发布了新澍产品品牌，并已在厦门市、上海市、南京市、深圳市四城推进6个新青年“好房子”样板项目。联发集团方面表示，将“以更懂年轻人的方式，打造专业化产品系，让年轻人能住上‘好房子’”。

“刚需群体的‘好房子’市场前景同样广阔。”刘水向记者分析称，尽管刚需群体的购买力不如改善型群体，但房企可以通过优化产品设计，如开发紧凑实用的户型，合理控制面积，在有限空间内实现功能最大化，在保证质量的前提下控制成本，为刚需群体提供性价比高的“好房子”。

“在‘好房子’战略引领下，房企要真正实现差异化发展。”刘水建议，房企应从打造优质产品竞争力、区域深耕与因地制宜，避免同质化竞争等方面着手。“产品品质和产品创新，是‘好房子’战略下的核心竞争力。”

经营性业务有待提升

在加码“好房子”赛道的同时，多家房企也在积极探寻代建业务、城市更新等新业务，发力“第二增长曲线”。

据了解，滨江集团通过对外输出品牌，拓展代建业务，对开发业务起到了一定的补充作用。滨江集团方面表示，2025年上半年，其在南京市新增1个代建项目，计容建筑面积约5.7万平方米。滨江集团相关负责人向记者强调：“我们主要还是专注房地产开发业务。”

龙湖集团相关负责人则向记者表示，2025年上半年，其新增代建类项目62个，总建筑面积约852万平方米；同期，代建业务实现营业收入约7亿元，同比增长65%。

在商业地产领域，部分房企也不断取得业绩新突破。相关数据显示，2025年上半年，新城控股（601155.SH）实现商业运营总收入69.44亿元。新城控股方面表示，销售、收入、客流、会员消费均实现了同比提升。

尽管如此，根据上市房企2025年半年报数据，经营性业务在营收版图中的占比仍有待进一步提升。对此，宋红卫分析认为，在运营类资产方面，如果是房企开发建设投资，则属于重资产投资，而轻资产项目由于资金回报周期比较长，短期内无法反哺重资产板块，可能会导致整体偿债能力难以显著改善。

“如果单纯做轻资产管理输出，传统房企又缺乏商业运营经验和品牌优势。”宋红卫还认为，当前，房地产市场竞争激烈，大多数房企都在向代建、商业运营等轻资产领域转型，但常陷入同质化竞争。

刘水则表示，从房企自身角度而言，重资产模式下形成的建设开发思维惯性是首要障碍。“长期以来，房企习惯通过大规模的土地储备、抵押融资来推动房地产开发业务，在向经营性业务转型时，难以快速摆脱这种路径依赖，对资产运营服务能力的培育重视不足。”

“此外，从传统开发销售业务转向经营性业务，需要建立涵盖招商、运维、金融等全链条的专业团队，但多数房企在这方面能力不足。”在刘水看来，运营管理能力是房企转型的关键，而资源获取整合能力则是转型的基础。

“在经营性业务中，房企需要从单一获取土地，升级为整合多元化资源，引入并构建上下游产业生态，以及通过多元化的金融工具（如REITs，不动产投资信托基金）来保障资金链安全。”刘水向记者表示。