深圳楼市，拐点来了

原创 刘博团队

今天，下面这张截图在朋友圈刷屏了：

到目前为止，没有看到相关部门证实或者证伪。

它概括起来就是：以后深圳高层住宅要严格限高了，80米成为重要的分水岭。未来住宅想突破80米的高度限制，难度大大增加了。

这对于其他城市来说或许不算什么。但对于深圳来说，绝对是一件大事。

深圳高层建筑在全国、全球都是最多的，深圳住宅的密度、高度也位居全国、全球前列。

此前发布的国家标准规定，新建住宅层高不低于3米，80米的高度意味着住宅最多是26层。

上述截图是真是假？大概率是真的，因为国家层面早就发文了。

住建部在今年3月发布了“关于发布国家标准《住宅项目规范》的公告”，要求从5月1日开始实施。

其中关于居住空间环境的要求如下：

可以看到，深圳所属的四类地区，高层住宅最高就是80米，最高26层，容积率最高3.1倍。

事实上，深圳已经开始落实上述规范了。

7月14日转让的前海桂湾T201-0232宗地，就是按照容积率3.1倍、建筑限高80米设定的。这块地最后被由招商蛇口以21.55亿元竞得，成交楼面价84180元/平方米。

住宅限高80米，限高26层，容积率不超过3.1，这对于深圳楼市来说简直是划时代的新变化、新标准，因为之前的小区绝大多数超过这个标准。

这意味着，深圳真正进入了好房子的时代。

好房子可以有很多标准，但建筑总高、梯户比、容积率显然是“硬指标”。低密度小区更宜居、安全性更高，这些道理大家都懂。

由此将带来以下几个影响：

第一，高密度小区在二手房市场上的竞争力会显著下降。

尤其是得房率比较低，梯户比高、车位比低的小区，即便交付时有豪华装修，也很难避免沦为“伪豪宅”，经不住岁月洗礼。

第二，城中村和老旧小区的旧改，难度将显著上升。

传统的旧改，一般通过提升容积率来实现。否则，开发商就没有盈利空间，不愿意接手。所以在深圳，很多城市更新后的小区容积率动辄6到10倍。

有了3.1倍容积率这个上限，意味着将来旧改只能走原拆原建的模式。原拆原建，意味着业主自己承担更新费用，政府最多给一些补贴或者税收减免，业主们达成共识的难度将显著提高。

深圳目前尚未拆除重建的城中村，未来大概率将维持原状了，只能靠业主自己维护或者重建。

第三，这还意味着中心城区人口密度不会再提升了，因为容积率、高度都控制住了。所以中心城区的房子价值将更稳定一些，增量没有那么大了。