都去哪里了：苏州新房＜120㎡户型集体“消失”了？

这几年苏州新出的纯新盘，一个现象越来越明显——小户型在“消失”。大量新盘已经不做小户型了，起步就是140㎡以上的四房。

我们统计了从去年至今苏州市区成交的宅地，共计有71宗，已经公示规划的楼盘里，起步户型在120㎡以下的，只有3个。

这三个楼盘，分别是新区的澜庭壹号院、园区的时光青澄和招商序。

澜庭壹号院，前身是苏地2024-WG-Z31号地块，位于新区狮山板块，建发朗云西侧，容积率1.2。

◎澜庭壹号院效果图

澜庭壹号院为苏高新集团“澜”系作品，由苏高新集团&绿城管理联合打造。

根据公示资料，项目拟建17栋3F联排、2栋6F叠墅、2栋10F洋房，起步面积是115㎡的洋房，最大面积是369㎡的联排产品。

在狮山核心，还有115㎡小户型洋房，稀缺性非常强了，预计后期开盘后会有一波热度。

招商序，位于园区湖西娄葑，是招商蛇口在苏州打造的首座启序系。

◎苏州招商序效果图

项目坐拥金鸡湖、独墅湖双湖资源，地铁7号线步行即达，区位条件也比较不错。

招商序6月首开，市场反响不错，尤其是其115㎡洋房产品，是湖西仅有，园区唯二在售的小户型洋房了。客户要在园区核心上车小面积洋房（新房），招商序几乎是唯一选择，因此稀缺性也很强。

时光青澄，起步户型约91㎡，是园区在售新房中起步面积最小的楼盘了。

◎时光青澄效果图

项目位于娄江创新城，纯洋房社区定位，业态非常纯粹。户型面积段为91-128㎡，可控的面积和总价，也是想上车园区小洋房客户的不错选项。

那么问题来了，愿意做120㎡以下户型的楼盘，为什么只有这么几个了？

第一，是低容积率的地块越来越多。

以今年为例，已经成交的21宗宅地中，有16宗是容积率在1.5及以下的低密地块；如果把容积率放宽到2.0以下，那占比达到了9成。

低密地块所建住宅产品至少洋房、叠墅起步，哪怕是高低配，小高层、高层也会更倾向于规划大面积，这样更容易保证社区的统一性。

第二，对于开发商来说，在核心板块做大户型更安全。

虽然上述有小户型的楼盘均位于园区、狮山等苏州核心区，但这些产品在本区域，本身就是凤毛麟角的存在。而且大家都有一个共识，近两年土地出让尤其是低密地块正在回归主城核心，这些新地新楼盘，起步户型一定是大面积，动辄160㎡起步。

因为这些板块本身积攒了大量的改善需求，市场号召力也强，产品规划大户型买单的人反而更多；尤其是在限价取消的当下，对于改善来说，只要产品好得很突出，他们就更容易下单。

因此，即使近两年成交的宅地中，已入市或方案公示的项目占比不太高，但依据上述因素，那些未入市地块后续打造项目规划小户型的可能性也不会高。

第三，对于购房者而言，小面积的选项更多，不一定要选择现房。

现在很多地段不错的二手房、次新房，总价也到了很多人的心理价位。只要对学区或是房子的要求稍稍放宽一些，有大量二手房源可以选。

并且，很多人对第一套房的容忍度会高一些，想着今后可以再置换，所以会更侧重地段和便利度，但是对改善的房子，一定要高标准严要求，如果对产品有更高的诉求，选新房，会更合适。

当然，这些情况在以往的楼市里也存在，真正导致大面积挤压小户型的原因还是——现在的新房市场，小面积的购房人群受行情影响在减少，新房市场的消费主力是改善。

在苏州不少低总价板块，比如通安、黄埭、甪直、七都、汾湖经济开发区等多个外围板块，其实不乏120㎡以下的小户型房源。受周边二手房市场同等面积段房源大量供应的影响，购买120㎡以下小户型的客户被严重分流，因此该面积段新房的销售承压较大。

但是二手房市场却并不如此，今年上半年，苏州120㎡以下的二手房成交量与往年基本持平。

在楼市整体收缩的阶段，首当其冲的必然是新房市场的刚性需求。一般来说，房子就是家庭最贵重的资产，第一套房尤其是。刚需买房如果不能作为生活的垫脚石，下单的速度自然就会慢下来。

如果你是开发商，你愿意说服好几户没那么坚定的刚需，还是专攻一套大面积改善客户？

接下来，去年以来出让的宅地中，还有少量有做小户型的可能性，比如外围板块容积率偏高一些的地块。

除此之外，目前市区在售项目中，还有不少楼盘有120㎡以下的小户型房源在售。

比如黄桥的复地鹿溪雅园、汾湖经济开发区的实地花鹤翎、太湖度假区的太湖朗郡、木渎-太平山板块的境雅四季等众多苏州非核心外围板块，均有120㎡以下小户型房源在售。

若对产品要求较高的客户，可选择吴中甪直板块的吴风宸樾府、黄埭板块的青云台、园区湖西的招商序和娄江创新城的时光青澄等。

吴风宸樾府是今年新入市的纯新盘，建筑面积约112-182㎡，是甪直首个精装科技住宅。项目配置了甪直唯一的会所，精装标准、公区配置均比较高。

◎吴风宸樾府效果图

青云台也是今年新入市的纯新盘，起步面积107㎡，119㎡以上为四代宅产品，户户配置空中庭院，得房率也很高。

◎青云台四代宅露台效果图

曾几何时，很多改善还在感叹核心区没有好房子可以选，而现在，苏州已经遍地改善豪宅，新入市的楼盘中，小面积反而成了“且买且珍惜”。

只是，主流购买力才是楼市风向标，才是楼市最中坚的力量。