国庆楼市“银十”分化开局，一线城市热门新房抢手，政策预期仍在升温

上海某项目售楼处。 李贝贝/摄

本报（chinatimes.net.cn）记者 李凯旋 北京报道

“银十”开局，又赶上国庆、中秋双节小长假（10月1日至10月8日），重点城市的售楼处依旧热闹。《华夏时报》记者注意到，北京、上海、深圳的部分新房项目十分“抢手”，成交量和带看量持续走高，热门二线城市的部分新房项目得益于产品力也是热销，假期期间成交额达到亿元。

业内表示，假期期间，核心城市优质项目保持较高热度。不过，当前全国楼市整体仍在调整的过程中。展望四季度，金融端、市场端、供给端都有望继续发力。例如，一线城市限购政策还有松绑空间，5年期以上LPR也有下调预期。

部分城市新房热度升高

对于核心城市而言，小长假给楼市带来的购买效应依旧在持续。“我们估计是国庆期间北京最火的新房项目，沙盘边都围满了客户。”北京通州运河玖院的置业顾问对《华夏时报》记者表示。据悉，通州运河玖院主打“第四代住宅”理念，主推大户型，其售价在6.1万元/平米至7.4万元/平米，是当前北京楼市炙手可热的“千万级豪宅项目”。

上海的部分新房项目看房者也是络绎不绝。保利发展上海公司方面对《华夏时报》记者表示，公司在国庆期间推出了“11盘联动”活动，此次小长假共到访4000多组客户，成交额达到12.8亿元。上海新房项目招商时代潮派的销售人员则说：“每日有40多组客户来访，截至10月8日，假期期间已经认购了16套房源。”

58安居客研究院发布的数据显示，8月份以来的支持政策叠加房企在假期期间推出的“一口价房源”“买房送车位”等促销动作共同推动新房成交量上涨。假期期间，北京新房日均成交量同比增长30.8%，上海前6日成交量同比增长72%，深圳新房成交量则较平日提升40%至50%。

热门二线城市也有不少抢手的新房项目。龙湖集团方面表示，重庆购房者更加关注改善性产品的品质。重庆两江御湖境项目因坐拥“双天街”和“双公园”、3800平米会所等配置，首开即取得6.2亿元的亮眼成绩。假期期间，该项目成交环比9月份同期更是大幅提升了256%。

东吴原著项目作为苏州2025年首个线下摇号开盘项目在今年国庆假期期间也是收获满满。龙湖集团方面表示，该项目在今年9月下旬首次开盘便热销8亿元，假期期间销售额达到了2亿元，到访客户超1600组。

《华夏时报》记者注意到，当前，新房的营销动作可谓是“百花齐放”。“假期期间，项目推出了一些性价比很高的特价房源。其中，96平米的三居室总价不到500万元，112平米的户型总价则在550万元左右，单价都比项目的原价便宜了不少。”北京国誉星城的置业顾问说。

北京某项目售楼处。李凯旋/摄

深圳部分新房项目折扣力度更大，推出了“工抵房”“0首付”等促销活动。其中，龙华片区的合正观澜汇三期项目100平米以下的户型折后返现30万元，100平米以上的户型折后返现则达到50万元。

上海的江湾金茂府·湾耀项目则通过举办制造非遗锡纸画、蚕丝团扇等互动活动来吸引购房者，且老业主带新客户到访、成交均可享受专属礼遇。

“假期期间，龙湖集团在全国多个城市联动整合住宅、商办、车位等多品类产品，推出了‘双节狂欢购’限时福利，包括车位团购5折起等。”龙湖集团方面对《华夏时报》记者表示。

分化行情延续

业内认为，核心城市新房市场表现不俗主要是得益于今年8月份以来发布的调减政策，其有效降低了购房门槛，带动购买力入市。8月9日，北京放开五环外限购，符合条件的家庭五环外购房不限套数。随后，上海跟上，在8月25日对楼市进行松绑，符合条件的家庭在外环外购买住房不限套数。“金九”开局之后，深圳则扩大非限购区域。

深圳某项目售楼处。 黄指南/摄

新政对于一线城市可谓是行之有效。中指研究院方面对《华夏时报》记者表示，9月份，北京的新政效果逐步显现，部分楼盘到访量有所好转，部分小区的二手房带看量也有所增加。“金九”期间，北京新房成交面积为46万平米，环比增长21%，同比增长22%；二手房成交量为1.6万套，环比和同比均增长19%。

上海外环外放开限购同样带动9月份市场回暖。中指研究院发布的数据显示，9月份，上海新房成交面积为97万平米，环比增长23%，同比增长16%；二手房成交量为2.0万套，环比增长5%，同比增长29%。诚然，新政以及小长假为楼市带来了一些利好效应，但整体来看，全国房地产市场依旧处于深度调整期。

58安居客研究院发布的数据显示，国庆假期期间，30个大中城市新房日均成交量为671套，与2024年同期持平，未能延续核心城市的增长势头，而造成这一现象的主因则是三、四线城市成交量同比下滑，尽管多城采取“以价换量”策略，但仍难以形成有效反弹，导致30城整体表现实际上弱于往年。

《华夏时报》记者同样注意到，“分化”的行情态势逐渐明显，一、二线城市与三、四线城市表现“分化”，城市内重点区域和外围区域的表现同样有所“分化”。以广州为例，今年国庆假期期间，广州核心区域优质楼盘成交去化较好，但外围旧规产品则是销售承压。武汉亦是如此，中指研究院方面表示，相比较2024年同期，此次国庆假期居民看房、购房等置业行为更加理性，对地段、产品品质、配套等因素的关注度显著提升，项目表现分化，高品质项目售楼处到访量大幅增加。

业内普遍认为，“分化”行情将持续。“今年上半年，多家头部房企在核心城市获取了较多优质地块，这些地块有望在四季度逐步入市，而新增供应增加或将对核心城市的新房销售形成一定支撑，预计‘银十’将延续分化态势。”中指研究院指数研究部总经理曹晶晶对《华夏时报》记者表示。

一直以来，二手房的成交以及价格压力较新房更甚。曹晶晶认为，今年9月份，重点城市二手房成交量已经出现显著上涨，预计10月份交易活跃度将继续温和回升，但“以价换量”的态势短期难改。

政策及金融工具或继续发力

实际上，在“银十”开局之前，除了北京、上海和深圳之外，多个城市紧抓窗口期出台了房地产支持政策，以刺激需求入市。

9月30日，武汉发文表示，从提高住房公积金贷款额度、阶段性调整住房公积金贷款套数认定、加大购买商办类房屋支持力度等8个方面提振楼市需求并优化供给。值得关注的是，武汉更是直接加大刚性住房需求补贴力度，今年10月1日至12月31日，在部分区域采取商业贷款形式购买首套新房的家庭，按照初始贷款金额1%发放贷款利息补贴，最高不超过2万元，分2年等额发放。

武汉某项目售楼处。 董红艳/摄

9月28日，广州发布公积金新政，明确缴存人及其配偶购买行政区域内现售商品住房、存量商品住房、配售型保障性住房或者共有产权住房，可申请提取住房公积金用于支付购房首付款。中指研究院华南分院研究主管陈雪强认为，广州大幅拓宽了公积金的使用范围，有助于促进二手房市场的交易。当前，广州二手房挂牌量持续增加，且成交放缓，新政可以有效缓解购房者首付款的资金压力，并向市场传递了积极信号。

而今年8月底，热门城市苏州明确，取消新房限售措施。上海易居研究院副院长严跃进认为，限售措施在一定程度上制约了居民住房条件的改善，取消限售将有效降低居民改善住房的交易成本和时间成本，激发市场活力，为房地产市场注入新的动力。

此外，近期，房地产市场依旧不断有热点出现。9月30日，北京土拍上演了“抢地”一幕，9家房企抢夺朝阳太阳宫新区地块。在经过339轮举牌之后，中建智地以43.145亿元的价格将地块纳入囊中，溢价率高达39.18%。这意味着，配套成熟的稀缺地块依旧是房企的“兵家必争之地”，更是成为房企维系品牌溢价和资产价值的关键，也彰显了房企在此轮周期仍对“宝藏地块”具有投资意愿。

同时，部分房企的业绩表现依旧强劲。中指研究院发布的数据显示，今年前9月，TOP100房企销售总额为26065.9亿元，同比下降12.2%，降幅较前8月收窄了1.1个百分点。而9月份单月，TOP100房企销售总额环比增长11.9%，建发集团、滨江集团、中国金茂等房企成绩单亮眼。

58安居客研究院方面认为，展望今年四季度，房地产政策工具箱仍有加码空间。金融端方面，5年期以上LPR下调预期增强，有望进一步降低购房成本。供给端方面，“专项债收购商品房改保障房”政策或从试点向更多城市推广，既能消化库存，又能完善住房保障体系。需求端，一线城市有望进一步放宽非核心区限购，打通置换链条。同时，对多子女家庭、改善性需求实施契税减免，并试点“卖旧换新”个税补贴，刺激置换链条活跃。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁