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一、成本出发来算账

我们买东西通常喜欢看成本，成本是定价的基础，那么今天我们就看一下中海瑞文里的底层定价多少更合适？

开发商卖房时，售价是怎么定的？

我们先盘点盘点项目的成本由哪些构成，大致包括：

楼面地价‌+建设成本+装修成本+融资成本+税费+管理成本等

这个是房价制定的底层逻辑。

目前按照中海瑞文里2.75万元/平米的楼面价来看，按照目前的产品配置、中海成本控制及集采能力，成本价格大概在5.5万元/平米左右。考虑到瑞文里是四代宅，在架空层、会所等配套的投入都会相对高一些，对智能化设备设施更为先进，可以适当提高点成本，因此，项目实现5.8~6万元/平米以内，就可以实现其基本利润。

这是我们从成本角度看这个盘的基本判断，当然了，根据我们这么多年的经验看，中海是一家成本控制能力极强的开发商，因此实现5.8以上的价格，项目利润基本就能打及格分了。

二、地段为王，看周边

一个新盘的价格合不合理，一定是基于本区域的二手房进行比较。

房子是有寿命的，所以同片区同位置新房的价格一定是二手房的1.2~2倍（不同品质差异较大）

之前在土地和产品公示阶段，我们曾对中海瑞文里周边环境进行了详细的分析:

6号线沿线，石景山王炸地块即将入市！

定了！石景山下一个爆款新房——中海西黄村项目规划公示

这里我们就不在做特别多详细的赘述了，主要和大家强调以下几点：

配套和交通是项目目前最大的优势，教育上背靠北大附中石景山学校，石景山教育第一梯队，存在很大的学区优势，同时距离地铁的核心距离，周边配套大悦城等商业，使其兼具学校+商业+交通的配套优势。

那看看我们用市场比较法，我们选取同片区二手房雍景四季的类似户型进行对比分析得出如下表格：

（1）同片区的雍景四季九月份最新92平米中高楼层二手房价格5.4万元/平米，作为2010年入住的次新房小区，得房率在75%，实得面积价格在7.2万元/平米.

（2）中海瑞文里作为精装好房子新房小区，选同样是90平米产品作为对比，

优势是：瑞文里是低密度洋房产品，是好房子配置，精装修和得房率等配套价值。

与二手房相比最大的劣势是：需要等待2年多才能入住。增加了大约2年半的资金成本（贷款年化3%的时间成本）和住房等待期（时间成本），会平抑一部分价格。

因此，我们按照瑞文里实得面积价格高于雍景四季0.3万左右是非常保守的估算，按照中海瑞文里实得面积单价7.5万元/平米左右进行反向推算，中海瑞文里90平米中高楼层单价6.7万元/平米，符合市场定价逻辑。

三、同类产品，看价值

最后，我们用市场比较法——同类型新房进行比较

首钢璟悦长安与中海瑞文里作为目前石景山唯二的两个四代宅、好房子项目，是大家比较喜欢拿过来一起对比的，今天我们也和大家一起看看这两个项目在产品上究竟孰高孰低。

关于首钢璟悦长安，我们之前已经做过了详细的分析

石景山首钢璟悦长安实地大测评

首钢璟悦长安样板间大盘点

石景山——首钢璟悦长安看房笔记

下面重点和大家说一下中海瑞文里，已经两个项目之间在产品品质、得房率等方面的对比分析。

中海瑞文里产品概况

以5-15层洋房及小高层产品为主，综合容积率1.6-1.7，会所、全龄成长乐园约3000㎡

户型以90平米的三室两卫、110平米三室两卫、131平米四室两卫户型为主，少量142平米四室户型

90平米三室两卫

南北双向阳台半赠送，边户型还附赠飘窗，总赠送面积13平米，赠送率14.4%。

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